Adviesrapport De Nederlandsche Bank was al vaker kritisch op het woningbouwbeleid van het kabinet. De aanbevelingen komen nu er in Den Haag wordt gesproken over de rijksbegroting.
Een woning te huur in Amsterdam.
Wil het kabinet de eigen bouwdoelen voor huurwoningen halen, dan moet het flink aan het werk om investeerders uit binnen- en buitenland weer zover te krijgen om hun geld in Nederlandse huurwoningen te steken. Dat concludeert financieel toezichthouder en adviesorgaan De Nederlandsche Bank (DNB) woensdag in een adviesrapport over de particuliere huursector.
De private huursector staat al een paar jaar onder druk. Er is veel vraag naar betaalbare huur en middenhuur, maar door een verslechterd investeringsklimaat zijn beleggers terughoudend. Voor de woningmarkt is de private huursector essentieel; de huurhuizen met een huisbaas zorgen voor doorstroming. Ze bieden plek aan de groep urgent woningzoekenden die niet in aanmerking komt voor sociale huur, en ook niet genoeg verdient voor een hypotheek.
Het kabinet komt miljarden aan privaat kapitaal tekort om de woningbouwdoelen van de komende tien jaar te halen. Volgens DNB is voor de bouw van jaarlijks 16.000 private huurwoningen 6,4 miljard euro nodig van verzekeraars, pensioenfondsen en andere woningbeleggers (geen woningcorporaties dus). Vorig jaar investeerden deze beleggers 3,6 miljard euro – grofweg de helft van wat jaarlijks nodig is.
Om dit te verbeteren, moet er volgens DNB stabiel en voorspelbaar woningmarktbeleid komen en moet er worden ingegrepen tegen extra betaalbaarheidseisen die gemeenten stellen bovenop het landelijk beleid. Tot slot adviseert de toezichthouder het kabinet om de WOZ-waarde van huurhuizen zwaarder te laten meewegen in de Wet betaalbare huur – wat de huidige verkoopgolf van huurwoningen een halt moet toeroepen.
In het rapport kijkt DNB naar het historische investeringsbeleid van de overheid, die in de jaren tachtig nog tot 1,8 procent van het bruto binnenlands product rechtstreeks in woningbouw investeerde. Dat is nu nog 0,1 procent – en teruggaan naar de situatie van toen zou „grote gevolgen” voor de overheidsbegroting hebben. Als het kabinet toch de doelen wil halen, stellen de onderzoekers, dan kan dit alleen als er „voldoende ruimte wordt geboden aan marktpartijen.”
Institutionele beleggers trekken zich de laatste jaren juist terug uit de woningmarkt. Het is financieel veel minder aantrekkelijk dan enkele jaren geleden om te beleggen in Nederlandse huurwoningen. Tegen de achtergrond van een rentestijging zorgde een stapeling van strengere huurwetten en belastingregels ervoor dat veel grote en kleine beleggers de afgelopen jaren zijn uitgestapt.
Het voortdurend wijzigen en aanscherpen van huurbeleid zorgt volgens DNB voor onzekerheid die beleggers er niet bij kunnen hebben. Ook het fiscale beleid noemt de toezichthouder „onrustig”.
Als gevolg van de hogere box 3-belasting en door de begrenzing van de huurstijgingen door de Wet betaalbare huur verkopen met name particuliere beleggers sinds 2023 massaal hun losse huurwoningen. Daarnaast genieten buitenlandse pensioenfondsen sinds 2025 niet langer de belastingvoordelen die Nederlandse pensioenfondsen hebben; hun belegd vermogen in nieuwbouw ging van ruim een half miljard euro in 2023 naar 100 miljoen euro in 2025.
Het kabinetsdoel is om 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar te bouwen. Van alle huurwoningen zou idealiter tweederde betaalbaar zijn (maandhuur tot 1.228 euro) en een derde sociaal (tot 932 euro per maand). Bij de bouw van een woningcomplex zorgen duurdere huurwoningen ervoor dat er ook sociale huurwoningen in het financiële plaatje passen. Sociale huurwoningen hebben een veel lagere winstmarge, ze worden vaak zelfs onder de kostprijs gebouwd.
Wat dan niet meehelpt, zo stelt DNB, is als lokale overheden strengere eisen blijven stellen dan de landelijke doelen voor betaalbaar bouwen. Zo zijn er gemeenten die 40 procent betaalbaar en 40 procent sociaal als norm hanteren, zoals bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam. De lokale politiek wil zo voorkomen dat er vooral duurdere huurwoningen worden gebouwd met een hoge winstmarge, terwijl er in hun gemeente juist veel vraag is naar betaalbare huurwoningen.
Voor beleggers en projectontwikkelaars zijn dit soort extra betaalbaarheidseisen een grote bron van ergernis; hierdoor moet er voor iedere gemeente los onderhandeld worden en lopen bouwprojecten vast op de tekentafel.
„Dring bovenwettelijke gemeentelijke eisen terug en standaardiseer lokale regelgeving”, luidt het ondubbelzinnige advies van DNB aan het kabinet. „Spreek met gemeenten af dat zij aanvullende eisen aan woningbouwprogramma’s beperken en voer landelijke betaalbaarheidseisen consistenter uit.”
De laatste aanbeveling is om in 2027 bij de herziening van de Wet betaalbare huur ook te kijken naar wat dat met de nieuwbouw doet. Deze wet zorgt ervoor dat middenhuurwoningen (932 tot 1.228 euro per maand) een huurplafond krijgen, op basis van een puntenstelsel. In dat puntenstelsel zou de WOZ-waarde van huurhuizen zwaarder moeten meewegen, zo stelt DNB. Zo wordt het op locaties met hogere WOZ-waardes weer rendabel om middenhuurwoningen te bouwen en stopt de grote verkoopgolf van beleggerswoningen misschien.
De aanbevelingen van DNB zijn in lijn met wat de vastgoedsector al langere tijd stelt. Corporatiekoepel Aedes, IVBN, Neprom, Vastgoed Belang en het Professioneel Platform Vastgoed presenteerden eind vorig jaar een plan met zeven verbeterpunten voor het investeringsklimaat. Hierin werd onder meer gevraagd om gelijke fiscale behandeling voor buitenlandse pensioenfondsen, herziening van de huurwetgeving en lagere belastingdruk in box 3.
Het is niet voor het eerst dat De Nederlandsche Bank zich mengt in de discussie rond het woonbeleid van het kabinet. Toenmalig DNB-directeur Klaas Knot uitte zich in 2024 openlijk kritisch over de Wet betaalbare huur. Dat deed hij in een cruciale week (de behandeling van de begroting voor Wonen), wat bij de oppositie voor opgetrokken wenkbrauwen zorgde. Knot veronderstelde dat die door de verkoopgolf van beleggerswoningen herzien zou moeten worden: „Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.”
Het adviesrapport van DNB is ditmaal in het zomerreces verstuurd. De komende weken worden de begrotingen van de verschillende ministeries uitonderhandeld, waaronder ook die van Volkshuisvesting. In hoeverre het kabinet de aanbevelingen van DNB heeft opgevolgd, blijkt op Prinsjesdag.