Banken verdienen in 2025 en 2026 veel minder aan nieuwe hypotheken dan gewoonlijk. Toch blijven consumenten zeer winstgevend voor banken door onder meer spaargeld en betaalrekeningen.
De marges op nieuwe Nederlandse hypotheken liggen in 2025 en 2026 ongeveer 40 procent onder het langjarige gemiddelde, blijkt uit onderzoek van De Hypotheekshop. Toch blijven banken stevig concurreren om nieuwe hypotheekklanten te werven. Een lage hypotheekmarge betekent namelijk niet automatisch dat een bank verlies lijdt op een klant.
Ook ABN AMRO ziet dat de ruimte om aan nieuwe hypotheken te verdienen kleiner is geworden. Volgens de bank ligt de hypotheekrente steeds dichter bij de rente op Nederlandse staatsobligaties.
Dat betekent dat hypotheekverstrekkers minder ruimte hebben om op nieuwe hypotheken te verdienen. "Dat verschil wordt al meer dan tien jaar kleiner, onder andere door toenemende concurrentie", zegt Mike Langen, econoom woningmarkt bij de bank.
Banken kunnen de lagere opbrengst op een hypotheek compenseren met inkomsten uit spaargeld, hogere rentes op aflossingsvrije hypotheken en andere financiële producten. De hypotheekmarge is het verschil tussen de hypotheekrente en de kosten die een bank maakt om een hypotheek te financieren. Een lage marge betekent niet dat een bank niets aan een hypotheek verdient.
"Dit speelt nu ongeveer anderhalf jaar", zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Tijdens de coronacrisis verhoogde de ECB de beleidsrente. Toen die weer omlaag ging, bleven de spaarrentes bij veel banken laag. Volgens Hagedoorn konden banken daardoor genoegen nemen met een lagere hypotheekmarge.
Vooral de grote banken kunnen de spaarrentes relatief laag houden, omdat zij over veel spaargeld beschikken. Dat geeft hen een concurrentievoordeel ten opzichte van andere hypotheekverstrekkers die minder profiteren van spaargeld.
"Er wordt met name geconcurreerd als het gaat om duurzame woningen", ziet Hagedoorn. "Banken kunnen kortingen aanbieden voor woningen met een energielabel A of B."
Daarnaast is de rente op aflossingsvrije hypotheken de laatste tijd relatief hoger geworden. Banken moeten, onder invloed van regelgeving en toezicht vanuit de ECB, aflossingsvrije hypotheken minder aantrekkelijk maken.
Een manier waarop zij dat doen, is door de rente op aflossingsvrije hypotheken hoger te zetten dan op annuïtaire hypotheken. Daarmee creëren ze opnieuw een extra marge en verdienen ze meer. Hypotheken zijn daarom voor banken heel belangrijk, zegt Hagedoorn.
"Niet eens vanwege de hypotheek zelf. Meestal hebben klanten als ze bij een bank besluiten een hypotheek aan te vragen ook een betaalrekening bij diezelfde bank. Een hypotheek wordt gezien als het begin van een lange klantrelatie en een manier om zoveel mogelijk producten bij die klant onder te brengen."
Voor de consument is het goed zich hier meer bewust van te zijn, stelt Hagedoorn. "Het kan bijvoorbeeld voordeliger zijn je spaargeld bij een andere bank te stallen dan de bank die je hypotheek verstrekt." Volgens Hagedoorn is het belangrijk van tijd tot tijd te kijken naar welke tarieven bij welke bank het beste zijn in jouw situatie. "Bijvoorbeeld op de momenten dat je gaat verhuizen of verbouwen."
Dat gebeurt nog veel te weinig. Veel consumenten blijven hun hele leven trouw aan dezelfde bank. Zelfs als andere aanbieders een hogere rente bieden. Daarom is de druk op banken om hun spaartarieven te verhogen beperkt. Volgens de Autoriteit Consument & Markt (ACM) speelt de beperkte concurrentie op de spaarmarkt daarbij een belangrijke rol.
De toezichthouder zei in 2024 dat het verlagen van overstapdrempels een oplossing zou kunnen zijn voor consumenten om te kunnen profiteren van hogere spaarrentes. Die taak ligt bij de wetgever en niet bij de ACM.
"Wij hebben in 2024 ons spaarmarktrapport gepubliceerd met aanbevelingen aan het ministerie van Financiën om de concurrentie op de spaarmarkt beter te laten werken", zegt een woordvoerder van de toezichthouder. Het wetsvoorstel ligt nog voor behandeling bij de Tweede Kamer.
Source: Nu.nl economisch