De huurder had jaren geleden al een recht van eerste koop met de gemeente afgesproken, en stevig in het pand geïnvesteerd. Maar toen het pand verkocht ging worden, dienden zich nog twee andere kandidaten aan.
De Pleats is een voormalige boerderij in de gemeente Tytsjerksteradiel. Sinds bijna dertig jaar is dit rijksmonument in gebruik als horecagelegenheid, waar ook sociaal-culturele activiteiten plaatsvinden. De gemeente verhuurde het pand. In de huurovereenkomst werd in 2001 een recht van eerste koop voor de zittende huurder opgenomen, voor als de gemeente De Pleats zou willen verkopen. Dat was begin 2025 het geval. In de koopovereenkomst garandeerde de zittende huurder dat er voor sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten ruimte zou blijven.
Tegen de aanstaande verkoop protesteerden twee partijen. Ook projectontwikkelaar JEF en een „schapenhouder met een omvangrijke onroerendgoedportefeuille”, aldus het gerechtshof, zouden De Pleats willen kopen. Omdat ze gelijke kansen wilden als de zittende huurder, spanden ze een kort geding tegen de gemeente aan.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft de gemeente gelijk, net als eerder de rechtbank Noord-Nederland. Op grond van de zogenoemde Didam-arresten van de Hoge Raad uit 2021 en 2024 – over de verkoop van het oude gemeentehuis in Didam – is een gemeente weliswaar verplicht bij verkoop of verhuur van onroerend goed de kandidaat via een openbare procedure te selecteren, maar is daarop een uitzondering mogelijk. Die kan worden gemaakt als de gemeente „op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria” kan motiveren dat er maar „één serieuze gegadigde” is.
En dat was hier volgens het hof het geval. De gemeente had immers duidelijk gemaakt dat de beoogde koper het pand al decennia huurde, dat er een recht van eerste koop was afgesproken, wat een ouder recht geeft, en dat de huurder in het pand had geïnvesteerd. Als de gemeente op dat oudere recht zou moeten terugkomen, zou ze wanprestatie leveren en in strijd handelen met het beginsel dat je een overheid moet kunnen vertrouwen.
Advocaat Elmer van der Kamp (Trip Advocaten Notarissen) trad op voor Tytsjerksteradiel. Doorslaggevend voor de gemeente waren, zegt hij, het recht van eerste koop, verleend vanwege de langetermijninvesteringen, en de horeca met de sociaal-culturele functie. „De andere partijen [die niet willen reageren] hebben niets met horeca.”
Van der Kamp legt uit dat overheden ook vóór de Didam-arresten al wel gebonden waren aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo kunnen de Didam-arresten worden gezien als de explicitering van het gelijkheidsbeginsel. Daarbij mogen ook ongelijke gevallen ongelijk worden behandeld. In deze zaak staat dat beginsel bovendien tegenover het vertrouwensbeginsel „dat de huurder erop mag vertrouwen dat de gemeente zich aan de afspraken houdt”.
De advocaat adviseert geregeld overheden over de Didam-regels, onder andere over hoe een gemeente het beleid voor een bepaald grondgebruik overeind kan houden. „Om duurzaamheid of sociale woningbouw te bereiken, kun je in je beleid de kringen van gegadigden beperken. Dat moet je dan vertalen in de selectiecriteria. Zo kun je bepalen dat voor bepaalde percelen alleen woningbouwcorporaties in aanmerking komen. En misschien zijn voor een bepaald gebied alleen gecertificeerde biologische tuinders serieuze gegadigden. Uiteindelijk kun je zo een uitzondering motiveren op de hoofdregel dat je mededinging mogelijk moet maken.”
In het tweede Didam-arrest besliste de Hoge Raad onder andere dat schadevergoeding moet worden betaald als een overheid ten onrechte geen openbare selectieprocedure had gevolgd. Ook als het ging om overeenkomsten van vóór het eerste Didam-arrest van 2021. Maar in deze zaak waren er volgens het gerechtshof geen andere gegadigden, toen het recht van eerste koop werd vastgelegd. Projectontwikkelaar JEF was in 2001 nog niet opgericht en ook van belangstelling van de andere partij was toen niets gebleken.
Volgens advocaat Dewi Britsemmer (La Gro Advocaten, niet betrokken bij deze zaak) „staat de praktijk sinds bijna vijf jaar behoorlijk op zijn kop”. Vóór de Didam-arresten „kon je natuurlijk niet zomaar vriendjespolitiek bedrijven, maar er werden toch wel meer zaken ondershands, een op een verkocht.”
Britsemmer kan dit arrest van het hof „goed volgen, want de overheid moet niet alleen gelijke kansen bieden, maar ook een betrouwbare contractpartner zijn. Deze uitspraak past goed in de bestaande jurisprudentie. Daarin krijgt een overheid steevast een ruime beleidsvrijheid. Als die handelt op grond van expliciet vastgelegd beleid, iets wat gemeenten steeds vaker doen, kan de gemeente een onroerend goed een op een verkopen of verhuren aan een serieuze gegadigde. Ook het doen van investeringen, zoals in deze zaak, kan een objectief, toetsbaar en redelijk criterium zijn voor een uitzondering op de Didam-regels. Het moet dan wel gaan om aanzienlijke investeringen, gericht op die onroerende zaak. Dat gebeurde bijvoorbeeld in een bekende rechtszaak uit 2022, waarin zittende huurders van strandhuisjes op grond van investeringen hun huurovereenkomst konden verlengen.”
Kun je als overheid de Didam-arresten ontwijken als je maar op tijd met de club van je voorkeur een recht van eerste koop afspreekt? „Nee, zonder openbare selectieprocedure kun je geen recht van eerste koop meer afspreken, tenzij je kunt motiveren dat er maar één serieuze gegadigde is.”
Uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10 maart 2026; ECLI:NL:GHARL:2026:1418
Deze rubriek belicht wekelijks rechterlijke uitspraken met economische gevolgen voor mensen of bedrijven