Vastgoed De ‘opkoopgolf’, waarbij beleggers tussen 2016 tot 2021 massaal in de Nederlandse woningmarkt stapten, is volgens het Kadaster meer dan teruggedraaid. De afgelopen maanden profiteerden veel woningzoekenden van die verkoopgolf.
Rotterdam-Zuid. Flatwoningen in de deelgemeente Charlois.
Het was een beeld dat jarenlang sterk bleef hangen: de woningzoekende die kansloos is bij een bezichtiging, overboden door een kapitaalkrachtige belegger die dezelfde woning vervolgens in de vrije sector te huur kon aanbieden. ‘Koopstarter in Amsterdam legt het af tegen belegger’ kopte NRC in juli 2019.
Inmiddels, ruim zes jaar later, blijkt uit cijfers van het Kadaster dat aan het tijdperk van de dominante vastgoedbelegger op de Nederlandse woningmarkt een einde is gekomen. Na een piek in 2021 is het huizenbezit van investeerders inmiddels zelfs ónder het niveau gedoken van 2016 – het jaar waarin de woningmarkt door toenmalig woonminister Stef Blok (VVD) voor beleggers werd opengegooid. Eind 2025 hadden beleggers bijna 17.000 woningen minder dan aan het begin van 2016.
Hoe kan dit? Door een stapeling aan regels en belastingen is woningen verhuren voor veel beleggers al een paar jaar minder aantrekkelijk dan verkopen. Er ontstond een verkoopgolf, die in 2025 zelfs nog hoger was dan in scenario’s van het ministerie van Volkshuisvesting was voorzien. Beleggers verkochten vorig jaar ruim 65.350 huurwoningen, voor het overgrote deel aan woningzoekenden die er zelf zijn gaan wonen. In de laatste drie maanden piekte die verkoopgolf van huurwoningen op een recordaantal van ruim 20.700.
Het daadwerkelijk aantal verkochte huurwoningen ligt waarschijnlijk nog fors hoger. Het Kadaster richt zich in de cijfers vooral op de professionele verhuurders (meer dan twee panden naast hun eigen huis). Maar ook veel verhuurders die één woning verhuren, bijvoorbeeld een zzp’er die de woning als pensioenbelegging heeft, zullen die vaak verkocht hebben omdat de huuropbrengst te laag is. Grotere, bedrijfsmatige vastgoedinvesteerders breidden daarentegen hun bezit juist uit. Dit komt volgens het Kadaster doordat zij zelf ook woningen bijbouwen.
In totaal krimpt het aandeel dat beleggers in handen hebben. Was begin 2024 nog 9,4 procent van de woningvoorraad in handen van beleggers, nu is dat nog 8,9 procent – voor woningmarktbegrippen een forse daling.
Hoe anders was dat rond 2016. De toenmalige woonminister Stef Blok (VVD) promootte op internationale vastgoedbeurzen de kansen om in de Nederlandse huizenmarkt te investeren. Internationale beleggers werden met open armen binnengehaald, terwijl Blok woningcorporaties juist dwong hun bezit aan sociale huurwoningen te verkleinen. Aangemoedigd door de lage overdrachtsbelasting, het vooruitzicht van hoge huuropbrengsten en de stijgende huizenprijzen doken veel grote en kleine particuliere beleggers op de markt voor koopwoningen.
Met name in de grote steden gingen veel stadsappartementen naar beleggers, die veel meer konden lenen dan particuliere woningzoekenden. Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt was er voor hen weinig keuze: in een dure particuliere huurwoning gaan wonen, of anders buiten de stad op zoek.
In 2020 vindt een ommekeer plaats, als er na politieke druk maatregelen worden genomen om de zwakke positie van woningzoekenden ten opzichte van beleggers te verbeteren. Beleggers gaan een fors hogere overdrachtsbelasting betalen dan eigenaars-bewoners, van wie jongeren tussen de 18 en 35 jaar zelfs eenmalig worden vrijgesteld. Vastgoed wordt zwaarder aangeslagen voor de vermogensbelasting (box 3). Ook komt er een opkoopbescherming, waardoor beleggers in steden geweerd konden worden.
Hugo de Jonge, die in 2022 aantrad als minister voor Volkshuisvesting (CDA) introduceert tot slot met de Wet betaalbare huur een huurplafond voor middeldure huurwoningen. Dit alles bij elkaar zorgt er nu voor dat verhuren voor beleggers zo onaantrekkelijk is geworden, dat zij hun huurwoningen te koop zetten.
Voor Kadaster-onderzoeker Mathieu Zuidema staat het vast dat woningmarktbeleid voor een belangrijk deel tot de verkoopgolf heeft geleid. „Het effect is met name sinds de coronacrisis zo groot, dat kun je niet meer alleen toeschrijven aan de toestand in de economie of de rente.”
Hoe de tijden zijn veranderd, is het beste te zien in de grote steden. Waar in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag tussen 2016 en 2020 veel koopwoningen naar beleggers gingen, wordt daar nu juist opmerkelijk veel verkocht. In de laatste maanden van 2025 waren meer dan een op de vier koopwoningen in steden afkomstig van een belegger – tegenover een op de zes in heel Nederland.
Het gaat onder meer om appartementen, maar ook om verkamerde studentenhuizen met een slechter energielabel. Omdat deze woningen soms ingrijpend verbouwd moeten worden, liggen de verkoopprijzen relatief laag. De nieuwe eigenaars-bewoners betaalden in de vier grote steden gemiddeld 454.000 euro voor een beleggerswoning. Een woning van een andere eigenaar-bewoner leverde gemiddeld 124.000 euro meer op.
Onderaan de streep blijft de woningmarkt er een van winnaars en verliezers. Waar de belegger op zoek moet naar een andere bestemming om zijn vermogen te investeren en waar de koopstarter zijn geluk niet op kan, heeft een derde groep het nakijken: wie afhankelijk is van particuliere verhuur, komt door het krimpende aanbod moeilijker aan een huurwoning. Dit raakt vooral studenten die op kamers willen en mensen die om verschillende redenen op zoek zijn naar een tijdelijke woning – bijvoorbeeld om voor het eerst te gaan samenwonen, voor tijdelijk werk, een studie of een scheiding.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen