Om schaarse grond in handen te krijgen voor bijvoorbeeld woningbouw, moet de overheid harder durven optreden, adviseert de Raad voor de Leefomgeving. In het dorp Oud-Alblas woedt een strijd over zo’n dwangmaatregel. ‘Straks staan de projectontwikkelaars in de rij.’
Op een regenachtige dinsdag wordt er extra vroeg gekookt door de mensen van het Westeinde in Oud-Alblas, een van de oudste dorpen van de Alblasserwaard. Zij willen vanavond op tijd eten, om niet te laat te komen voor de raadsvergadering van hun gemeente Molenlanden. Punt 6 van de vergadering, daar gaat het om. Zal de raad instemmen met het definitief maken van het voorkeursrecht van de gemeente op hun percelen grasland? Dat klinkt technisch, maar de emoties lopen hoog op.
De gemeente heeft met dat voorkeursrecht een claim gelegd op hun gronden, een soort recht van eerste koop. Op de percelen grasland moeten huizen worden gebouwd, want ook in dit deel van Zuid-Holland is er een groot woningtekort. Als de eigenaren die grond willen verkopen, dan moeten zij die eerst te koop aanbieden aan de gemeente.
Het voorkeursrecht is een van de middelen van overheden om greep te krijgen op de grond in hun werkgebied, net als gedwongen herverdeling van grond (wettelijke herverkaveling) of in het uiterste geval onteigening. Dat kan zijn voor woningbouw, maar bijvoorbeeld ook voor de aanleg van een windpark, een snelweg, nieuwe natuur of een militaire basis. Met zo’n claim moet de grond worden veiliggesteld, versnippering van eigendom worden voorkomen, net als speculeren op een stijgende grondprijs.
Zodra gemeenten bouwplannen presenteren, verschijnen immers vaak projectontwikkelaars ten tonele. Die kopen de beoogde bouwgrond snel op, om financieel te profiteren van de omschakeling in het wettelijke omgevingsplan. Wordt agrarische grond ‘herbestemd’ tot woningbouwlocatie, dan schiet de grondwaarde doorgaans steil omhoog. Als het even meezit, krijgt dezelfde ontwikkelaar dan ook nog het recht om die woningen zelf neer te zetten. Dat is dubbel kassa voor de ondernemer. Het is ook een verliespost voor de mooie plannen van de gemeente en daarmee de samenleving – althans, dat is de ratio achter het recht van de overheid op grondclaims.
Precies op tijd voor de raadsvergadering zitten de grondeigenaren van Westeinde in ontmoetingscentrum De Spil in Bleskensgraaf, in de gemeentelijke raadzaal op de eerste verdieping. De raadsleden kennen de bezwaren van de grondeigenaren, vooral melkveehouders die gehecht zijn aan hun familiegrond. De laatsten willen niet geciteerd worden in de krant. De communicatie richting de gemeente moet goed blijven – anders dan de gemeente zelf heeft gedaan, vinden zij, met die onbeholpen brief waarin het voorkeursrecht plotsklaps werd aangekondigd. Maar in het bericht van hun gezamenlijke advocaat aan de gemeenteraad staat het allemaal opgesomd.
Het voorkeursrecht staat nu al in de weg van hun bedrijfsvoering, voelen de agrariërs. Want kunnen zij hun oude stallen daar nog wel moderniseren, bijvoorbeeld? Beseft de gemeente wel wat de emotionele impact is van de maatregel? Er zijn toch ook andere plekken voor woningbouw? Is daarmee de inbreuk op hun eigendomsrecht wel proportioneel te noemen? En dwingt de gemeente hen hiermee hun eigendom van de hand te doen voor een prikkie?
In de vergadering benadrukken raadsleden van alle partijen dat zij beseffen hoeveel impact het voorkeursrecht moet hebben. Het CDA maant het bestuur dit ‘zware middel’ alleen in te zetten als dat ‘echt nodig is’. Doe het dan wel ‘uiterste zorg’ voor de betrokkenen, vindt de ChristenUnie. De SGP vraagt om aandacht voor de emotionele waarde van grond, in het bijzonder voor familiebedrijven. Maar de partijen gaan allemaal snel akkoord. Die woningen moeten er komen. Daarbij moet de gemeente de regie over de bouwgrond kunnen voeren, ‘want anders staan de projectontwikkelaars in de rij’.
Het voorkeursrecht groeit in populariteit onder overheden. Gemeenten, provincies en het rijk zetten het middel tegenwoordig drie keer zo vaak in als tien jaar geleden. Een recent voorbeeld: de gemeente Moerdijk legde op 1 juli vorig jaar een voorkeursrecht op een groot deel van de gronden in het zoekgebied voor het grote energieproject Powerport Moerdijk.
De verwachting is dat overheden dat soort claims nog vaker gaan neerleggen, zeker nu grond steeds schaarser wordt. Nog altijd is tweederde van Nederland landbouwgrond, maar het aantal ruimteclaims groeit. De krijgsmacht is met haar uitbreidingsplannen de laatste toevoeging aan de lijst met vragende partijen.
D66, VVD en CDA schrijven in hun coalitieakkoord dat de rijksoverheid ‘een sterkere regierol in ruimtelijke ordening en woningbouw’ op zich moet nemen. Gemeenten krijgen volgens de plannen ‘meer mogelijkheden om actief grondbeleid te voeren en grond tegen redelijke prijzen aan te kopen, onder andere via een sterker en actiever (toepassen van) voorkeursrecht’.
Dat sluit goed aan bij een donderdag verschenen advies van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Die maant de overheid vaker door te pakken met grondverwerving. Vrijwillig als het kan, maar gedwongen als het moet. De stroperige grondmarkt staat nu immers vaak in de weg van de grote ruimtelijke plannen. De opstellers van het advies vinden dat gemeenten niet bang hoeven zijn onteigening op tafel te leggen, zeker als daarmee grootschalige, belangrijke projecten mogelijk worden.
‘We zien een zekere schroom bij overheden om de bestaande instrumenten in te zetten’, zegt Rli-raadslid en landbouweconoom Krijn Poppe. Over de redenen daarvoor kan hij slechts filosoferen. ‘We zijn een liberaal land. We geloven heel erg in de vrije markt, maar die kent geen moraal.’ Het resultaat van de vrije markt is niet noodzakelijkerwijs het beste resultaat voor de samenleving.
Ook de vrees voor langdurige juridische procedures speelt vermoedelijk een rol. Onterecht, aldus de Rli. Dwingende instrumenten kunnen juist als breekijzer dienen. In 95 procent van de gevallen waar onteigening op tafel komt, komen de partijen er uiteindelijk in onderling overleg uit.
Veel landbouwsubsidies drijven de grondprijs alleen maar verder op, ziet de Rli. Dat geldt ook voor de belastingvrijstelling op (waardegroei van) agrarische grond. ‘Dat is vanuit het oogpunt van overheid en samenleving niet slim, want je gooit olie op het vuur’, zegt Poppe. ‘Je schiet jezelf in de voet als je die grond wil aankopen voor defensie of woningbouw.’
In de plaats van die regelingen zou er wat de Rli-adviseurs betreft een pensioenfonds moeten komen voor boeren. Grond vormt nu immers de pensioenvoorziening van de meeste boeren. De overheid zou de grond van stoppende boeren kunnen opkopen en ze uit het rendement op die grond een uitkering kunnen betalen.
Wettelijk ingrijpen in het eigendomsrecht, bijvoorbeeld door onteigening, heeft bovendien al tot veel politieke problemen geleid, inclusief kabinetscrises in de jaren vijftig, zestig en zeventig. Ook nu loopt er nog een discussie, over het eventuele loskoppelen van de duur van het voorkeursrecht – die altijd tijdelijk is – van de voortgang van de planologische besluitvorming, tot ongenoegen van de BBB.
‘Grond is emotie’, erkent ook Rli-raadslid Poppe. ‘Zeker bij boeren. Men zit soms al heel lang op dezelfde plek, en er is een grote verwevenheid tussen de woon- en werkplaats. Zeker als je grootschalig een gebied op de kop zet, zijn er mensen die zeggen: ‘Als ik de kerktoren niet meer kan zien, ga ik niet weg.’ Het is anders dan bij een winkelier die zich twee kilometer verderop moet vestigen.’
Maar de nieuwe generatie boeren zit pragmatischer in de wedstrijd, constateert de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur. ‘Zij willen duidelijkheid’, denkt Poppe. ‘Ze kijken om zich heen naar de optimale vestigingsplaats. Ze zitten er zakelijker in dan iemand van 60 jaar oud die zegt: ‘Wacht maar tot ik met pensioen ben.’’
Maar de overheid moet niet alleen haar schroom laten vallen om door te pakken met zijn ruimteclaims, vindt de Rli. Gemeenten, provincies, het Rijk en de wetgevende macht zitten elkaar vaak in de weg met hun regels, financiële regelingen en reacties. ‘Laten we hopen dat dat met het nieuwe kabinet beter zal gaan’, zegt Rli-voorzitter Jan Jacob van Dijk. ‘Dat moet sowieso coalities gaan sluiten in het parlement. Betrek daar dan ook provincies, gemeenten en maatschappelijke organisaties bij.’ Aanzetten waren er wel de afgelopen jaren, aldus Poppe. ‘Maar er moeten een paar schepjes bovenop.’
Verwachtingen
Wethouder financiën en grondzaken Bram Visser (VVD) krijgt er nog even van langs over de manier waarop de gemeente Molenlanden het voorkeursrecht bekendmaakte aan de grondeigenaren. Dat ging niet al te best, van het aanschrijven van een overleden eigenaar tot het verwijzen naar het algemene mailadres van de gemeente voor vragen. ‘Gewoon oerstom’, geeft hij toe. ‘Zo’n brief is al beladen. Dan is het extra belangrijk om heel zorgvuldig te zijn. Bovendien moet je direct beschikbaar zijn voor vragen.’
Dat grondeigenaren worden overvallen door zo’n brief kan hij echter niet voorkomen. ‘Met een voorkeursrecht moet je in één keer toeslaan. Want anders wordt die grond misschien nog snel verkocht. Al had men hier wel kunnen raden dat de gemeente dacht aan woningbouw op die plek, pal naast eerdere nieuwbouw. We hebben daar op de hoek ook al een perceel gekocht.’
Nu is er werk aan de winkel voor de gemeente, beseft de wethouder. Er moet binnen drie jaar een omgevingsprogramma liggen voor de bouw van een wijkje met grotendeels sociale en betaalbare huur- en koopwoningen. Anders verloopt het voorkeursrecht. Willen de grondeigenaren inderdaad niet verkopen, ligt dan onteigening op de loer? ‘Misschien alleen als je acht percelen hebt kunnen verwerven en er ligt nog een laatste perceel in het midden, van een weigerachtige eigenaar. Maar daarvan is hier geen sprake. Als deze eigenaren niet willen verkopen, dan gebeurt er helemaal niks. Dan blijven ze daar gewoon boeren.’
De grondeigenaren zijn daar nog niet zo zeker van. Die ambtenaren hebben de tijd. Je zult zien dat ze dat voorkeursrecht telkens weer zullen verlengen. En welke prijs zouden ze dan willen betalen? De agrarische waarde met een beetje opslag, te bepalen door een taxateur of later door een rechtbank? En vervolgens zetten ze de bestemming van de grond om in woningbouw, om de winst in de gemeentekas te steken.
Over de toekomst van de grond hoeft geen onzekerheid te bestaan, vinden de eigenaren. Nog geen twee jaar geleden is er al een projectontwikkelaar langs geweest. Die wilde hun percelen al kopen, om er zelf woningen op te gaan bouwen. En die meneer hebben ze de deur gewezen. Want dit is de beste grond uit de hele streek, veel steviger dan de veengrond verderop.. Die laat je als boer niet glippen.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant