Column Alle partijen willen meer woningen bouwen. Het verschil zit erin of ze de markt als probleem zien of als oplossing. Welke plannen zijn haalbaar?
Woonwijken bouwen op de vliegvelden van Rotterdam en Maastricht, een nieuwe stad aanleggen in het IJsselmeer, iedereen toestaan een kamer te verhuren zonder gevolgen voor belasting of uitkering, woningzoekenden een officiële stem geven in bezwaarprocedures tegen nieuwbouw. De verkiezingsprogramma’s barsten van de creatieve oplossingen voor het woningtekort.
De oplossingen van partijen lopen sterk uiteen. Niet als het gaat om meer woningen bouwen: dat wil zo’n beetje iedereen, en wel nu. De verschillen zitten in of partijen de markt als probleem zien (links) of als oplossing (rechts). Moeten vooral woningcorporaties (links) of private verhuurders (rechts) in nieuwe woningen voorzien? En wie zou de overheid moeten subsidiëren: huurders (links) of huizenkopers (rechts)?
Zo wil GroenLinks-PvdA de hypotheekrenteaftrek in acht tot twaalf jaar afbouwen en veel geld steken in volkshuisvesting. Terwijl de VVD de hypotheekrenteaftrek wil houden en de huurmarkt wil ‘bevrijden’. D66 en CDA zitten hier tussenin: ze willen de hypotheekrenteaftrek afbouwen, woningcorporaties steunen en de huren blijven reguleren. (Wilders wil lagere sociale huren, meer bouwen én vasthouden aan de hypotheekrenteaftrek. Waar dat van betaald moet worden, blijft onduidelijk omdat hij zijn plannen niet laat doorrekenen door het Centraal Planbureau.)
Alle partijen doen grote beloftes. Maar zijn de plannen ook realistisch? Daarvoor is het goed te beseffen dat Nederland al kampioen woonsteun is. Huizenbezitters krijgen uitzonderlijk veel belastingvoordeel in de vorm van de hypotheekrenteaftrek in vergelijking met andere ontwikkelde landen, constateert de OESO. En ook de sociale huursector is hier uitzonderlijk groot.
Zoveel overheidshulp en toch zoveel onvrede. Hier gaat dus iets goed mis. Zeker als je bedenkt dat regeringen al jaren beloven meer woningen te bouwen dan er lukt.
Wat gaat hier mis? Ten eerste is er hulp die niet helpt. Zo wijzen economen er al jaren op dat de belastingvoordelen voor huizenbezitters de prijzen aanjagen, de vrije huurmarkt afknijpen en het vinden van een huis moeilijker maken.
„Nederland kent een enorm arsenaal aan woonhulp”, zegt wooneconoom Matthijs Korevaar. „Hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag, woningcorporaties. Weinig partijen willen daar echt het mes in zetten. Links wil minder subsidies voor huizenkopers, rechts voor huurders. Maar tegelijk willen partijen meer overheidshulp: links voor huurders, de VVD voor kopers. Mij is niet duidelijk waarom wij dit deel van ons leven zo fors willen subsidiëren.”
Want die hulp hindert voor de hand liggende oplossingen. Neem oudere huizenbezitters met een groot afbetaald huis, zegt Korevaar. „Ouderen zouden kleiner gaan wonen als de belasting anders in elkaar zat. Maar dat is nu financieel zeer nadelig. Als je een groot huis verkoopt en een kleiner huis terugkoopt of huurt, hou je geld van de verkoop over. Daarover moet je belasting betalen, over dat grote huis niet. Dus kunnen ouderen beter blijven zitten.” En dus komen die woningen niet vrij, wonen ouderen relatief groot en jonge gezinnen relatief klein.
Ten tweede was er de afgelopen jaren weinig realisme bij regerende politieke partijen. Er werd van alles beloofd zonder er voldoende geld voor uit te trekken. De huren bevriezen of verlagen klinkt sympathiek, maar het maakt een woning verhuren of nieuwbouw minder rendabel, waarschuwen economen al jaren. Voor woningcorporaties is nieuwbouw verlieslatend, liet journalist Jesse Frederik zien in een artikel voor De Correspondent. „Iedereen wil betaalbaar wonen, maar niemand wil ervoor betalen”, was zijn conclusie. Het resultaat: weinig nieuwbouw.
Een sociale huurbevriezing afkondigen bespaart de rijksoverheid wrang genoeg zelfs geld. Er is dan immers minder huurtoeslag nodig. De rekening is voor woningcorporaties. „Er wordt door de overheid vreselijk geparasiteerd op corporaties”, zegt wooneconoom Johan Conijn. „Hun kredietwaardigheid erodeert. Zonder extra geld neemt het aandeel sociale huur gestaag af.”
Zijn de beloftes nu wel realistisch? Positief is dat veel partijen de hypotheekrenteaftrek willen afbouwen. De VVD daarentegen wil extra leenruimte voor starters. Conijn: „De VVD gooit olie op het vuur. Huizen worden nog duurder. De enigen die profiteren zijn huizenbezitters.”
Positief is ook dat partijen die inzetten op meer volkshuisvesting en betaalbare huren daar ook serieus geld voor lijken uit te trekken. Toch noemen Korevaar en Conijn het ambitieuze volkshuisvestingsplan van GroenLinks-PvdA niet erg realistisch. „De partij houdt een worst voor die niet geconsumeerd kan worden”, zegt Conijn. „Er zijn al miljarden nodig om te voorkomen dat het aandeel sociale huur daalt. Om het fors uit te breiden is zoveel geld nodig, dat lijkt mij niet realistisch.” Korevaar houdt een slag om de arm tot de doorrekening van de programma’s. „Maar de partij wil wel erg veel tegelijk: veel meer hoogwaardige woningen op goede locaties tegen lage huren.”
Blijft over de keuze tussen veel meer volkshuisvesting (van bijvoorbeeld GroenLinks-PvdA) of veel meer ruimte voor private verhuur (van bijvoorbeeld de VVD). Kies voor een mix van allebei, zeggen Korevaar en Conijn. Corporaties kunnen zorgen voor gemêleerde wijken. Korevaar: „Als je de markt vrijlaat, wonen rijken bij rijken en armen bij armen. Dat is bewezen nadelig voor de kansen van kinderen uit arme gezinnen.” Private verhuur is weer belangrijk als brug tussen koop en sociale huur. Dat deel van de markt is nu erg klein. Private verhuurders zouden meer ruimte moeten krijgen om een redelijk rendement te maken, adviseren de twee.
Eigenlijk ligt na de verkiezingen een zinnig compromis voor het oprapen. Rechts levert in op de hypotheekrenteaftrek, links biedt wat meer ruimte aan private huur. En corporaties krijgen genoeg geld om alle politieke beloftes voor nieuwbouw waar te maken.
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC