Woningbouw Buitenstedelijk bouwen is in veel partijprogramma’s niet langer een vies woord. Al waarschuwen critici voor de terugkeer van de ‘witte schimmel’ uit de jaren negentig.
Een nieuwbouwwijk in aanbouw. In de zoektocht naar bouwruimte willen meer politieke partijen buiten de bebouwde kom kijken.
Wat als je op landbouwgrond aan de rand van elk dorp en elke stad een rijtje woningen zou bouwen? Kortom: overal ‘een straatje erbij’. Het idee staat haaks op de Nederlandse ruimtelijke ordeningstraditie van de afgelopen decennia. Jarenlang werd geprobeerd om zo veel mogelijk te ‘verdichten’, jargon voor het maximaal benutten en verduurzamen van de bestaande bebouwing in dorpen en steden. Op die manier werd het buitengebied gespaard en werden de infrastructuur en knooppunten beter benut.
Maar met het ‘straatje erbij’ verschoof het demissionaire kabinet al de blik naar de groene rand rondom de bebouwde kom – een gewild gebied waar bouwers en ontwikkelaars, niet zelden met grondposities, al langer voor warmlopen. En in die gewijzigde blik lijkt toekomst te zitten. Voor de aanstaande verkiezingen hebben veel partijen het ‘straatje erbij’ opgenomen in de woonparagraaf van hun verkiezingsprogramma’s. Soms zelfs in de overtreffende trap van ‘buurtje’ (ChristenUnie) of zelfs ‘wijkje erbij’ (CDA, VVD). De grootste koerswijziging maakte D66, dat van traditionele ‘verdichtingspartij’ nu juist campagne voert op de toekomstige bouw van tien nieuwe steden.
Voorstanders van buitenstedelijk bouwen wijzen op de bouwsnelheid en lage kosten, met name omdat binnen de bebouwde kom veel meer regels en voorschriften gelden dan ‘in het groen’. Een extra straatje sluit je zo aan op bestaande infrastructuur, dus kunnen jongeren in hun dorp blijven wonen, krijgt de supermarkt meer klandizie en de basisschool meer leerlingen, is het idee.
Critici van het ‘straatje erbij’ trekken die claims in twijfel. Zij spreken van luie en kortzichtige planvorming en waarschuwen voor ongewenste bijeffecten: duurdere woningen, die niet aansluiten bij de behoefte op langere termijn.
De term ‘straatje erbij’ werd de afgelopen jaren groot gemaakt door oud-minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) maar is in werkelijkheid bedacht bij het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), dat zowel op eigen initiatief als in opdracht van overheden en marktpartijen in de bouwsector onderzoek doet.
Het EIB sprak in 2023 als eerste over het idee, in een onderzoek dat het op eigen initiatief uitvoerde naar kleine, groene woonlocaties. Vervolgens kreeg het bureau van De Jonge de opdracht om te toetsen wat de potentie was van kleinschalig bouwen aan de rand van de bebouwde kom. Het EIB berekende dat alleen al in de provincie Noord-Holland 220.000 woningen gebouwd konden worden. Voor heel Nederland was slechts een klein deel van die ruimte nodig om tot een kwart van de toenmalige bouwopgave van 940.000 woningen te komen, zo stelde het EIB. De Jonge vond het goed klinken en nam de term ‘straatje erbij’ op in zijn vaste repertoire als hij over woningbouw sprak.
Toch leidde dit niet meteen tot een massale uitbreidingsgolf. De uitvoering van ‘straatje erbij’ werd immers gehinderd door de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, een door bouwers vervloekt beleidsinstrument. Volgens deze Ladder, die in 2012 werd ingevoerd, moeten gemeenten volgens een stappenplan tot in detail motiveren waarom een nieuwbouwplan binnen de huidige bebouwing niet zou kunnen. Het dwong de instanties om bij woningbouw de oplossing eerst binnen de bebouwde kom te zoeken. Onder De Jonge werd de Ladder al afgezwakt, om vervolgens onder zijn opvolger Mona Keijzer (BBB) helemaal te worden geschrapt. Dit moet het makkelijker maken om aan de randen van de bebouwde kom woningen te bouwen.
Vol instemming omarmde de bouwsector het EIB-rapport en de ruimere mogelijkheden om ‘in het groen’ nieuwe straatjes aan te leggen. Maar al snel zette het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) vraagtekens bij de geschetste potentie ervan. Het planbureau herhaalde zelf de studie van het EIB, maar keek nog kritischer naar waar je nou werkelijk kon bouwen. Het uiteindelijke aantal woningen viel een stuk lager uit: ‘straatje erbij’ zou slechts 95.000 woningen opleveren. Niet een kwart dus, maar nog geen tiende van de woningbouwopgave – bovendien op plekken waar de vraag naar woningen minder groot was.
Het idee van lagere bouwkosten werd door woningmarktonderzoekers bij vastgoedbedrijf Colliers onderuitgehaald. Als je de kosten van de extra infrastructuur (toegangswegen, straatverlichting, riolering) ook meerekent, ben je uiteindelijk juist meer geld kwijt dan wanneer je binnen de bestaande stad bouwt – wat overigens door het EIB wordt betwist.
Ook waarschuwden de PBL-onderzoekers dat een extra straat in elk dorp een enorme ambtelijke druk legt op lokale overheden. In plaats van een groot en schaalbaar plan moeten ambtenaren in elke individuele gemeente aan het werk voor één los straatje. „Met een straatje erbij laat je ruimtelijke ordening eigenlijk los en ga je ad hoc bouwen”, zei PBL-onderzoeker Arjan Harbers vorig jaar tegen NRC.
Taco van Hoek, directeur van het EIB, zag zijn conclusies over de potentie van ‘straatje erbij’ door het Planbureau voor de Leefomgeving bevestigd. Al keek hij wel op van hoe laag het aantal woningen was waar ze bij het PBL op uitkwamen. „Onderzoekers van het planbureau gingen uit van letterlijk één straatje per dorpskern. En dat hebben wij nooit gezegd. Want als er op meer plekken rond een dorpskern beschikbare grond is, waarom zou je dan niet drie of vier straatjes bouwen als dat nodig is?”
En dat is precies waar het probleem zit voor Cees-Jan Pen, lector aan kennisinstelling Fontys. In het onderzoeksveld van ruimtelijke ordening staat Pen bekend als vooraanstaand criticus van buitenstedelijk bouwen. „De Ladder voor Duurzame Verstedelijking was er niet voor niets”, waarschuwt Pen. Hij brengt de jaren negentig in herinnering, toen er veel te doen was om ‘witte schimmel’, zoals de lukrake bebouwing langs de kernen toen werd genoemd. „Ook toen werd er gezegd: ach joh, het is maar een stukje landbouwgrond. Maar er verschenen wel ineens enorme distributiehallen en witte villawijkjes naast oude dorpskerkjes.”
Nou is een straat met nette rijtjeshuizen wel iets anders dan een distributiehal, toch? Pen: „Op zich is daar niets mis mee, maar je kan juist de leefbaarheid van kernen versterken door binnen de huidige bebouwing meer woningen te bouwen. Ook verlies je met een ‘straatje erbij’ kostbare ruimte die je in de toekomst mogelijk nodig hebt voor waterberging en natuurherstel – zaken waar we Europees al gigantisch op achterlopen. Het is een politieke keuze. Hoge kwaliteitseisen stellen aan ruimtelijke ordening is geen regelgezeur, het levert uiteindelijk prettiger en duurzamer wonen op.”
Wat de keuze extra politieke lading meegeeft, zo stelde het PBL verder vast, is dat het ‘straatje erbij’-principe vooral dure en grote eengezinswoningen met een tuin oplevert. En dat terwijl er juist vraag is naar betaalbare woningen. Pen deelt die zorg: „Het zijn de verkeerde type woningen voor de langere termijn. We krijgen steeds meer eenpersoonshuishoudens, de vraag naar geschikte woningen voor ouderen stijgt sterk en hebben nu al 3,5 miljoen eengezinswoningen. En wat doen we? Nog meer rijtjeshuizen bouwen! Bovendien kan de jongere die in het dorp wil blijven wonen, zo’n huis helemaal niet betalen.”
Taco van Hoek denkt dat de betaalbaarheidskwestie wel meevalt. „Als een markt zo zou werken, zouden er op de weg alleen maar Jaguars en Mercedessen rijden. Dat is ook niet het geval”, zo stelt de EIB-directeur. „En zelfs al zouden er vooral eengezinswoningen komen, dan komt er doorstroming op gang – als twee starters gaan samenwonen in een eengezinswoning laten ze een of misschien wel twee starterswoningen achter.”
Wat vaststaat: nu het ‘straatje erbij’ in meer verkiezingsprogramma’s opduikt, lijkt de politiek het idee van nieuwbouw buiten de bebouwde kom verder te omarmen. „Het is ook niet de enige aanpak van woningbouw”, besluit Van Hoek, „maar een van de vele manieren die je naast elkaar moet toepassen om tot meer woningen te komen.”
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC