Woningmarkt Lost het afschaffen van de hypotheekrente-aftrek de wooncrisis op? Vijf experts reageren.
Wonen in Nederland wordt kunstmatig goedkoop gehouden. Via hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en huurregulering subsidieert de overheid zowel kopers als huurders. Tegelijkertijd is de belasting op de eigen woning relatief laag. Het logische effect is dat dit de vraag naar woningen stimuleert en daarmee de prijzen verder opdrijft. Per saldo worden woningen bruto duurder, niet goedkoper. De laatste jaren worden er steeds weer nieuwe subsidies bedacht om onder de streep wonen betaalbaar te houden, zoals lagere overdrachtsbelasting en startersleningen. Belastingbetalers realiseren zich niet dat ze hun belastinggeld besteden om schaarste te verergeren.
Anders bekeken: belastingen moeten ergens worden geheven. Daarbij maakt het niet uit of je pleit voor een grote overheid met hoge uitgaven of dat je wilt bezuinigen. Onder de streep moet er nu eenmaal belasting worden betaald, meer als de overheid groter is, minder als de overheid kleiner is. De vraag is dus niet óf, maar wáár.
Omdat we wonen ontlasten, moeten we arbeid meer belasten en dat maakt werken minder aantrekkelijk. En omdat we wonen ontlasten, maken we er vergeleken met andere landen veel gebruik van – we leven in relatief ruime huizen. Omdat we wonen ontlasten zetten we er ook een groot deel van ons vermogen in vast, wat bijvoorbeeld de prikkel om te ondernemen of te beleggen vermindert. We maken in dat opzicht een inefficiënte keuze, die onze economie structureel stuurt richting vastgoed en dat neemt – letterlijk en figuurlijk – elders ruimte weg.
Om een plotselinge daling van de huizenprijzen te voorkomen, die ook de bouw en economie kan afremmen, is een geleidelijke aanpak cruciaal. Mede daarom is het duidelijk dat minder subsidie op wonen geen snelle oplossing is voor de huidige woningnood. De subsidies op wonen geleidelijk afbouwen levert morgen geen extra huizen op. Het is wél een structurele hervorming die de fundamentele, dure disbalans corrigeert. Minder kunstmatige prikkels betekent een gezondere markt, waar Nederland uiteindelijk economisch beter mee af is.
Het H-woord was lange tijd taboe in Den Haag, maar nu het woningtekort hoog blijft en het overheidsbeleid de woningmarkt niet toegankelijker maakt, zijn grotere maatregelen nodig. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is daarvoor niet genoeg. Het is wel noodzakelijk om de aftrek af te bouwen, omdat dit de ongelijkheid tussen koop en huur vermindert. De hypotheekrenteaftrek fungeert nu als een subsidie om een woning te kopen, terwijl deze subsidie er niet is voor huren in de vrije huursector.
Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek dempt de koopprijzen, want de maandelijkse hypotheekkosten worden hoger. Hierdoor kunnen mensen op basis van hun inkomen minder lenen en dus minder betalen voor een woning. Dit lost op korte en lange termijn niet de huizencrisis op, want door lagere prijzen komen er niet opeens meer woningen. Mogelijk remt dit tijdelijk zelfs de nieuwbouw van woningen, omdat mensen minder voor deze woningen willen betalen.
Om de huizencrisis op te lossen zijn maatregelen aan de aanbodkant nodig. In Nederland zijn er veel restricties op het gebied van ruimtelijke ordening, waardoor woningbouw lastig van de grond komt. De prijselasticiteit voor woningen, de mate waarmee de vraag meebeweegt met de prijs, is in Nederland een van de laagste van Europa. Dat betekent dat wanneer de prijzen stijgen er nauwelijks meer woningen worden gebouwd. Vraag en aanbod reageren dus niet op elkaar. Recent stipte de OESO dit ook aan als belangrijke reden voor de vastgelopen woningmarkt. Om de huizencrisis op te lossen, zijn daarom vooral maatregelen op het gebied van ruimtelijke ordening nodig.
Niet iedereen lijdt onder de woningcrisis. Als je het geluk hebt een koopwoning te bemachtigen zit je vaak goed. Maandelijks los je een deel van je schuld af en bouw je vermogen op. Maar als huurder heb je dit voordeel niet. Je bent dan ook een dief van je portemonnee als je in een huurwoning zit terwijl je een koophuis kan betalen. Dit kan eerlijker.
Een goed idee is het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Dit trekt het belastingverschil tussen huur en koop gedeeltelijk recht. De 10 miljard euro die de afschaffing oplevert kan dan ten goede komen aan huurders in plaats van te stimuleren dat kopers met veel schuld grote huizen kopen.
Maar schaffen we de hypotheekrenteaftrek af dan valt ook een belastingkorting voor jonge kopers die net met hoge rente een hypotheek hebben afgesloten weg. Tegelijkertijd betaalt een ouder iemand met een afbetaalde hypotheek geen cent extra belasting. Kan dit dan niet nog eerlijker?
Ja, gelukkig is er een nog beter idee. Het verhogen van het eigenwoningforfait, een belasting op de woningwaarde. Alle kopers dragen evenredig bij. Het trekt ook meer dan het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek de belastingen tussen huur en koop recht. Huren kan weer echt aantrekkelijk worden en de huursector kan groeien. Dit komt de mensen die afhankelijk zijn van deze sector, en nu het meest lijden onder de wooncrisis, zoals jongeren en migranten, ten goede.
En ja, het betekent ook dat kopers wat meer moeten afdragen. Maar de wooncrisis verhelpen, vergt niet alleen maar bouwen, maar ook het eerlijker verdelen van de lasten van de crisis.
Er wordt door politieke partijen volop gesproken over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, maar wordt de woningcrisis hiermee opgelost? Natuurlijk niet. Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek maakt de problemen alleen maar groter. De focus moet liggen op het aanpakken van het woningtekort. Dat los je niet op door te morrelen aan de hypotheekrenteaftrek.
Het echte probleem is het enorme tekort aan woningen door falend overheidsbeleid. Starters, gezinnen en doorstromers zoeken massaal een plek om te wonen, maar het aanbod blijft ver achter. Zolang de vraag groter blijft dan het aanbod, zullen de prijzen blijven stijgen. Met of zonder hypotheekrenteaftrek.
Het schrappen of fors beperken van de hypotheekrenteaftrek brengt bovendien nieuwe problemen met zich mee. In de eerste plaats worden starters hierdoor geraakt. Zij hebben al een onmogelijke positie op de woningmarkt door falend overheidsbeleid. Huizen zijn nu al onbetaalbaar voor deze groep. Het is juist deze groep die hulp nodig heeft. Ook mensen die recent een woning hebben gekocht zouden bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in één klap honderden euro’s per maand meer gaan betalen. Dit kan zorgen voor financiële problemen, onzekerheid en stagnatie op de woningmarkt.
Mensen willen duidelijkheid en een betrouwbare overheid. Daarom is het belangrijk dat het kabinet huiseigenaren duidelijkheid en langetermijnvisie biedt over de fiscale behandeling van de eigen woning.
Er komt geen huis bij door het aanpassen van de hypotheekrenteaftrek. Leg dus vooral de focus op waar de mensen echt mee geholpen worden: het bouwen van voldoende betaalbare woningen.
Source: NRC