Vier vragen over aftrek hypotheekrente Starters en huiseigenaren zijn de klos als de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd, beweren tegenstanders van de maatregel. De discussie is terug van nooit weggeweest. Hoe zit het ook alweer?
Wijk in aanbouw in Hazerswoude-Rijndijk. Als de hypotheekrente wordt afgebouwd, dalen de huizenprijzen en is meer geld nodig om nieuwbouw rendabel te houden.
CDA-leider Henri Bontenbal introduceerde in zijn verkiezingsprogramma een nieuw debatthema voor de campagne. Onder het mom van „eerlijke keuzes maken” schaarde het CDA zich bij de partijen die pleiten voor versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Het doel, schrijven de christen-democraten, is de woningmarkt „toegankelijker en betaalbaarder” te maken.
De tegenreactie volgde enkele dagen later in De Telegraaf. De krant pakte op de voorpagina uit met een artikel waarin experts juist pleiten voor behoud van de hypotheekrenteaftrek. „Miljoenen huiseigenaren en koopstarters de klos bij afschaffing hypotheekrenteaftrek”, luidde de kop. Daarin noemde Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw en bekend pleitbezorger van de aftrek, het een „fabel” dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt toegankelijker zou maken.
Het moge duidelijk zijn: met het nieuwe standpunt van het CDA wordt de hypotheekrenteaftrek een heet campagnethema. De BBB wijdde er in haar concept-verkiezingsprogramma een enkele regel aan, en haastte zich er vorige week een uitgebreide toelichting op te publiceren. De partij noemde de hypotheekrenteaftrek een „hoeksteen” van financiële zekerheid voor gezinnen, starters en ouderen.
De meeste partijen zullen op dit thema niet echt kunnen verrassen: in politiek Den Haag zijn de opvattingen over de renteaftrek redelijk voorspelbaar. Net als de BBB zijn VVD en PVV zonder meer voor behoud ervan.
Traditionele voorstanders van versnelde afbouw zijn, ook weinig verrassend, partijen als GroenLinks-PvdA, D66, Volt en de SP. Die sluiten zich aan bij wat economen, hoogleraren met kennis van de woningmarkt, De Nederlandsche Bank en de Europese Commissie al decennia verkondigen: de hypotheekrenteaftrek is een stoorfactor in de Nederlandse economie. Tot op heden durfde de landelijke politiek er niet aan de renteaftrek volledig af te schaffen. Nu het CDA hierin stelling neemt, lijkt versnelde afbouw toch mogelijk.
Wat zouden de gevolgen daarvan zijn? Vier vragen.
Waar de hypotheekrenteaftrek tegenwoordig wordt gezien als stimulering van het eigenwoningbezit, ontstond de regeling oorspronkelijk met een ander doel. Dankzij de introductie van die aftrek kon in 1893 een grote herziening van het belastingstelsel plaatsvinden.
Toenmalig minister van Financiën Nicolaas Pierson, een gezaghebbend liberaal, wilde met die herziening voor het eerst belasting heffen op inkomen. Deze hervorming was bedoeld om Nederlanders met een lager inkomen te steunen.
Pierson vond woningbezit ook een vorm van inkomen. Immers, in een koophuis kon je wonen zonder maandelijks huur te betalen (je betaalde in feite huur aan jezelf). Over dit huurwaardeforfait moest voortaan belasting worden betaald.
Toen de (veel rijkere) klasse van huizenbezitters met opstand dreigde tegen deze nieuwe heffing, kwam Pierson hen tegemoet: de kosten die huizenbezitters maakten voor het verkrijgen van hun investering, zoals de rente, mochten zij voortaan van de inkomstenbelasting aftrekken. De hypotheekrenteaftrek was hiermee een feit, net als het nieuwe belastingstelsel.
Het huurwaardeforfait heet tegenwoordig het eigenwoningforfait. Dit forfait, een percentage van de waarde van een koopwoning, wordt jaarlijks door de Belastingdienst bij het inkomen van elke huiseigenaar opgeteld.
Doordat woningbezitters in Nederland hun hypotheekrente mogen aftrekken, hebben ze al ruim 130 jaar lagere maandlasten. Voor starters schept de aftrekpost ruimte om meer te lenen voor een hypotheek, wat zorgt voor hogere huizenprijzen – wat het weer interessanter maakt om woningen te bouwen. De hypotheekrenteaftrek wordt daarom door voorstanders geroemd als hét instrument dat woningbezit stimuleert, starters helpt en de woningmarkt draaiend houdt. En dat mag wat kosten: in 2025 loopt de schatkist ruim 11 miljard euro aan inkomsten mis als gevolg van de hypotheekrenteaftrek – overigens een stuk minder dan in het verleden.
Volgens Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit aan Amsterdam, werkt de hypotheekrenteaftrek vooral verstorend. „Door de gestegen woningprijzen stijgen de grondprijzen mee, en dat maakt ook huurwoningen duurder.” Daarbij zorgen de hoge huizenprijzen er volgens Conijn al sinds de Tweede Wereldoorlog voor dat het voor verhuurders aantrekkelijker is om huurwoningen te verkopen. „Tenzij ze met hogere maandhuren willen doorgaan met verhuren, en dan betaalt de huurder de rekening van de hypotheekrenteaftrek.”
In de economische literatuur bestaat er consensus over het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek. Maar hoe sterk dat effect is, valt niet precies te meten. De Nederlandsche Bank deed hier onderzoek naar en komt uit op een jaarlijkse extra prijsgroei van zo'n 1 tot 2 procent, tijdens een mogelijke toekomstige afbouwperiode van twintig jaar. Maar, waarschuwt een woordvoerder, de schatting is met veel onzekerheid omgeven omdat er geen vergelijkingsmateriaal is. Er is immers geen recente periode zónder hypotheekrenteaftrek.
„Huizenprijzen zijn daarnaast sterk afhankelijk van andere factoren, zoals vraag en aanbod en de rentestand”, zegt Oscar Noorlag van financieel adviesbureau Van Bruggen. „Een recent voorbeeld: de hypotheekrenteaftrek werd sinds 2020 versneld afgebouwd, maar de prijzen stegen gewoon door. Pas toen in 2022 de rente scherp steeg, veroorzaakte dat een daling van de huizenprijzen.”
Huiseigenaren die vrezen dat hun maandlasten ineens met honderden euro’s per maand stijgen, kunnen volgens Noorlag rustig ademhalen. „Dat zal alleen gebeuren als de aftrek acuut wordt stopgezet, wat voor chaos zou zorgen. Verschillende hoogleraren geven een afbouwperiode van zo’n vijftien jaar aan. In die tijd groeit je inkomen mee, dus denken wij dat dit prima te betalen is.”
Desalniettemin zullen de maandlasten voor huizenbezitters geleidelijk stijgen. Voor starters die onlangs een hypotheek hebben afgesloten, komt een afbouw harder aan dan voor huizenbezitters met een bijna afbetaalde woning – of die tegen een lagere rente lenen en daarom überhaupt al weinig mogen aftrekken.
„Hoe versnelde afbouw in de praktijk uitpakt, is ook afhankelijk van hoe de politiek dit uitvoert en of er compensatie volgt”, stelt Matthijs Korevaar, universitair hoofddocent Finance aan de Erasmus Universiteit. Zo wil het CDA huizenbezitters compenseren door de inkomstenbelasting (voor iedereen) te verlagen met de vrijgekomen miljarden. GroenLinks-PvdA wil ook investeren in de bouw van nieuwe woningen; als de huizenprijzen dalen is immers meer geld nodig om nieuwbouw rendabel te houden. Korevaar: „We zullen de doorberekeningen van de verkiezingsprogramma’s in oktober moeten afwachten.”
Dat was wel de strekking van het artikel in de Telegraaf. „Klinkklare onzin”, zegt Johan Conijn. De krant gaat daarin „echt veel te ver. Zonder hypotheekrenteaftrek zal de leencapaciteit dalen en dan past de huizenprijs voor starters zich daaraan aan. Starters blijven altijd bereid een bepaald deel van hun inkomen aan een hypotheek uit te geven. Ze gaan nog altijd die biedingsstrijd met elkaar aan, alleen op een lager prijsniveau.”
Matthijs Korevaar staat er iets anders in. Hij ziet wel degelijk de voordelen van de hypotheekrentaftrek voor starters. Hij zet vraagtekens bij de redenering van het CDA, dat de aftrek wil afschaffen om koopstarters meer kansen te geven. „Koopstarters met lage inkomens profiteren nu juist het meest van de hypotheekrenteaftrek. Zij trekken de meeste rente af ten opzichte van wat ze verdienen.”
Als het doel van de afschaffing is om koopstarters meer kansen te geven, dan zou dit volgens Korevaar ook op een andere manier kunnen. „Mijn punt: schaf de hypotheekrenteaftrek niet af en verhoog in plaats daarvan het eigenwoningforfait. Zo houd je het voordeel voor koopstarters en belast je degenen die al veel minder hypotheekrente betalen meer. Het eigenwoningforfait betaalt immers iedereen, terwijl het belang van de hypotheekrenteaftrek per situatie verschilt.”
Eén ding is zeker: om het huidige woningtekort op te lossen is afbouw van de hypotheekrente in elk geval niet de gouden oplossing. Noorlag: „Dat vereist forse investeringen in woningbouw, en dat is aan de politiek.”
Een starter met een annuïteitenhypotheek van 363.000 euro, het gemiddelde hypotheekbedrag in 2025, zou als de aftrek van hypotheekrente in vijftien jaar wordt afgebouwd er 28 euro per maand op achteruit gaan in jaar één en 222 in jaar tien. „Jaarlijks stijgen hun maandlasten met zo’n twee tot drie tientjes in vergelijking met nu”, aldus financieel adviseur Oscar Noorlag. „Dat verschil valt volgens ons prima op te vangen door de inkomensstijging in die jaren.”
Een woningbezitter met een hoog inkomen en hoge hypotheek merkt in euro’s het meeste van het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek, zo’n veertig euro bij een hypotheek van zes ton. „Maar die hebben ook een hoger inkomen waardoor de lasten ten opzichte van het inkomen net zoveel toenemen als voor de middeninkomens”, aldus Noorlag.
Dan zijn er nog de vele ‘oversluiters’, die met de lage rentestand in 2022 onder nieuwe voorwaarden de rentevaste periode voor twintig of dertig jaar vastlegden. Noorlag: „Zij betalen sowieso al weinig hypotheekrente en zullen een afbouw dus vrijwel niet merken.” Dit geldt ook voor wie al langer een woning en annuïteitenhypotheek heeft en waarvan een steeds kleiner deel van de maandlasten uit rente bestaat.
Tot slot zijn er nog altijd veel Nederlanders met een aflossingsvrije hypotheek. Velen van hen naderen het punt waarop ze überhaupt geen hypotheekrente meer kunnen aftrekken, omdat die mogelijkheid na dertig jaar stopt.
Hoewel de discussie tijdens verkiezingscampagnes er vaak een van ‘alles of niets’ is, werd de hypotheekrenteaftrek door de voorbije (VVD)-kabinetten al aanzienlijk versoberd, alle verkiezingsbeloften ten spijt. Vanaf 2014 werd de aftrek jaarlijks 0,5 procentpunt minder. Dat werd onder het daaropvolgende kabinet Rutte III versneld tot 3 procentpunt, terwijl in de toekomst nog slechts 36 procent van de betaalde rente aftrekbaar moet zijn. In het Belastingplan van het huidige demissionaire kabinet-Schoof gebeurde iets opmerkelijks: door het invoeren van een extra belastingschijf genoten hogere inkomens onbedoeld een iets hogere aftrek dan lagere.
Een overzicht van de verhalen die de economieredactie vandaag heeft gemaakt
Source: NRC