Ondanks de nijpende woningnood loopt het aantal beroepsprocedures tegen bouwplannen bij de Raad van State fors op. De Volkskrant woonde twee zittingsdagen bij in het brandpunt van botsende belangen. ‘Iedereen weet dat er meer woningen nodig zijn. Tot ze bij henzelf voor de deur komen.’
Door Jurre van den Berg en Lisa Spit
Fotografie Jiri Büller
‘Niet meer’, antwoordt Dennis de Boer (33) als de rechter vraagt of hij eigenaar is van een van de 37 nieuwbouwwoningen die al in 2023 op het terrein van een voormalige camping in Putten hadden moeten verrijzen. Het koopcontract voor het nog te bouwen huis was getekend, vertelt De Boer. Maar dat is inmiddels verlopen, omdat de eigenaar van een aangrenzend landgoed al jaren procedeert tegen het bouwproject.
In zittingszaal 3 van de Raad van State in Den Haag probeert die landgoedeigenaar, Wim van Ganswijk, het deze ochtend opnieuw. De woningbouw zal het landelijke karakter verstoren, meent hij. Een plattegrond met daarop de starterswoning waarvoor De Boer zijn ouderlijk huis had willen verruilen, verschijnt op een scherm.
Het voormalig campingterrein in Putten waar huizen moeten komen. De eigenaar van het naastgelegen landgoed is bang dat de woonwijk ‘vloekt’ met de landelijke omgeving.
‘Eindelijk betaalbaar kopen’, kopte een regionale nieuwssite toen camping Hilary in 2021 een woonbestemming kreeg, met een aanbod van vrijstaande woningen tot tiny houses. Ruim twaalfhonderd geïnteresseerden schreven zich net als De Boer in. Maar gebouwd is er vier jaar later nog steeds niet, vanwege de aanhoudende juridische strijd die nu moet worden beslecht.
Wie het niet eens is met een besluit van de overheid, bijvoorbeeld om een vergunning te verlenen, kan daartegen in beroep gaan bij de Raad van State. De Puttense kwestie is een van de bijna tweehonderd woningbouwzaken die ’s lands hoogste bestuursrechter met voorrang behandelt.
‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is het motto van het kabinet. Maar terwijl de woningnood nijpend is, gaan omwonenden en andere bezwaarmakers steeds vaker tot het juridische uiterste om plannen tegen te houden. Het aantal procedures bij de Omgevingskamer (die onder andere woningbouwzaken behandelt) nam de afgelopen jaren fiks toe, tot ruim drieduizend, meldt de Raad van State in het jaarverslag dat donderdag verscheen. Bovendien slepen zaken zich steeds langer voort.
Zo bezien is het monumentale pand van de Raad van State aan de Kneuterdijk in Den Haag meer en meer het brandpunt van botsende belangen. Of, iets minder subtiel geformuleerd: het hart van Nederland klaagland.
Opgeteld 248 te bouwen woningen in vijf projecten staan op het spel tijdens de twee zittingsdagen van de Omgevingskamer die de Volkskrant bijwoonde. Koopwoningbezitters in Veenendaal verzetten zich tegen de sloop en nieuwbouw van een nabijgelegen wijk met sociale huurwoningen.
Een voormalige school in Veenendaal die wordt verbouwd tot appartementencomplex.
In diezelfde plaats keert een winkeleigenaar zich tegen een appartementencomplex dat op de plek van een voormalige school moet verrijzen. In Ouderkerk aan de Amstel is de overbuurman niet blij met de ontwikkeling van een voormalig manegeterrein tot woonwijk. En bewoners van het voormalige St. Josephklooster in Steyl (gemeente Venlo) zijn massaal afgereisd naar Den Haag, omdat zij er niet op zitten te wachten dat het naastgelegen monumentale landhuis wordt verbouwd tot een complex met woonzorgappartementen.
Op een voormalig manegeterrein bij Ouderkerk aan de Amstel moeten 24 huizen komen. Er zijn meer dan 730 belangstellenden, maar de buurt ligt dwars.
In woonwijk het Franse Gat in Veenendaal wil de gemeente ruim 250 appartementen bouwen, maar omwonenden maken al jaren bezwaar.
Verkeersdrukte, parkeeroverlast, goothoogtes, geluidsnormen, belemmerd uitzicht, bestemmingsplannen in strijd met provinciale omgevingsverordeningen, de mogelijke aantasting van monumentale bomen – de waaier van bezwaargronden is uitgebreid, divers en gedetailleerd. Al vat de Raad van State het standpunt van omwonenden doorgaans bondig samen op de zittingsrol: ‘Kort gezegd vrezen zij een aantasting van hun woon- en leefklimaat.’
In een zitting van ongeveer een uur krijgen appellanten (bezwaarmakers) de kans de rechter ervan te overtuigen dat de bouwplannen in deze vorm geen doorgang mogen vinden. De wederpartij (vaak de gemeente die het bestemmingsplan vaststelde) en belanghebbenden (zoals woningbouwcorporaties of ontwikkelaars) verwoorden waarom dat volgens hen wél moet gebeuren.
Een zitting van de Omgevingskamer van de Raad van State.
Het is niet voor het eerst dat landgoedbezitter Van Ganswijk tegenover de gemeente Putten staat. Al in 2022 ging hij bij de rechtbank Gelderland in beroep tegen de omgevingsvergunning voor het bouwplan, zonder succes. Een jaar later tekende Van Ganswijk bij de Raad van State beroep aan tegen het bestemmingsplan. Ook dat verloor hij.
Vandaag, drie jaar later, dient Van Ganswijks hoger beroep tegen de omgevingsvergunning. Die zou niet stroken met het stedenbouwkundig plan, en het uiterlijk van de woningen zou vloeken met de ‘landelijke’ omgeving. ‘Er wordt gefietst en gewandeld. Pal daartegenaan een woonwijk, dat past gewoon niet!’ Een stel dat een woning kocht kreeg inmiddels een baby, die nu in het washok bij opa en oma moet slapen.
De zitting van de Omgevingskamer van de Raad van State over de zaak in Putten. Op de voorgrond landgoedeigenaar Wim van Ganswijk die bezwaar maakt tegen de nieuwbouw op het campingterrein.
Van plan tot realisatie duurt woningbouw in Nederland gemiddeld tien jaar. Veel projecten zijn al jaren in ontwikkeling voordat ze bij de hoogste bestuursrechter aan de Kneuterdijk belanden. De eerste schetsen voor het wijkje in Ouderkerk aan de Amstel stammen al uit 2018, die van de Limburgse zorgvilla uit 2019.
Bezwaar en beroep worden door gemeenten gezien als een van de meest vertragende factoren in de woningbouwopgave, bleek recentelijk uit onderzoek van ingenieursbureau Sweco. Naar schatting krijgt een op de drie woningbouwplannen te maken met juridische weerstand.
In circa twee derde van de gevallen zijn het omwonenden of andere particulieren die bezwaar maken. Hun beroep wordt in nog geen kwart van de gevallen gegrond verklaard, blijkt uit het onderzoek. Maar de vertraging zet de haalbaarheid van plannen wel onder druk, bijvoorbeeld vanwege veranderende marktomstandigheden of wetgeving.
Een goede verklaring voor de forse toename van het aantal omgevingsprocedures (overigens niet alleen woningbouwzaken) heeft de Raad van State niet. ‘Het vervelende is dat we de toestroom niet kunnen bijhouden, ondanks dat we meer uitspraken zijn gaan doen. Daardoor neemt de voorraad aan zaken verder toe’, zegt Rosa Uylenburg, voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak.
De hoogste bestuursrechter heeft te maken met een tekort aan personeel. Zaken worden bovendien juridisch gezien steeds complexer. ‘Daardoor moeten mensen te lang wachten.’ De doorlooptijd bij de Omgevingskamer is inmiddels opgelopen tot veertien maanden, terwijl het streven maximaal een jaar is.
Vorig jaar besloot de Raad van State daarom bij hoge uitzondering voorrang te gaan geven aan woningbouwplannen voor minimaal twaalf huizen. Uylenburg: ‘Woningnood is zo’n groot maatschappelijk probleem. Wij willen onze verantwoordelijkheid nemen.’
Het doel is om in een jaar tijd zaken voor de bouw van in totaal 65 duizend huizen ‘op zitting’ te brengen. Inmiddels is dat voor bijna 52 duizend woningen gelukt, en het project loopt in elk geval nog door tot de zomer. Voor de plannen voor 36 duizend huizen is ook al uitspraak gedaan. ‘We zien versnelling’, aldus Uylenburg.
Dat de Raad van State voorrang geeft aan woningbouwzaken, benadrukt Uylenburg, betekent echter niet dat de bestuursrechter het als haar taak ziet woningbouw mogelijk te maken. ‘Als bestuursrechter toets je een plan aan het recht. Snellere behandeling is dus geen garantie op groen licht.’
De voormalige manege in Ouderkerk aan de Amstel.
Illustratief: het grootste project dat afgelopen jaar op zitting kwam, de bouw van ruim 3.300 woningen in de nieuwe Utrechtse stadswijk Beurskwartier, werd in november onverbiddelijk met huiswerk teruggestuurd naar de gemeente.
Dat neemt niet weg dat in het huidige tijdsgewricht de belangenafweging van gemeenten én rechters anders kan uitvallen, zegt Uylenburg. De urgentie van woningbouwplannen is, anders dan eerder, onbetwist.
In alle zittingen wordt de woningnood besproken en becijferd met ramingen en visiedocumenten. Voor de 24 koopwoningen in het plan in Ouderkerk aan de Amstel kreeg de ontwikkelaar 732 aanmeldingen. ‘Er is in de regio een tekort aan alle type woningen’, aldus de jurist van de gemeente. ‘Er is geen nieuwbouwwoning die niet binnen een dag wordt verkocht.’
Het manegeterrein, waar woonwijk Gijsbrecht moet komen.
Ook in Putten is vast geen overschot aan woningen, merkt de rechter in zittingszaal 3 op. Hij vraagt zich hardop af of landgoedeigenaar Van Ganswijk meent dat zijn belangen hiertegenop wegen.
De juridisch adviseur van de landgoedeigenaar blijft erbij dat bebouwing afbreuk zal doen aan de uitstraling van de landgoederen. De rechter is benieuwd naar de oorspronkelijke situatie, toen de camping er nog was. ‘Wat zag je toen: recreatiewoningen met terrasjes en tuinkabouters?’
Het is een paradox, zegt Afdelingsvoorzitter Rosa Uylenburg: ‘Iedereen weet dat er meer woningen nodig zijn, soms zelfs voor hun eigen kinderen. Tot ze bij henzelf voor de deur komen.’
Het voormalig kampeerterrein in Putten.
Veel zaken bij de Raad van State vallen in de nimby-categorie: not in my backyard. Zo gek is dat niet, vindt Uylenburg. ‘Nederland is best vol, de ruimte wordt schaars. Het is begrijpelijk dat omwonenden bij nieuwe ontwikkelingen denken: daar gaat ons groen, daar gaat onze rust.’
Ze is er geen voorstander van om juridische bezwaarmogelijkheden in te perken. ‘Ik vind het goed dat we in een land leven waarin je het voor je belangen en tegen de overheid kunt opnemen.’
Maar, ziet ook Uylenburg: ‘Mensen halen er vaak meer bij dan waar het hen eigenlijk om gaat.’ Het is daarom volgens haar van belang ter zitting tot de kern van het bezwaar te komen. Soms leidt dat ook tot een oplossing, zegt ze. Bijvoorbeeld als blijkt dat een omwonende niet per se tegen nieuwbouw is, maar wel tegen een toegangsweg langs eigen tuin.
Tegelijkertijd is wetgeving veelzijdig en ingewikkeld. De bewoners van de voormalige kapel in Steyl vrezen voor beschadiging van de monumentale sequoiaboom vanwege bouwwerkzaamheden, en dreigen uit dwarsheid niet mee te werken aan tijdelijke huisvesting voor vleermuizen.
‘U heeft een mooie omgeving’, merkt de rechter op. ‘Dat willen we graag zo houden’, reageert een van de bezwaarmakers.
De bewoners van het klooster naast de villa in Steyl vrezen onder meer voor schade aan een van de bomen rondom het perceel.
Ook gemeenten hebben een aandeel in het gebrek aan voortgang. Plannen vertonen regelmatig gebreken, of stukken worden laat aangeleverd. De rechter in de zaak over het monumentale pand in Steyl ergert zich er hardop aan dat de gemeente pas anderhalve week voor de zitting met een verweerschrift op de proppen is gekomen. ‘Iedereen scheldt op de Raad van State dat het niet snel genoeg gaat. Maar het zou ons helpen als iedereen een beetje meewerkt.’
Wat ook zeker niet helpt, zegt Uylenburg, is kritiek uit politieke hoek. ‘Wij begrijpen heus wel dat onze uitspraken ingrijpend kunnen zijn. Maar: wij hebben de wetten niet bedacht. Toch wordt de rechtspraak als hindermacht gezien. Terwijl wij gewoon ons werk doen: nagaan of de overheid zich wel aan haar eigen regels houdt.’
De Raad van State gaat het voorrangsproject voor woningbouw volgende maand evalueren. ‘Ik kan me voorstellen dat we ermee doorgaan, want de stapel is nog niet veel kleiner geworden’, zegt Uylenburg. Ondertussen roert ook de politiek zich met versnellingsvoorstellen. Zo staat in een wetsvoorstel dat woningbouwzaken zonder tussenkomst van een rechtbank rechtstreeks naar de Raad van State moeten.
Een zitting van de Omgevingskamer van de Raad van State.
‘En dan doen wij binnen zes maanden uitspraak, lees ik’, zegt Uylenburg. ‘Maar dat is wensdenken. We moeten eerlijk zijn: die zes maanden halen we nu al niet.’ Rechtbanken, legt ze uit, fungeren nu nog als ‘zeef’. ‘Zonder die zeef krijgen wij er zaken bij en zal van versnelling geen sprake zijn. Als je iets belooft wat je niet kunt nakomen, neemt het vertrouwen in de rechtspraak juist af.’
In de Puttense procedure probeert de rechter de partijen nog te verleiden er onderling uit te komen. Hij verwijst naar een eerdere zaak, waarin de bezwaarmakers tijdens de zitting alsnog afzagen van hun beroep. ‘Het ging om gezinnen met kinderen, die zaten hier allemaal in de zaal.’
Maar Van Ganswijk en zijn adviseur zijn onvermurwbaar. Ze hebben de gemeente al de kans gegeven tot een vergelijk te komen, door voor te stellen een deel van de woningen te schrappen, aldus de adviseur. ‘Maar er is niet naar ons geluisterd, dus zitten we hier.’
Het voormalig kampeerterrein in Putten.
Zonder succes: woensdag verklaarde de Raad van State het beroep ongegrond. Zelfs nu er eindelijk gebouwd kan worden, is het voor Dennis de Boer onzeker of hij weer in aanmerking komt voor zijn gewilde woning. En of hij die nog kan betalen, nu de prijs van de grond en materialen én de hypotheekrente flink zijn gestegen.
Het is voor de dertiger moeilijk te verkroppen dat de juridische strijd van een eenling zijn kans op een eigen woning zo lang heeft gefrustreerd. ‘Maar als ik er toch kan gaan wonen, zal ik hem uitnodigen voor een welkomstdrankje.’
Nu is er nog een vergunning nodig om voor eigen kinderen of ouders een woning te bouwen op je erf. Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting (BBB) wil daarvan af.
Alle politieke partijen, van links tot rechts, zijn vóór extra woningbouw. Toch groeit het woningtekort. Deze week legt minister Keijzer verantwoording af aan de Tweede Kamer. Wat zijn haar plannen?
De plattelandsjeugd die niet kan wachten om naar de stad te verhuizen? Veel jongeren blijven juist graag in hun dorp wonen, alleen: daar vinden ze geen huizen. In Lattrop en Spannum kwamen ze tot creatieve oplossingen.
Source: Volkskrant