Veel particuliere beleggers verkopen hun woningen onder druk van nieuwe regelgeving, waardoor het tekort aan huurhuizen in stand blijft. Minister Mona Keijzer maakt zich ‘zorgen’, maar kan zij het tij keren?
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Een huurwoning was toch zo’n aantrekkelijke belegging?
Beleggen in huurwoningen was jarenlang bijzonder profijtelijk. Door het grote tekort aan huurwoningen konden verhuurders hoge huren vragen in de vrije sector. Dat gebeurde onder een bijzonder vriendelijk belastingregime. Er mochten bovendien huurcontracten tot twee jaar aangeboden worden, waardoor een aantal verhuurders de huur periodiek ook nog eens flink omhoog kon gooien.
Geholpen door de lage rente op geleend geld kochten particuliere beleggers tussen 2016 en 2020 daarom op grote schaal koopwoningen op om die om te zetten naar huurwoningen.
Toen ging in Den Haag het roer om. Gemeenten mochten beleggers gaan weren uit hun wijken om ‘gewone’ kopers ook een kans te geven. De overdrachtsbelasting voor beleggers ging fors omhoog, net als de vermogensbelasting. Vaste huurcontracten werden weer de norm, met een maximumgrens aan de huurverhoging.
Afgelopen zomer trad bovendien de Wet betaalbare huur in werking, met een puntensysteem voor de kwaliteit van een woning. Voor een woning die niet genoeg punten behaalt, voor bijvoorbeeld vierkante meters of verduurzaming, mag nooit meer dan een kleine 1.200 euro huur worden gevraagd.
Naar schatting 300 duizend huurwoningen vielen daardoor uit de vrije sector terug in de ‘betaalbare’ middenhuur. De beleggers zagen hun rendement verdampen.
Wat deden deze huisbazen?
Precies waarvoor de Raad van State in zijn wetgevingsadvies eind 2023 al waarschuwde: verkopen. Bij de invoering van de wet werd rekening gehouden met de verkoop van maximaal 32 duizend huurwoningen. De kleinere particuliere huurbeleggers, met tot tien woningen in bezit, waren echter al begonnen.
Bij iedere vertrekkende huurder ging het huis in de verkoop. Het werd een verkoopgolf: in ieder kwartaal van het afgelopen jaar werden meer huurwoningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Sinds 2021 verkochten investeerders elk kwartaal meer woningen dan zij kochten, zo bleek donderdag uit gegevens van het Kadaster. In het vierde kwartaal van vorig jaar waren dat ruim 20 duizend woningen. Over heel 2024 waren het er ruim 53 duizend.
Is dat een probleem?
Onder anderen president Klaas Knot van toezichthouder De Nederlandsche Bank vindt van wel. Hij gaf eind oktober al een schot voor de boeg: de Wet betaalbare huur moet worden teruggedraaid. Niet alleen verdwijnen door die wet woningen uit de huurmarkt, ook zou er minder worden geïnvesteerd in nieuwbouw van huurwoningen.
Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting (BBB) liet de Tweede Kamer toen al weten dat de verkoop van huurwoningen haar ‘zorgen baart’. Tegelijkertijd stelde zij vast dat het aandeel woningen van alle beleggers (ook de grootste, die bijvoorbeeld beleggen met pensioengeld) gelijk was gebleven.
De oorzaak: nieuwbouw en het omzetten van bedrijfsgebouwen in huurwoningen. Het totale private huuraanbod nam volgens het Kadaster daardoor ‘slechts licht’ af, met 0,2 procent op jaarbasis.
Toch is dat is slecht nieuws. Het aantal huurwoningen moet juist fors toenemen om het woningtekort te verminderen.
Wat is minister Keijzer van plan?
Als Kamerlid had Keijzer gezegd dat ‘we de huurmarkt kapot aan het maken zijn’. De minister stelde donderdag in een verklaring dat zij eind volgende maand met maatregelen komt om de beleggers weer terug de huurmarkt op te krijgen. ‘In tijden van woningnood moet het aanbod van betaalbare huurwoningen groeien. Betaalbaar verhuren moet rendabel zijn.’ Eerder kondigde zij al aan dat de overdrachtsbelasting voor beleggers zou worden verlaagd van 10,4 naar 8 procent.
Zijn er ook mensen die profiteren van de verkoopgolf?
Jazeker. De huurwoningen van de beleggers, vooral die in de grote steden, werden in 65 procent van de gevallen verkocht aan een koopstarter. Deze vaak jonge beginners op de koopwoningmarkt betaalden in het laatste kwartaal gemiddeld 383 duizend euro voor zo’n ex-huurwoning. Dat is minder dan de gemiddelde woningprijs, maar nog steeds veel geld.
Het zijn dan ook niet de gedoodverfde huurders die profiteren van de verkoopgolf, want huizenkopers moeten steeds meer eigen geld meenemen om een huis te kopen.
Daarnaast zijn er andere investeerders die profiteren. Grotere beleggers, zoals de Canadese investeerder Eres, verkochten afgelopen jaar in losse plukken duizenden woningen. Tot de kopers behoren ook partijen die hun nieuwe bezit gaan ‘uitponden’: zodra een woning leeg komt te staan, wordt die verkocht.
Blijven de beleggers berooid achter?
Geenszins. Het mag pijn doen om afscheid te nemen van je huizenbezit, maar de herinnering aan de pandjes zal in veel gevallen zoet zijn. Het rendement uit het verleden was goudgerand en de opbrengst uit de verkoop zal dat ook zijn. Als iets de woningmarkt van vandaag kenmerkt, zijn dat immers de recordprijzen.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant