Corporaties kunnen weer een hoofdrol spelen in de woningbouw, zo laat Rotterdam zien. Gloort er een nieuwe glorietijd voor de sociale woningbouw, net als honderd jaar geleden? ‘Zo is het in de vorige eeuw ook begonnen: gewoon mooie woningen ontwerpen die het leven van de bewoners echt beter maken.’
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft over de woningmarkt.
In het Rotterdamse Vreewijk laat de ochtendzon zijn stralen vallen over het herfstblad van monumentale kastanjes op de Brink. Rob Bakker (76) zou er zijn armen niet meer omheen kunnen krijgen, zo dik zijn de stammen geworden. Hier speelde hij als jongen, rende door de groene hoven en tuinen van de wijk en zag zijn vader vertrekken naar de haven, om daar grote zeeschepen te laden en lossen.
Bakker komt nog regelmatig terug naar zijn geboortewijk, op ongeveer een half uur fietsen van zijn huidige woonplek, als vrijwilliger in de plaatselijke museumwoning. Hij is gefascineerd door de wijk die vanaf 1916 werd gebouwd als tuindorp, naar het Engelse ideaal van licht, lucht en groen voor de arbeider.
Het was de tijd dat de havens van Rotterdam floreerden. Tienduizenden arbeiders uit heel Nederland vonden emplooi op de kades en scheepswerven. Ze woonden in vochtige kelderwoningen, overbevolkte woonkazernes en op benauwde etages. Rotterdamse ondernemers, gedreven door idealen en welbegrepen eigenbelang, wilden hun personeel verlossen uit die miserabele woonomstandigheden. Met de NV Eerste Rotterdamsch Tuindorp richtten ze een voorloper op van de huidige woningbouwcorporaties, om gezonde en betaalbare woningen te bouwen voor hun medewerkers.
Dankzij de Woningwet van 1901 waren er goedkope leningen van het Rijk en de gemeente voor volkshuisvesting door erkende woningbouwverenigingen. Zo ontstond Vreewijk, ruim vierduizend woningen in een stratenplan ontworpen door de architecten Berlage en Granpré Molière. Inmiddels is het een monument voor de sociale huursector, als beschermd stadsgezicht met bijna driehonderd rijksmonumenten.
Bakker wandelt langs de gerestaureerde gevels en vertelt over de grote variatie in het ontwerp, van de boerderijwoningen tot de groene singels. Geen huis zonder tuin, geen straat met dezelfde gevels links en rechts. Veel is nog steeds in gebruik als sociale huur. ‘De woningnood is nu weer zo hoog dat de corporaties weer zo snel mogelijk zo veel mogelijk woningen moeten bouwen’, verzucht hij. ‘Ik hoop dat dat met net zoveel zorg en allure zal gebeuren als in Vreewijk.’
Kunnen corporaties weer net zo’n belangrijke rol gaan spelen als honderd jaar geleden, een bloeiperiode voor de sociale woningbouw, met grote woningbouwprojecten, aansprekende architectuur en vernieuwende bouwmethoden? Of net zoals na de Tweede Wereldoorlog, toen er samen met de corporaties in vijftien jaar tijd een miljoen woningen uit de grond werden gestampt?
Het woningtekort is opnieuw groot. Het aantal inwoners van Nederland groeide in tien jaar van 17 miljoen naar 18 miljoen, vooral door immigratie en vergrijzing. In dezelfde periode steeg het aantal woningen met niet meer dan 700 duizend naar 8,2 miljoen. Dat wringt. Voor koopwoningen wordt een recordprijs betaald van gemiddeld 473 duizend euro. Voor een sociale huurwoning bestaan wachtlijsten die kunnen oplopen tot twintig jaar.
Woensdag 11 december vindt de nationale Woontop plaats van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona Keijzer (BBB). Overheid, investeerders, bouwbedrijven en corporaties zullen samen een antwoord moeten vinden op de vraag hoe Nederland er de komende zes jaar zo’n 900 duizend woningen bij krijgt, waarvan 300 duizend van de corporaties.
Met een totaal jaargemiddelde van 72 duizend nieuwbouwwoningen lag het bouwtempo in de laatste vijf jaar nog steeds veel te laag. Gemiddeld kwamen er in die periode netto 78 duizend woningen per jaar bij. Door bijvoorbeeld splitsing van huizen kwam er extra woonruimte, maar door samenvoeging en sloop verdwenen er ook woningen.
Ondanks de grote vraag naar huizen hebben commerciële projectontwikkelaars opnieuw de rem gezet op tal van bouwprojecten. Dit jaar, maar ook volgend jaar, zullen er daarom naar verwachting minder huizen worden opgeleverd dan in voorgaande jaren. Deze bouwbedrijven hebben last van de opgelopen rente op de leningen waarmee ze hun projecten financieren. Ze lopen ook aan tegen gestegen bouwkosten, een tekort aan vakmensen, stikstofproblemen en lange procedures voor toestemming en bezwaar. Daarnaast maakt de geïntroduceerde huurbegrenzing op de middencategorie woningen investeren in woningbouw minder aantrekkelijk.
De wooncorporaties hebben eveneens last van veel van deze problemen, waaronder ook een tekort aan bouwgrond. Maar nu de commerciële bouwers het vaker laten afweten, stijgt hun aandeel in de woningproductie. In de eerste helft van vorig jaar kwam met 6.000 woningen 18 procent van de woningbouw van de corporaties. Dit jaar is dat met 8.200 opgelopen naar 25 procent. Dat kwam onder meer door het overnemen van stilgevallen bouwprojecten waarin private partijen geen verdienmodel meer zagen. Met hun ideële instelling en goedkopere leningen via een waarborgfonds voor de sociale sector zien de corporaties nog wel mogelijkheden.
Ook in een ander opzicht winnen de woningcorporaties terrein. Tien jaar geleden werden de corporaties financieel hard aangepakt na een reeks schandalen en grote zakelijke missers in de sector. Het was de tijd waarin het kabinet-Rutte II bovendien van mening was dat woningbouw kon worden overgelaten aan de markt. Corporaties moesten zich daarom sindsdien beperken tot hun kerntaak: goedkope woningen voor de minst vermogende Nederlanders. Het bouwen van meer rendabele middenhuurwoningen werd verboden. Ze kregen ook een speciale belasting opgelegd, de verhuurdersheffing, van 1,7 miljard euro per jaar. Dat was een zware klap op hun gezamenlijke begroting. Vorig jaar gaven ze 10,5 miljard euro uit aan onderhoud en verduurzaming van hun woningen.
Inmiddels is de wind gedraaid. Met de matige bouwcijfers is het geloof geslonken dat de gewenste extra nieuwbouw kan worden overgelaten aan uitsluitend het bedrijfsleven. Commerciële bouwbedrijven zijn veel gevoeliger voor economische schommelingen dan woonstichtingen zonder winstoogmerk. Na de financiële crisis van 2008 viel de bouwproductie van de bedrijven ook al ver terug.
Dat droeg bij aan de groeiende populariteit van de woningbouwcorporaties. Zij waren door de overheid al ontdekt als voertuig voor de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad, belangrijk om de klimaatdoelen van Parijs te halen. In 2030 moeten alle 2,3 miljoen corporatiewoningen verduurzaamd zijn, zo werd afgesproken. In ruil daarvoor werd de verhuurdersheffing afgeschaft en mogen de corporaties weer duurdere huurwoningen bouwen, wat bijdraagt aan een sluitende begroting van hun bouwprojecten. Begin vorig jaar juichte corporatievereniging Aedes al dat de corporaties zich weer konden wijden aan gebiedsontwikkeling en grootschaliger woningbouwplannen.
Corporaties durven ook weer met de vuist op tafel te slaan. Een groep van 28 grote stedelijke corporaties doet een oproep aan minister Keijzer om miljarden extra te besteden aan de woningbouw.
‘Als er niet heel veel meer geld naar volkshuisvesting gaat, dan is de Woontop gelul in de marge, op zijn Rotterdams gezegd’, zegt Miriam Hoekstra-van der Deen, bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam en woordvoerder van de groep. Om te beginnen moet de vennootschapsbelasting van tafel, net als de beperking van de renteaftrek, die is bedacht tegen internationale belastingontwijking door bedrijven. Dat zou de corporatiesector al zo’n 1,6 miljard euro per jaar schelen. Ook moet er wat hen betreft een steunfonds voor volkshuisvesting worden opgericht van 5 miljard euro per jaar. Dat is vijf keer zoveel als het kabinet daaraan jaarlijks wil uitgeven. Nu is de bodem van de kas van de corporaties in zicht, zeggen zij, waardoor er geen garantie is op gestage voortgang van de gewenste bouwproductie.
De corporaties willen dus veel meer geld, om veel meer nieuwe woningen neer te kunnen zetten. Moeten het projecten worden die net zo mooi en geliefd zijn als Vreewijk, het groene arbeidersparadijs in stadsdeel Feijenoord? Met de corporatie als rentmeester voor leefbaarheid en welzijn, een rol die de afgelopen tien jaar naar de achtergrond is verdwenen? Of moet er gewoon massa worden geproduceerd, zo goedkoop mogelijk en zo veel mogelijk?
Nog geen 2 kilometer van Vreewijk weet het gepensioneerde echtpaar Paula (70) en Jan (83) Hout het antwoord. Enthousiast tonen zij hun nieuwe sociale huurwoning van Havensteder, de Rotterdamse corporatie die ook veel woningen bezit in Vreewijk. ‘We hebben echt geluk gehad’, zeggen ze over hun gasloze woning met vloerverwarming, een ruim balkon en een gezellig pleintje voor de deur.
Dit is wel even wat anders dan de snel verouderende woningen in bijvoorbeeld Pendrecht, een wijk in Rotterdam-Zuid, vindt het echtpaar. Die zijn uit de grond gestampt tijdens de Wederopbouw. Nu kiezen corporaties daar soms liever voor sloop en nieuwbouw dan voor renovatie. ‘Kies je voor snelbouw, dan wordt het een zooitje’, vindt Paula. ‘Dit huis is zó goed gebouwd, dit wil je nooit meer slopen.’
Aan de andere kant van de Nieuwe Maas, in het kantoor van corporatie Havensteder, gaat het gesprek over juist die afweging tussen kwantiteit en kwaliteit. Urias Santos Bakker, directeur onderhoud en ontwikkeling, brengt een nieuwbouwproject in de Rotterdamse wijk Delfshaven ter sprake. ‘De gemeente wilde daar alleen sloop toestaan als we de nieuwbouw zouden uitvoeren met dezelfde trapgevels en hetzelfde type baksteen. Die steen zou dan speciaal gemaakt moeten worden.’
Hij rekent voor: ‘Alleen al die speciale steen zou 50 duizend euro per woning kosten. Voor ons kost een nieuwbouwwoning nu gemiddeld 282 duizend euro. Gebruik je de mooiste steen, dan bouw je dus op zes woningen één woning minder. Gelukkig zijn we met de gemeente toch op een andere, goedkopere steen uitgekomen.’
Natuurlijk wil ook Havensteder nieuwbouw van de hoogste kwaliteit, zegt hij. ‘Wij willen dat je vanaf de straat niet ziet dat het een sociale huurwoning is. Een project moet ook goed passen in de wijk en het straatbeeld.’
Tegelijkertijd wil Havensteder het liefst véél betaalbare woningen opleveren, zegt zijn collega Bart Kesselaar, directeur strategie. ‘Als er een woning leegkomt, melden zich gemiddeld ruim vierhonderd gegadigden. Dus we kiezen voor kwantiteit. Maar dat betekent niet dat we slechte kwaliteit leveren, helemaal niet zelfs. Wel kijken we intensief naar methoden om sneller en goedkoper te bouwen, zoals met de fabrieksmatige productie van woningen.’
De corporatie heeft met de gemeente afgesproken in 2024 en 2025 vijfhonderd woningen te bouwen. Daarvoor moeten eerst 170 woningen worden gesloopt. ‘Om de nieuwbouw te financieren verkopen we een beperkt aantal woningen uit de bestaande voorraad’, zegt Kesselaar. ‘Maar voor een nog veel groter deel moeten we bijlenen. We lenen dus geld om een verliesgevende operatie te financieren.’
Kesselaar is bezorgd over de oplopende rekening. De renovatie van een flink deel van de 45 duizend woningen van Havensteder, inclusief bestrijding van de wijdverbreide funderings- en schimmelproblemen, kost al vele miljoenen. Dat geldt ook voor de verduurzaming. ‘De bouw- en onderhoudskosten zijn de laatste twee jaar enorm gestegen, met ongeveer 30 procent. Tegelijkertijd zijn onze huuropbrengsten hetzelfde gebleven. Dat betekent dat we gaan interen op onze financiële reserves. Uiteindelijk houdt het dan op met onze nieuwbouw.’
‘Wij hebben gewonnen’, lacht Hennie van der Male (51), die met haar 91-jarige moeder in het Malieklos-project woont, een woonblok van corporatie Woonstad Rotterdam dat twee jaar terug de Rotterdam Architectuurprijs heeft gewonnen. Ze kwamen van een oude en tochtige etage verderop. ‘Dit is duizend procent beter’, zegt ze in haar woonkamer. ‘Onze woning is licht, warm en comfortabel. Dat hebben ze supergoed gedaan.’
Het project biedt precies dat waar sociale woningbouw volgens haar aan moet voldoen: een plek waar je je buren makkelijk tegenkomt. De jury roemde naast het gedetailleerde metselwerk en de afgeschuinde balkons de brede entree ‘waar bewoners elkaar ontmoeten en leren kennen’. Toch zou het contact met de buren beter kunnen, vindt Van der Male. ‘Iedereen heeft het druk-druk-druk.’
Het terras dat zou moeten dienen als ontmoetingsplaats is nooit ingericht. Van der Male: ‘Ik moet toegeven dat ik weleens heb gedacht: gelukkig maar. Anders zou het best wat lawaai kunnen opleveren. Nu hebben we alleen soms last van lawaai op het speelplein hiertegenover. En soms komen er van die architectuurgroepen hier aapjes kijken, zoals wij zeggen.’
Het gelauwerde project is voor hoogleraar woonbeleid Marja Elsinga van de TU Delft het bewijs voor de comeback van de corporaties. ‘Het is een begin, maar eindelijk wint de sociale woningbouw weer architectuurprijzen. Zo is het in de vorige eeuw ook begonnen: gewoon mooie woningen ontwerpen die het leven van de bewoners echt beter maken.’
In de bouwafspraken tussen Rijk en corporaties van twee jaar geleden ging het er echter vooral over hoevéél woningen er gebouwd moeten worden, merkt Elsinga kregelig op. ‘Ik ben bang dat wordt gekozen voor woningen waar je niet erg trots op bent; gewoon blokjes met zo veel mogelijk hokjes. Ik hoop vooral op woningen die een aanvulling zijn op de bestaande voorraad, zoals geschikte ouderenwoningen. Flexwoningen zijn ook prima, mits ze circulair gebouwd zijn en goed worden ingepast in de omgeving.’
Elsinga waarschuwt: ‘Uit het buitenland kennen we de voorbeelden van slechte woningen op slechte plekken, wijken die ver verwijderd zijn van werk en maatschappelijke voorzieningen. Dat eindigt altijd weer in leegloop en verkrotting. We moeten dus kiezen voor mooi en duurzaam, voor wijken waarin trotse bewoners een nieuwe gemeenschap vormen. Investeren in goede woningbouw is investeren in mensen, in buurten en in de samenleving. Maar daar hangt wel een prijskaartje aan.’
De ambities van de sector zijn groot, erkent Elsinga, veel groter dan het extra budget van 1 miljard euro per jaar dat zij krijgt van het kabinet-Schoof. ‘De corporaties gaan financieel nu al tot het uiterste, blijkt uit alle onderzoeken. Het Rijk zegt: jullie kunnen het nog betalen tot 2030, bouw maar door tot het gaatje. Maar zo werkt het niet met bouwprojecten. Die worden pas over vijf tot tien jaar opgeleverd. Dus moet je nu garanties bieden voor de nieuwbouw van over tien jaar.’
Dat is Jeroen de Willigen uit het hart gegrepen. De voorzitter van de branchevereniging van architectenbureaus BNA zag met lede ogen aan hoe de corporaties de laatste tien jaar zijn ‘uitgekleed’. ‘Nu halen ze gelukkig weer kennis terug in huis, over projectontwikkeling, over gebiedsontwikkeling en over het creëren van nieuwe gemeenschappen. Ze kunnen weer goede opdrachtgevers worden voor architecten en bouwbedrijven, ook in de grotere woningbouwprojecten die Nederland nu nodig heeft. Zulke krachtige corporaties, dat zou ik Nederland echt weer gunnen.’
In Vreewijk wijst Rob Bakker op een gedenksteen, naast de zware kastanjebomen op de Brink. Daarin staan de woorden die werden uitgesproken bij de oplevering van de eerste woning in 1918. ‘Zoo moge hier een tuinstadwijk verrijzen waarin een meer harmonieus leven voor den stedeling mogelijk wordt.’
Ook toen waren de problemen groot, benadrukt hij. De prijzen van bouwmaterialen liepen sterk op, er waren corruptieaffaires en het liep niet helemaal netjes met de toewijzing van de woningen. Terugkijkend had de bouwkwaliteit ook beter gekund, zodat de renovatie van de afgelopen jaren niet zo veel geld had hoeven kosten. ‘Maar uiteindelijk is hier iets bijzonders gecreëerd, waarvan we nu nog steeds kunnen genieten.’
Het oude woonblok was zo verouderd, met zo veel funderingsproblemen, dat corporatie Woonstad Rotterdam niet besloot tot renovatie, maar tot sloop en nieuwbouw. Op dezelfde plek verrezen 32 eengezinswoningen en 54 sociale huurappartementen voor senioren. In 2022 won het ontwerp van architectenbureau DP6 de Architectuurprijs Rotterdam. De jury noemde het project het ‘onomstotelijke bewijs dat de beperkte budgetten die horen bij sociale woningbouw geen belemmering hoeven te vormen voor het realiseren van hoogwaardige architectuur’. Ook was sprake van ‘genereuze en optimistische sociale woningbouw, voor een geïntegreerde stad met ruimte en mogelijkheden voor iedereen’.
De locatie aan het water van de Persoonshaven, gelegen aan de Nieuwe Maas, is bestuursrechtelijk gezien gereserveerd voor nutsvoorzieningen. Wijziging van de bestemming naar wonen zou jaren kunnen duren. Tijdelijke woningen neerzetten mag wel.
De gemeente Rotterdam was opdrachtgever voor de plaatsing van deze 44 tijdelijke sociale huurwoningen voor alleenstaanden en kleine huishoudens. In totaal moeten er zo’n tweeduizend flexappartementen in de stad worden neergezet. De woonblokken uit een huizenfabriek staan er voor een periode van maximaal vijftien jaar en zijn sneller neergezet dan ‘echte’ woningen. Ze voldoen aan alle bouwkundige eisen, zoals op het gebied van duurzaamheid.
Na het bombardement op Rotterdam van 1940 werden overal in de stad duizenden eenvoudige noodwoningen uit de grond gestampt. Zo’n 300 woningen vormden Smeetsland, naast het vooroorlogse tuindorp Vreewijk. In het noordelijk deel is dit jaar nieuwbouwwijk Vrijlandt opgeleverd, een samenwerking van corporatie Havensteder en bouwbedrijf Ballast Nedam. Naast 100 sociale huurwoningen (appartementen en huizen met tuin) zijn er ook 190 koopwoningen. Zo kunnen ook ‘middengroepen’ een plek vinden in de buurt, zoals voorzien in het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. De verkeersluwe ‘oase met water en groen’ moet een ‘dorps en saamhorig karakter’ krijgen.
Tuindorp Vreewijk heeft zijn bestaan mede te danken aan de Woningwet van 1901. Die voorzag in goedkope leningen van het Rijk en de gemeente voor volkshuisvesting door erkende woningbouwverenigingen. Een groep Rotterdamse ondernemers kocht in 1913 voor de stichting van de wijk een stuk poldergrond. Bankier K.P. van der Mandele, voortrekker van het project, was geïnspireerd door het boek Garden Cities of Tomorrow (1898) van de Engelsman Ebenezer Howard. Het stratenplan werd ontworpen door de architecten Berlage en Granpré Molière. De tuinen staan nog steeds onder inspectie van een Tuinkeuringscommissie.
Geselecteerd door de redactie
Lees hier alle artikelen over dit thema
Source: Volkskrant