Een groep particuliere woningbeleggers eist maandag in de rechtbank Den Haag van de Nederlandse staat afschaffing van een belangrijke huurbeperkende maatregel. Als de verhuurders gelijk krijgen, volgt een schadeclaim van tientallen miljoenen euro’s.
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft over de woningmarkt.
De Stichting Fair Huur zegt met de rechtszaak op te komen voor ‘honderden verhuurders die duizenden panden in eigendom hebben’. Tot de eisers behoort volgens Het Financieele Dagblad ook Martin Veldhuijzen, een van de grootste particuliere huisbazen van Amsterdam.
De stichting vecht al jaren tegen allerlei ingrepen in de huurmarkt, van de invoering van een maximale middenhuur tot de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers. Met een groepsclaim richt de stichting nu haar pijlen op de zogenoemde WOZ-cap. Die noemt zij een ongeoorloofd zware inbreuk op hun eigendomsrecht.
Sinds 2015 telt de waarde van een huurwoning in de gereguleerde sector mee bij de bepaling van wat een redelijke maximale huurprijs is. Eerder gold dat alleen voor onder meer het aantal vierkante meters van een woning en het energielabel. Voortaan mochten ook punten worden toegekend voor de locatie van de woning. Op gewilde locaties, waar de woningwaarde hoog is, levert dat extra punten op. Meer punten betekent een hogere huur.
Die beslissing was een goudmijn voor verhuurders. Veel woningen, vooral in Amsterdam en Utrecht, verdwenen daardoor uit de sociale huur en mochten voortaan worden verhuurd in de vrije sector. Daar komt de huurprijs tot stand door vraag en aanbod, wat tot gevolg had dat de prijzen omhoogschoten.
In 2022 werd echter een maximum opgelegd aan die puntenbonus: de WOZ-cap. Het aandeel van de extra punten op basis van de woningwaarde mocht voortaan niet meer zijn dan 33 procent van het totale puntenaantal. De ‘WOZ’ ontleent zijn naam aan de Wet waardering onroerende zaken, die de basis vormt voor de onroerende-zaakbelasting.
De begrenzing moest voorkomen dat er nog meer woningen zouden verdwijnen naar de vrije sector. De verwachting was dat er door de maatregel 23 duizend woningen meer beschikbaar bleven voor de sociale woningvoorraad dan zonder. Nog eens 15 duizend woningen met een hoge vrijesectorhuur zouden weer terugvallen in de lagere huren van de sociale sector.
Dat was een streep door de rekening van veel verhuurders. Voor duizenden woningen zal de huur tot circa 50 procent omlaag moeten, berekenen zij. Die huurverlaging moet worden doorgevoerd op het moment dat er een nieuwe huurder in een woning komt.
Naast deze ‘huurschade’ verwachten de particuliere beleggers ook een daling van de waarde van hun eigendom met een vergelijkbaar percentage. Minder huur drukt immers de verkoopwaarde van hun bezit.
De verhuurders zijn van mening dat de WOZ-cap in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dat verdrag komt in principe op voor het ongestoord genot van ieder eigendom. Een rendabele exploitatie van de betreffende woningen is volgens de stichting bij normale onderhoudskosten niet meer mogelijk, helemaal niet als de woningen ook nog eens verduurzaamd moeten worden.
In 2018 kreeg de stichting ongelijk van de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak over het Nederlandse huurstelsel. De inperking op het eigendomsrecht van de verhuurders werd gedaan in het algemeen belang, aldus de hoogste rechter van Nederland. Het mensenrechtenverdrag EVRM staat zo’n inbreuk toe. Dat de woningbeleggers als vrije ondernemers misschien verlies lijden door de invoering van bepaalde regelgeving doet daar niet af.
Ook de Woonbond, die opkomt voor de belang van huurders, kan maandag zijn zegje kan doen in de rechtszaal. Zij heeft zich in de rechtszaak gevoegd aan de zijde van de Staat. De belangenvereniging noemt de WOZ-cap ‘een noodzakelijke ingreep voor de bescherming van huurders tegen prijzen die gezien de kwaliteit van de woning niet te rechtvaardigen zijn.’
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant