De Wet betaalbare huur van oud-woonminister Hugo de Jonge moet worden teruggedraaid, vindt president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB). ‘Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald’, zei hij bij de jaarvergadering van het Internationaal Monetair Fonds.
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Knot wijst op particuliere beleggers die woningen verkopen vanwege de maximering van de huren van middenhuurwoningen. Ook grote beleggers dreigen minder te investeren in de nieuwbouw van huurwoningen met een lagere opbrengst, ziet hij. Dat leidt niet tot de gewenste stijging van het aantal huurhuizen.
Bij de invoering van de Wet betaalbare huur werd al rekening gehouden met de verkoop van maximaal 32 duizend huurwoningen, zodra huurders zouden vertrekken. De verhuurders kregen ook te maken met verhoging van de overdrachtsbelasting en de vermogensbelasting. In het tweede kwartaal van dit jaar verkochten beleggers ruim 10 duizend huurwoningen, aldus het Kadaster.
Dat aantal verkopen valt binnen de verwachtingen, schreef de huidige minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) vorige week aan de Tweede Kamer. De signalen over verkopen ‘baren mij zorgen’, schrijft zij. Het aandeel woningen van alle beleggers in de totale woningvoorraad is wel gelijk gebleven (ruim 9 procent), stelt Keijzer ook vast. Dat komt door nieuwbouw en het omzetten van bestaande gebouwen in huurwoningen.
De minister laat onderzoeken waarom beleggers hun huurwoningen verkopen. Naast de huurwet en de fiscale ingrepen zou ook de opgelopen hypotheekrente een rol kunnen spelen. Bij het bespreken van het wetsvoorstel in april van dit jaar zei Keijzer als kamerlid dat ‘we de huurmarkt kapot aan het maken zijn. Wil je het volk huisvesten, dan zul je wel huurhuizen moeten hébben. Alle regelgeving die nu wordt aangenomen, maakt dat steeds moeilijker.’
DNB-president Knot zegt in een interview met persbureau ANP dat hij ‘niet een politiek oordeel wil vellen over een wet die uiteindelijk ook door het parlement is aangenomen. Maar ik kijk wel naar de consequenties.’ Volgens hem ligt het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector in het derde kwartaal van dit jaar 38 procent lager dan een jaar terug.
Daarbij baseert hij zich volgens een woordvoerder van DNB op cijfers van de huursite Pararius over de ruim 12 duizend vrijesectorwoningen die beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders. De daling van het totaal aantal huurwoningen is veel kleiner dan die 38 procent, ‘maar desalniettemin substantieel. Sinds begin 2021 zijn er netto ongeveer 29 duizend woningen verschoven van de huurmarkt naar de koopmarkt’. De vrije sector omvat in Nederland naar schatting 600 duizend woningen.
Eind vorig jaar waarschuwde de Raad van State, een belangrijk adviesorgaan van de regering, al dat de wet zou kunnen leiden tot de verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. Ook Knot waarschuwde al eerder voor negatieve gevolgen. De Wet betaalbare huur werd op 1 juli van dit jaar van kracht.
Voor woningen die niet in de sociale huursector vallen en tussen de 148 en 186 punten waard zijn volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), mag niet meer dan 1.158 euro huur per maand worden gevraagd. Voor nieuwbouw is dat 1.274 euro per maand. Naar inschatting van het ministerie gaat de huur van 300 duizend woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag.
In de periode 2016-2020 kochten beleggers op grote schaal woningen op om te verhuren, mede geholpen door de lage rente. Die woningen verdwenen dan uit de koopmarkt en gingen naar de huursector. Vanaf 2021 verkopen verhuurders per saldo meer woningen dan ze aankopen. Die woningen gaan dan terug naar de koopmarkt.
De particuliere woningbeleggers kregen onder meer te maken met een verhoging van de overdrachtsbelasting van 8 naar 10,4 procent. Ook de vermogensbelasting ging omhoog. De fiscus berekende eerder een fictief rendement van ongeveer 3 tot 4 procent over de WOZ-waarde van de woning.
Veel beleggers kwamen daar door slimme constructies nog onderuit. Nu wordt echter over vastgoed gerekend met een vast rendement van 6,17 procent van de waarde van de woning volgens de Wet waardering onroerende Zaken (WOZ).
De Woonbond voor huurders, groot voorstander van huurmaximering in de vrije sector, reageert getergd op de ‘eenzijdige’ kritiek van Knot. ‘De vraag is of alleen de Wet betaalbare huur debet is aan de verkoop van huurwoningen’, zegt woordvoerder Mathijs ten Broeke. ‘Ook de stijging van de rente en de vermogensbelasting spelen een rol. Dat geldt ook voor de beëindiging per 1 juli jongstleden van de mogelijkheid om woningen tijdelijk te verhuren. Beleggers die alleen op die manier willen verhuren, kunnen we missen als kiespijn.’
Geselecteerd door de redactie
Lees hier alle artikelen over dit thema
Source: Volkskrant