Veel particuliere huisbazen verkopen hun huurwoningen vanwege hogere belasting en lagere huur. Ook belegger Peter Kouwen overweegt verkoop. Maak eens een ander sommetje, adviseert hoogleraar Housing & Household Finance Dirk Brounen.
Bij ict-consultant Peter Kouwen sloeg de stoom nog net niet uit de oren toen hij zich boog over een analyse in de Volkskrant. ‘Op de bezwaren van verhuurders over de Wet betaalbare huur valt het nodige af te dingen’, luidde de kop. Laat Kouwen nu net zo’n verhuurder zijn, met een appartement in Hilversum dat hij verhuurt als pensioenvoorziening. En was de kleur van zijn kasboekje door overheidsmaatregelen niet verschoten van vrolijk zwart naar dieprood?
Om duidelijk te maken dat hij wel degelijk heeft te lijden onder de Wet betaalbare huur en andere (fiscale) ingrepen in de woningmarkt, stuurde hij zijn kasboekje naar de redactie. En hij was lang niet de enige particuliere verhuurder die dat deed. Hun boodschap: het is echt geen toeval dat een flink aantal (vooral kleinere) woningbeleggers zijn bezit verkoopt, zoals het Kadaster onlangs meldde.
Over de auteur
Marc van den Eerenbeemt is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft onder meer over de woningmarkt en vastgoed. Tjerk Gualthérie van Weezel schrijft onder meer over energie en de impact van de energietransitie op het dagelijks leven.
Dirk Brounen wilde wel praten over de ‘dieprode’ resultaten van beleggers als Kouwen. De Maastrichtse hoogleraar Housing & Household Finance – zelf verhuurder van een vakantiewoning – had zich in hetzelfde artikel verbaasd over de heftige reactie van veel verhuurders op de wet, die sinds 1 juli een maximumhuur oplegt bij een deel van de huurwoningen in de vrije sector. Deze week troffen de belegger en de professor elkaar op uitnodiging van de krant in een koffietentje naast het station van Hilversum, op zo’n 100 meter afstand van het driekamerappartement met tuin dat Kouwen verhuurt.
Hoe ben je verhuurder geworden, Peter?
‘Ik ben al mijn hele leven ict-consultant, ik had op zich niets met vastgoed. Dit appartement kochten mijn vrouw en ik in 1992 voor omgerekend 80 duizend euro. Dat was toen veel geld. In 1997 zijn we voor werk naar Zwitserland verhuisd en hebben we het huis verhuurd. Toen we in 2003 terugkwamen, was de hele hypotheek afbetaald.
‘Ons idee was om uit de verhuur een ongoing inkomen te genereren. Inmiddels hebben we naast ons eigen huis ook twee vakantieappartementen in Zeeland, deels voor eigen gebruik en deels voor de verhuur.
‘Dat is allemaal ter compensatie van het pensioen dat we missen. Ik ben zelfstandige. Mijn vrouw was ic-verpleegkundige. Zij is nu mantelzorger en doet veel vrijwilligerswerk. Het is de vraag of dit appartement in de toekomst nog kan renderen.’
In het kostenoverzicht van Kouwen staat de vermogensbelasting met stip bovenaan. Door nieuwe regels is dat bedrag sinds dit jaar hard gestegen. Jarenlang berekende de fiscus een fictief rendement van zo’n 3 tot 4 procent over de WOZ-waarde van de woning. Maar door slimme constructies kwamen veel beleggers daar onderuit. Over vastgoed wordt nu, net als over bijvoorbeeld aandelen, gerekend met een vast rendement van 6,17 procent van de WOZ-waarde. Daarover betaalt de verhuurder vervolgens 32 procent belasting.
Voor Kouwen komt dit neer op een bedrag van 540 euro per maand, waar het een jaar eerder rond de 325 euro lag. De verhuurder heeft ook nog te maken met vaste lasten zoals de onroerendezaakbelasting, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en de onderhoudsbijdrage aan de vereniging van eigenaren. Inclusief zijn reserveringen voor bijvoorbeeld renovatie komt hij zo tot een kostenstaat van 1.260 euro per maand. Het appartement kost hem ook werk, van kleine klusjes en de vergaderingen van de vve tot de huurderswisselingen – met een keer een wanbetaler die hem vijf maanden huur kostte.
Ten opzichte van veel verhuurders is Kouwen relatief goed af. Hij heeft geen hypotheek, dus ook geen last van gestegen hypotheekrente of aanscherping van fiscale hypotheekregels.
Dan de opbrengst. Hij verhuurt het appartement gestoffeerd, maar wat de maandelijkse huur precies is, wil hij ‘om privacyredenen’ niet zeggen. De Volkskrant raamt op basis van marktcijfers van huurwebsite Pararius dat het bedrag rond de 1.400 euro per maand moet liggen. Kouwen stelt dat de huursom sinds dit jaar in elk geval nog maar ‘net’ genoeg is om de kosten te dekken en zeker niet afdoende om zijn gewenste rendement uit huuropbrengst van 2,5 procent per jaar te halen.
Bij de volgende huurderswissel krijgt hij bovendien te maken met de Wet betaalbare huur. Hij heeft de online Huurprijscheck gedaan en daar komt zijn appartement uit tussen de 170 en 180 punten. Dat correspondeert met een maandhuur van tussen de 1.050 en 1.120 euro. Daar zal Kouwen dan nog wat service- en stofferingskosten bovenop rekenen.
Herken je dit rekensommetje, Dirk?
‘Je kunt wat aan de knoppen draaien natuurlijk. De opgevoerde onderhoudskosten zijn aanzienlijk hoger dan in standaard berekeningen. Als mijn studenten dit overzicht zouden inleveren, zou ik meer onderbouwing willen zien.
‘Maar het eerste gedeelte, over de vermogensbelasting, herken ik zeker. Wat dat betreft ervaren veel particuliere verhuurders nu een perfect storm: een opgelegde huurverlaging, hogere vermogensbelasting en een gestegen rente. Al die maatregelen samen maken de situatie van Peter inderdaad lastiger.’
Peter, netto houd je per maand nog wel geld over.
‘Nog net, maar minder dan met een spaarrekening en het geeft veel meer gedoe dan aandelen. Een aandeel kan ik bovendien zo verkopen.’
Brounen: ‘Het risicoprofiel van woningen is heel laag in vergelijking met aandelen. Het woningtekort drukt het risico nog eens extra. Dus dan moet je ook tevreden zijn met een redelijk mild rendement. Bovendien is er ook nog de waardestijging van de woning.’
Veel beleggers tellen die waardestijging niet als rendement.
Brounen: ‘Inderdaad, de meeropbrengst bij woningverkoop laten beleggers opvallend vaak onbesproken. Dat indirecte rendement zou je mee moeten rekenen.’
Kouwen: ‘Die waardestijging is natuurlijk mooi, maar die zit vast in de stenen. Daar kunnen we vandaag geen brood van kopen. Pas als de huurder vertrekt, kunnen we verkopen. Er zijn jaren geweest dat we met een waardedaling te maken hadden.’
Tekst loopt verder onder de kasboeken
Kosten
Belastingen:
580 euro per maand, waarvan 540 euro vermogensbelasting.
Vaste lasten zoals de vve en verzekeringen: 280 euro per maand
Onderhoudskosten: ca. 400 euro per maand
Baten
Huurinkomsten: ca. 1400 euro per maand*
Opbrengst per maand: 140 euro
*schatting van de Volkskrant op basis van verhuurdata van website Pararius
Kosten
Belastingen:
580 euro per maand, waarvan 540 euro vermogensbelasting.
Vaste lasten zoals de vve en verzekeringen: 280 euro per maand
Onderhoudskosten: ca. 200 euro per maand
Baten
Huurinkomsten: ca. 1.400 euro per maand
Waardestijging: ca. 1.200 euro per maand
Opbrengst per maand: 1.540 euro
De onderhoudskosten
Hoogleraar Dirk Brounen: ‘Op de kosten die Peter opvoert voor onderhoud, valt denk ik wel wat af te dingen. Op basis van het onderzoek dat ik ken, ligt het gemiddelde bedrag voor een appartement van deze omvang rond de 200 euro per maand.
Vastgoedbelegger Peter Kouwen: ‘Ik ken dit onderzoek niet, maar op basis van mijn praktijkervaring weet ik wat het kost om een appartement goed te onderhouden en hoe huurders het achterlaten.’
Waardestijging:
Brounen: ‘Bovenop de huurinkomsten moet je ook het ‘indirecte rendement’ meerekenen. De huizenprijs is grillig, maar stijgt sinds de oorlog gemiddeld zo’n 4,5 procent per jaar. Dat geldt ook voor het huis van Peter. Gezien de krappe woningmarkt en ook de recente prijsstijgingen is er geen reden om daar een grote trendbreuk in te verwachten. Bij een WOZ-waarde van 320 duizend euro, rekent de waardestijging nu terug tot zo’n 1.200 euro per maand.’
Peter, je vindt dat de huuropbrengst je inleg ook moet beschermen tegen inflatie.
‘Het is altijd de bedoeling geweest om ons vermogen met deze belegging te beschermen tegen geldontwaarding. Dus ik reken ook mee dat ik met de huuropbrengst de inflatie moet goedmaken. Die is nu 3,8 procent.’
Kouwen: ‘Dat zou verstandig zijn, als de huurder er op enig moment voor kiest om te verhuizen. De inkomsten uit verhuur wegen voor ons niet meer op tegen de kosten en de risico’s. Wij zijn beter af met gewoon sparen of beleggen in aandelen. Dit huis verdwijnt dan dus uit de huurvoorraad.’
Brounen: ‘Prima, maar op termijn zal de inflatie weer kalmeren, dus die huidige 3,8 procent hoef je echt niet elk jaar te compenseren. Het appartement is de afgelopen dertig jaar met 4,5 procent per jaar in waarde gestegen, dus tel uit je winst. Ik denk dat wanneer je mikt op 5-7 procent totaalrendement, je ruim voor inflatie zult worden gecompenseerd.’
Gaat het appartement in de verkoop?
Brounen: ‘Je plan van een doorlopende aanvulling op je inkomen lukt nu niet meer. Dat je er dan mee stopt, kan ik begrijpen. Maar het is denk ik ook goed om dankbaar te zijn en onder ogen te zien wat een mooi rendement er in het verleden is gerealiseerd, met dank aan een voor beleggers mild overheidsbeleid. Die dankbaarheid mis ik bij veel beleggers.’
Dirk, wat vind je ervan dat er zoveel particuliere beleggers afhaken?
‘Voor de woningmarkt is dat jammer en onnodig. Jammer omdat iedereen gebaat is bij een ruim aanbod van huurwoningen. Ik heb zelf een dochter die nu op zoek is.
‘Het is ook onnodig, omdat een huurwoning nog steeds een relatief veilige investering is om kapitaal mee op te bouwen. Woonruimte blijft voorlopig schaars. De kans dat de waarde op lange termijn blijft stijgen, is dus groot.
‘Maar uiteindelijk moet iedere particuliere belegger zijn woningen toch verkopen om zijn kapitaal te gelde te maken, bijvoorbeeld voor zijn oude dag. Het zal toch niemands doel zijn om te sterven met een peperdure stapel stenen?’
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant