We gebruiken de woningvoorraad slordig. Dat is, in één korte zin, de conclusie van onze zomerse analyse van de woningmarkt. Dat is de hoofdreden waarom ‘outsiders’ zo moeilijk aan een geschikt huis kunnen komen. Naarmate we die voorraad beter gaan benutten, hoeft er minder bijgebouwd te worden. Deze week gaan we, tot (voorlopig) slot van de serie, kijken naar de kern van de oplossing. Die gaat over het in beweging krijgen van de insiders.
We doen een gedachte-experiment. De gemiddelde ruimte per inwoner van Nederland in de huidige woningvoorraad is 45 vierkante meter, hebben we eerder gezien. Stel dat we dit tot norm zouden verheffen. Alleenstaand? Recht op 45 vierkante meter. Stel? Recht op 90 vierkante meter. Stel met twee kinderen? 180 vierkante meter. Enzovoort. Het gaat uiteraard niet om deze exacte getallen, maar om het idee.
Stel verder dat mensen zo groot mogen wonen als ze willen. Laat er een herverdelende woonruimtebelasting worden ingevoerd. Wie groter woont dan de norm voor zijn huishoudsituatie betaalt per vierkante meter extra een stevige belasting, laten we het een boete noemen. Wie kleiner woont krijgt per vierkante meter een negatieve belasting opgelegd, een bonus.
Wat gebeurt er op zo’n woningmarkt? Op zo’n woningmarkt bestaat een (financiële) prikkel om de woningoppervlakte te kiezen die bij de huishoudsituatie past. Gaan er twee kinderen uit het (koop- of huur)huis dan moet er het jaar erop plots voor 90 vierkante meter woonruimtebelasting worden betaald. Dat tikt aan. Wat doen we met het lege nest? De boete betalen (elk jaar weer), kamers verhuren, of verhuizen naar iets kleiners? In alle drie de gevallen gebeurt er iets dat maatschappelijke meerwaarde oplevert. De twee uithuizige kinderen, intussen, zijn ingetrokken in een dichtbevolkt studentenhuis waar de woonbonus helpt de studiekosten van de bewoners te betalen. Oók fijn.
Dit gedachte-experiment illustreert dat je door de prijzen van wonen te beïnvloeden het gebruik van de woningvoorraad kunt beïnvloeden. Het voorbeeld ging over oppervlakte, maar je kunt ook denken aan andere kenmerken van de woning en de bewoners. Als het maar een objectief (en makkelijk waarneembaar) kenmerk is. Wat ook interessant is: je kunt zo de koop- en huurmarkt op gelijke manier beïnvloeden.
De huidige prijzen op de woningmarkt zijn zo verstoord (gemaakt, met de beste bedoelingen) dat ze de slordige verdeling van woonruimte in de hand werken. Puntensystemen voor de huurmarkt; huurprijsmaximalisatie; oude en nieuwe hypotheekrenteaftrek; eigenwoningforfait; box 3-belasting; en zo voort en verder. In theorie zou je al dat ingrijpen in de woningmarkt kunnen terugdraaien en opnieuw kunnen beginnen – maar in de praktijk niet. Daarom is het niet zo gek een nieuwe laag aan te brengen op de prijsvorming van het wonen. Een nader uit de werken woonbelasting dus. Het doel hiervan moet dan zijn een betere allocatieve efficiëntie van woonruimte tot stand te brengen die in de praktijk de ‘outsiders’ beter toegang geeft tot de woningmarkt dan nu.
Hoef je dan helemaal niet meer te bouwen? Wel. Onlangs verwelkomde Nederland inwoner 18 miljoen. En de komende jaren komt er nog een miljoen mensen bij. Als we die 45 vierkante meter per kop een goed gemiddelde vinden dan zijn er dus meer huizen nodig. Maar gewoon bijbouwen zonder iets aan de verdeling van de woningvoorraad te doen is simpelweg slecht beleid.
Over de auteur
Frank Kalshoven is econoom en publicist. Columnisten hebben de vrijheid hun mening te geven en hoeven zich niet te houden aan de journalistieke regels voor objectiviteit. Lees hier de richtlijnen van de Volkskrant. Reageren? E-mail: frank@frankkalshoven.nl
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant columns