Als we de woningcrisis écht willen oplossen dan moeten we niet ‘bouwen, bouwen, bouwen’ en het aanbod vergroten, maar de financieringsruimte beperken, betoogt Jona van Loenen.
Onlangs publiceerde de NVM haar kwartaalcijfers, en waar de zomer in Nederland lang op zich liet wachten, de hittegolf op de woningmarkt hield en houdt maar aan. In het tweede kwartaal van 2024 bedroeg de mediane verkoopprijs van een woning 468 duizend euro. Ten opzichte van vorig jaar zijn de woningprijzen daarmee met 13,6 procent gestegen, en vergeleken met een kwartaal eerder met maar liefst 7,2 procent toegenomen: de hoogste stijging in de afgelopen 29 jaar.
Met twee op de drie woningen die boven de vraagprijs verkocht worden is overbieden ook weer de regel. De overwaarde die huizenkopers op tafel kunnen leggen is in slechts vier jaar tijd verdriedubbeld van 66 duizend euro in 2020 naar 185 duizend euro in 2024.
En alsof dit allemaal nog niet erg genoeg was, stelde ABF Research onlangs dat ook het woningtekort is toegenomen naar 401 duizend woningen, ten opzichte van 390 duizend vorig jaar.
Over de auteur
Jona van Loenen is Head of SaaS / Commercial Manager at Level.works.
Dit is een ingezonden bijdrage, die niet noodzakelijkerwijs het standpunt van de Volkskrant reflecteert. Lees hier meer over ons beleid aangaande opiniestukken.
Eerdere bijdragen in deze discussie vindt u onder aan dit artikel.
Als een hond die al kwijlt bij het horen van een belletje, wordt dit nieuws over de woningmarkt altijd gevolgd door diezelfde pavloviaanse kettingreactie. Eerst is iedereen geschokt, dan stelt iedereen de vraag hoe dit in hemelsnaam heeft kunnen gebeuren, om vervolgens te concluderen dat er echt meer moet worden gebouwd.
Alle politieke partijen van links tot extreemrechts kunnen elkaar hierin vinden. Huizen zijn te duur. Er is een woningtekort. Dus de oplossing is simpel: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Dan dalen de prijzen vanzelf.
Het is een foutieve en ronduit gemakzuchtige economische beschouwing op basis waarvan we al decennialang het verkeerde beleid voeren. Met het bouwen van woningen zullen we het woningtekort misschien reduceren, maar hierdoor zullen de huizen niet goedkoper worden. De onbetaalbaarheid van woningen komt namelijk helemaal niet door het woningtekort.
Ik zie de wenkbrauwen al fronsen. Hoge prijzen die níet komen door het tekort aan woningen? Dat is onmogelijk. Wanneer de vraag hoger is dan het aanbod, dan zal de prijs oplopen. Het is de wet van vraag en aanbod, alleen gaat deze voor de woningmarkt niet op. Ten eerste is grond dé factor die wonen duur maakt. In tegenstelling tot aardappelen of auto’s kan grond echter niet
bijgemaakt worden, en daarmee is grond ontzettend schaars.
Wie krijgt deze schaarse grond? Degene die bereid is het meeste te betalen. Wat maakt hoeveel iemand kan betalen? Hoeveel diegene kan financieren. Dus wat bepaalt de prijs van woningen? Niet het aanbod, maar de hoeveelheid geld die iemand kan lenen of ter beschikking heeft.
Ten tweede is de vraag op de woningmarkt fundamenteel anders. Kijk, iedereen wil altijd groter wonen, een grotere tuin, een tweede huis, en dan staan er ook nog buitenlanders te popelen om naar Nederland te komen. Hiermee is de vraag naar woningen in feite oneindig, maar ondertussen ligt het aanbod dus muurvast. En nu komt het: bij een eindig aanbod en oneindige vraag wordt de prijs louter bepaald door wat mensen kunnen betalen. Of zoals ze op de woningmarkt zeggen: wat de gek ervoor geeft.
Los van deze verklaring kunnen we ook gewoon naar de cijfers kijken. De Nederlandsche Bank (DNB) heeft sinds 1945 de reële huizenprijzen afgezet tegen het tekort aan woningen. En wat blijkt? Het woningtekort en de huizenprijzen blijken elkaar helemaal niet te volgen, en gaan soms zelfs de tegenovergestelde kant op.
In de jaren 1950 en 1960 was er sprake van een enorm woningtekort, maar zeer goedkope woningen. En de periodes dat de woningprijzen het hardst
stegen - in de jaren zeventig, en eind jaren negentig - waren nou net de periodes waarin het woningtekort het laagst was.
Dit is ook wat we recentelijk nog zagen. In 2021 daalde het woningtekort van
331 duizend naar 279 duizend woningen. Een daling van bijna 16 procent in het tekort aan woningen; maar precies datzelfde jaar zouden de woningprijzen met
15,2 procent toenemen: de grootste prijsstijging in 21 jaar. Dit valt met ‘het woningtekort leidt tot dure woningen’ niet te rijmen. De reden? De prijs van woningen wordt niet door het tekort aan woningen, maar door het overschot aan financieringsruimte bepaald.
Als we de woningcrisis écht willen oplossen dan moeten we dus niet ‘bouwen, bouwen, bouwen’ en het aanbod vergroten, maar de financieringsruimte beperken. Verhoog de overdrachtsbelasting. Introduceer een belasting op de overwaarde van het oude huis bij de aankoop van een nieuwe woning. Beperk de financieringsruimte met strengere maatregelen.
En zorg er bovenal voor dat de erfbelasting flink wordt verhoogd. Alleen dan zullen de prijzen van woningen dalen. Alleen dan zal de ongekende vermogensongelijkheid die door puur toeval aan een selecte groep is toegekomen, niet ook aan de volgende generatie worden doorgegeven. En alleen dan lossen we het échte probleem, namelijk dat van onbetaalbare woningen, ook daadwerkelijk op.
Wilt u reageren? Stuur dan een opiniebijdrage (max 700 woorden) naar opinie@volkskrant.nl of een brief (maximaal 200 woorden) naar brieven@volkskrant.nl
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant