Wat is er aan de hand op de woningmarkt? We gebruiken de rustige zomerperiode om hierover hardop na te denken. Het standaardverhaal over absolute tekorten is weinig overtuigend, zagen we eerder. Het aandeel van ons inkomen dat we aan wonen uitgeven daalt al vijftien jaar gestaag. Per hoofd van de bevolking krijgen we steeds meer ruimte. Vorige week schreef ik abusievelijk dat we per persoon zo’n 45 vierkante meter per kop ruimte hebben; als je het juiste sommetje maakt (dank, lezers!) is de woonruimte de afgelopen tien jaar gestegen en wel van 53 naar 55 vierkante meter per persoon.
Nee, het grote probleem op de woningmarkt, is mijn hypothese, is dat er (veel) mensen zijn die ‘binnen’ zijn, en (veel minder) mensen ‘buiten’ staan. In goed Nederlands (ahum) gaat het om een ‘insider-outsider’-probleem.
Frank Kalshoven is econoom en publicist. Columnisten hebben de vrijheid hun mening te geven en hoeven zich niet te houden aan de journalistieke regels voor objectiviteit. Lees hier de richtlijnen van de Volkskrant.
Laten we dat eens uitdiepen. De buitenstaandersverhalen kennen we goed. Schoolverlaters, samenwoners, gezinsstichters – ze knokken om binnen te komen en een koop- of huurwoning te vinden die wat betreft locatie, oppervlakte en prijs past bij hun situatie. Dit is de groep die aandacht krijgt in reportages in de krant en op tv.
De andere groep is groter, minstens zo interessant, maar over hen hoor je bijna nooit. Het zijn de (best of dik) tevreden bewoners van een koophuis of een commerciële of een sociale huurwoning. Dit zijn de ‘insiders’ die een plekje hebben veroverd. En ze zijn niet van plan om plaats te maken, om ruimte te bieden aan ‘outsiders’. Zijn het slechte mensen dan? Nee!
Veel mensen die lekker ruim wonen zitten vast. Je ruime huurwoning waarin de kinderen zijn grootgegroeid opgeven? Hoe dan? Ten eerste: vindt dat kleinere appartement maar eens (in je eigen buurt). En ten tweede: dikke kans dat dat kleinere appartement per maand meer kost dan je huidige grote woning. Dit huurprobleem ontstaat doordat de huidige huur bestaat uit de oorspronkelijke huur (van twintig of dertig jaar geleden) plus de huurverhogingen van jaar op jaar. Die huurverhogingen waren vaak gekoppeld aan de inflatie. En in het geval van een sociale huurwoning geldt er ook nog een plafond, de maximumhuur. De markthuren zijn in de tussentijd sneller gestegen dan die inflatie. Dus als je nu vanuit je oude (sociale of commerciële) huurwoning overstapt naar een nieuwe ga je de hogere, nieuwe huur betalen. En dat ga je dus niet doen, je blijft voor hetzelfde of minder geld wonen in dat (te) grote huis.
Het ruime koophuis met tuin inruilen voor een kleiner appartement? Ik ken wel wat stellen die het onderzocht hebben – sterker: wij thuis ook – maar geen stel dat het daadwerkelijk heeft gedaan. Je sociale huurwoning inruilen voor een koopwoning omdat je inkomen is gestegen? Graag! Maar hoe dan, als er geen koopaanbod is dat je echt kan betalen in de stad waar je woont en werkt? Als 60-jarige weduwnaar je appartement opgeven omdat jij en je nieuwe partner al een tijd zo’n leuke relatie hebben? Durf je dat? En als het na een tijdje hokken in zijn huis dan toch fout afloopt met die relatie? En zo voort en zo verder.
De huidige verdeling van mensen over woningen in Nederland is allesbehalve handig. We gebruiken de voorraad woningen slordig. In economentaal: de verdeling van mensen over woningen is allocatief inefficiënt.
Naarmate we de bestaande voorraad huizen slimmer weten te verdelen over de mensen hoeven we minder woningen bij te bouwen. Laten we daar volgende week over doordenken.
Reageren? Email: frank@frankkalshoven.nl.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant columns