De nieuwe Wet betaalbare huur is slecht nieuws voor huurders, stellen vastgoedbeleggers deze week. Maar die conclusie wordt wel heel gemakkelijk getrokken.
Verzekeraar ASR kondigde woensdag een bouwstop aan voor nieuwe huurwoningen. Topman Jos Baeten stelt dat het door de Wet betaalbare huur sinds 1 juli ‘niet meer interessant is’ om in huurwoningen te beleggen. Hij roept het nieuwe kabinet op de wet te heroverwegen.
Tjerk Gualthérie van Weezel is economieredacteur van de Volkskrant. Hij schrijft over energie en de impact van de energietransitie op het dagelijks leven.
De uitspraken van Baeten, die met ASR zo’n 26 duizend woningen verhuurt, kwamen een dag nadat het Kadaster meldde dat particuliere verhuurders de laatste maanden appartementen verkopen. Ook dat nieuws was voor vastgoedbeleggers aanleiding om te stellen dat de Wet betaalbare huur vooral huurders dupeert. Dat lijkt een logische conclusie, maar er valt veel op af te dingen.
Om te beginnen was het belangrijkste doel van die wet nooit om het aanbod van huurwoningen te vergroten. De wet moest vooral paal en perk stellen aan de extreem hoge huren die worden betaald. Afgelopen jaren kwamen vooral uit grote steden berichten over starters die op jacht naar hun eerste koopwoning werden overboden door particuliere vastgoedbeleggers. Die huisjesmelkers vroegen vervolgens exorbitante huren aan woningzoekenden die er op de koopwoningmarkt niet tussenkomen.
De wet doet daar iets tegen door het puntensysteem uit te breiden dat al decennia bestaat voor sociale huurwoningen. In dat ‘woningwaarderingsstelsel’ scoren huurwoningen punten voor verschillende kenmerken, zoals oppervlakte, locatie en energiezuinigheid. Heeft een woning minder dan 143 punten, dan is de maximale huur wettelijk bepaald.
Boven die ‘liberaliseringsgrens’ van 143 punten waren verhuurders vrij om zoveel huur te vragen als zij wilden. Maar sinds 1 juli geldt dat de maximumhuur ook wettelijk is vastgelegd voor woningen tussen de 143 en de 187 punten, oplopend van 880 euro tot 1.158 euro. Daarboven geldt, als vanouds: wat de gek ervoor geeft. Bij invoering van de wet werd al geraamd dat de wet uiteindelijk zou betekenen dat van zo’n 300 duizend bestaande huurwoningen in de vrije sector de huur omlaag zou moeten bij een nieuwe verhuring, gemiddeld met zo’n 190 euro per maand.
De wet heeft dus welbewust impact op het rendement dat huisjesmelkers maken met het verhuren van vaak kleine en slecht geïsoleerde huizen. Zeker wanneer ze dat met tijdelijke huurcontracten doen, voelen die verhuurders de impact van die wetgeving direct.
Uit cijfers van het Kadaster, en eerder ook van makelaarsvereniging NVM, blijkt daarom nu dat verhuurders hun pandjes in de verkoop gooien. Hierbij verzilveren ze doorgaans een stevige waardestijging. Dat is inderdaad slecht nieuws voor mensen die zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector, erkent ook de Woonbond. ‘Maar dat wil niet zeggen dat het de krapte op de woningmarkt ook vergroot’, benadrukt een woordvoerder. ‘Die appartementen worden nu vaak gekocht door starters op de woningmarkt. Dat is in onze ogen beter dan dat een verhuurder er woekerwinsten mee maakt.’
Maar het zou wel degelijk problematisch zijn wanneer de nieuwe wet tot gevolg heeft dat er komende jaren minder betaalbare woningen gebouwd worden, zoals ASR beweert. Net als eerdere kabinetten wil de nieuwe coalitie komende jaren liefst 100 duizend woningen per jaar bouwen. Institutionele beleggers zoals ASR zijn daarvoor hard nodig.
Alleen blijkt uit de reacties woensdag dat het nog veel te vroeg is voor die conclusie. Zo laten Vesteda en Achmea, twee andere grote verhuurders, weten dat zij wel gewoon doorgaan met het bouwen van betaalbare huurwoningen. Pensioenfonds ABP kondigde een maand geleden ook al aan dat het komende jaren juist 1.500 betaalbare energiezuinige huurwoningen in de randstad wil bijbouwen. ‘De nieuwe wet heeft ook maar beperkt impact op de nieuwbouw’, stelt de woordvoerder van de Woonbond. ‘Want nieuwe, energiezuinige woningen op gewilde plekken krijgen veel punten.’
Ook Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedfinanciering in Tilburg, fronst de wenkbrauwen bij de opmerkingen van ASR. Hij wijst erop dat vastgoedbeleggers en de overheid juist hadden afgesproken om eerlijk met elkaar te overleggen over de impact van beleid op investeringsruimte van beleggers. ‘Dan heeft het weinig zin om met dit soort quotes naar de media te stappen.’
Nog problematischer is dat ASR bij de uitspraken niet ‘het sommetje levert’, vindt Brounen. ‘Want als je als overheid beleid moet gaan aanpassen omdat investeerders zeggen dat het niet uit kan, wil je wel even weten welk rendement ze er dan op willen maken. Zodat je kunt bepalen of je dat redelijk vindt.’
Zelf denkt Brounen dan aan een rendement tussen de 5 en 7 procent. ASR reageert woensdag niet op een vraag welk percentage het nastreeft. Duidelijk is wel dat de verzekeraar in de eerste zes maanden van dit jaar een ‘operationeel rendement op vermogen’ boekte van 13,4 procent.
Geselecteerd door de redactie
Geen woning vinden, valt níét mee
Als er te weinig huizen zijn, waarom wordt wonen dan steeds goedkoper?
Woningtekort stijgt naar 400 duizend, vooral door toename van huishoudens
Source: Volkskrant