Wonen en brede welvaart Waar krijg je de meeste levenskwaliteit voor de aankoopprijs van een huis? Niet in de grote steden, wel in veel landelijke gebieden. „Hier koop je een vrijstaand huis vanaf 2,5 ton.”
Huizenkopers betalen in de gemeenten Pekela, Staphorst, Waadhoeke en Het Hogeland naar verhouding het minst voor een prettige leefomgeving met onder meer een verbeterde luchtkwaliteit en een goede werk-privébalans. In Amsterdam, Bloemendaal, Laren en Amstelveen betalen kopers verreweg het meest voor zo’n hoogwaardige leefomgeving.
Dit blijkt uit een data-analyse van NRC, waarin de huizenprijzen per vierkante meter in de gemeenten zijn afgezet tegen de zogeheten Brede Welvaartsindicator (BWI) in de verschillende regio’s. Deze peilstok meet naast welvaart ook welzijn, met scores voor bijvoorbeeld veiligheid, maatschappelijke betrokkenheid en gezondheid. De indicator wordt jaarlijks berekend door de Rabobank en de Universiteit Utrecht.
Het begrip ‘brede welvaart’ is in het publieke en politieke debat in opmars, sinds die in 2016 voor de eerste keer werd gemeten. Zo publiceerde de commissie-Van Zwol begin dit jaar een veelgeprezen rapport over bevolkingsgroei en de inrichting van Nederland, dat feitelijk draait om behoud en versterking van de brede welvaart in Nederland (het begrip komt 47 keer voor in het rapport). „Vorig jaar stond het begrip ook op de voorkant van de Miljoenennota; dat was voor het eerst”, zegt Floris Jan Sander, econoom bij de Rabobank en mede-auteur van de jaarlijkse rapporten over de brede-welvaartsindicator.
De brede welvaart is het afgelopen jaar licht toegenomen, leert het in juni gepubliceerde rapport. Nederland scoort internationaal gezien hoog, vooral doordat burgers veel vrijwilligerswerk doen en relatief veel vertrouwen hebben in anderen. Binnen Nederland is de brede welvaart het hoogst in de regio Gooi en Vechtstreek, de Achterhoek, de Veluwe en meerdere regio’s in Friesland, Overijssel en Noord-Holland. Die welvaart is het laagst in en rond Amsterdam, Rotterdam en Den Haag en in de krimpregio’s in Limburg en Groningen.
„De verschillen tussen de regio’s in Nederland zijn duidelijk, maar niet heel groot”, zegt Sander. Eigenlijk is de brede welvaart in heel Nederland goed, leren de scores van de veertig regio’s. Het verschil tussen nummer een (het Gooi) en nummer veertig (Delfzijl en omgeving) bedraagt een tiende op een schaal van nul tot één. Op school zou zo’n verschil betekenen dat het hoogste proefwerkcijfer in een klas maar een punt hoger is dan het laagste.
De huizenprijzen lopen daarentegen zeer sterk uiteen, van (gemiddeld) een kleine 1.500 euro per vierkante meter in Pekela tot meer dan vijf keer zo veel in Amsterdam (7.700 euro). Afgezet tegen de brede-welvaart-scores, betaalt de huizenkoper in dure gemeenten veel extra voor een beperkte winst aan brede welvaart. Andersom krijgt de koper in minder dure gemeenten voor het aankoopbedrag relatief veel van die welvaart.
Deze ‘brede blik’ op de woningmarkt laat zien dat populariteit niet hetzelfde hoeft te zijn als een goede prijskwaliteitsverhouding. Zo scoort in deze analyse van de ‘prijs-levenskwaliteitverhouding’ Amsterdam van de 342 gemeenten het laagst, terwijl Emmen bijna 300 plekken hoger (43) staat – in de top. Onderzoeksbureau Atlas Research bestempelde Amsterdam onlangs juist tot „meest aantrekkelijke” van de vijftig onderzochte gemeenten en Emmen tot de „minst aantrekkelijke”.
Of een gemeente meer of minder aantrekkelijk is, leidt Atlas grotendeels af uit de huizenprijzen. Die laten zien wat kopers wíllen betalen voor een woning op een plek die (hoogwaardig) werk, creatieve mede-bewoners en culturele voorzieningen biedt – factoren waarvan alleen de eerste meetelt in de brede welvaart. Toch bepaalt vooral wat mensen kúnnen betalen de plaats waar ze een huis kopen, benadrukt econoom Sander: „In regio’s met een hoog gemiddeld inkomen zijn de huizenprijzen ook hoger.”
De groep die überhaupt geen huis kan kopen of huren is groot: het tekort aan woningen wordt geraamd op zo’n 400.000. Deze wooncrisis is goed zichtbaar in de meting van de brede welvaart. Waar een indicator als veiligheid al jaren in de lift zit door de daling van de criminaliteit, neemt de tevredenheid met de woning steeds verder af. „Die trend is er al sinds 2009, het jaar nadat de kredietcrisis uitbrak”, zegt Sander. „Dat is zorgwekkend.”
Voor wie wel een huis kan kopen, spelen typische brede-welvaart-zaken als maatschappelijke betrokkenheid beperkt mee bij de keuze voor een huis. „Mensen gaan vaak wonen op de plek waar hun familie woont of waar ze veel vierkante meters kunnen krijgen”, zegt Sander. Dat zien ook makelaars in enkele gemeenten die goed scoren in de brede-welvaart-analyse, namelijk Pekela (1), Staphorst (2) en Kerkrade (10).
„Hier krijg je naar verhouding veel vierkante meters voor je geld en is er voldoende gevarieerd woningaanbod”, vertelt makelaar Carmen Boertjes in Staphorst. „Negen op de tien huizenkopers kiezen voor Staphorst, omdat hun familie er woont.” Mensen van buiten laten zich volgens haar ten onrechte afschrikken door het feit dat Staphorst tot de Biblebelt hoort. „Staphorst vormt een gemoedelijke gemeenschap, waarin ruimte en respect is voor iedere inwoner.”
In Pekela zijn de huizenprijzen „heel anders dan in de Randstad”, zegt huizenverkoopexpert Petra van der Laan. „Op tv zie ik wel programma’s waarin mensen een huis van 5 ton kopen en dan nog gaan verbouwen. Hier koop je een vrijstaand huis vanaf 2,5 ton.” Voorzieningen zijn er meer dan wel eens wordt gedacht, zegt ze. „Zo niet hier in Pekel, dan wel in het dorp verderop. Daar ben je in 10 minuten met de auto.” Even snel een boodschap doen kan niet, „want je maakt altijd een praatje met iedereen. Er is hier samenhorigheid.”
De combinatie goedkoop en gezellig vind je ook in Kerkrade, zegt makelaar Jos Renkens: „Kerkrade is een gezellig dorp, vooral in het centrum.” De huizenprijzen zijn hier betrekkelijk laag, net als in de buurgemeenten Heerlen en Landgraaf. Dat komt deels doordat de werkgelegenheid in deze regio wat lager ligt dan elders in Nederland, denkt hij, maar ook doordat Kerkrade tegen Duitsland aanligt: „De huizenprijzen liggen daar wat lager en dat drukt de prijzen hier.”
De ligging bij de Duitse grens maakt Kerkrade ook fijn om te wonen, denkt Renkens: „In een kwartier ben je met de auto in Aken.” Een middeleeuwse studentenstad met 250.000 inwoners en een rijk winkelaanbod. De nabijheid van de oosterbuur maakt ook Pekela aantrekkelijk, vindt makelaar Van der Laan: „Duitsland is perfect om te winkelen; niet zozeer voor de dagelijkse boodschappen, maar wel voor drogisterijproducten, drank en sigaretten.”
Zulke voordelen gelden doorgaans voor een hele regio, net als de brede welvaart. „Of je nu in een stad woont of een dorp in de omgeving, mensen in een regio maken veelal gebruik van dezelfde voorzieningen; ze gaan naar hetzelfde natuurgebied, gaan naar hetzelfde theater en werken vaak op ongeveer dezelfde plek”, zegt Sander. „Binnen een regio zijn de verschillen in huizenprijzen tussen de gemeenten vaak groot.”
Er is dus wat te kiezen voor de huizenkoper, als die de gemiddelde woningprijzen vergelijkt. Zo kun je binnen de Achterhoek, de regio met de op een na hoogste brede welvaart, voor ruim 3 ton terecht in Winterswijk. Dat kost in Lochem 5 ton, zo’n zestig procent meer. Binnen Zuid-Limburg is een huis in Maastricht anderhalf keer zo duur als in Heerlen, waar zo’n huis ongeveer 2,5 ton kost.
„Steeds meer mensen uit Maastricht proberen iets te kopen in Heerlen”, zegt makelaar Fer Haas. Onlangs begeleidde hij een man uit Roemenië, die een huis zocht in de buurt van zijn werk in Maastricht. „De panden die we daar bekeken, waren zo duur dat ik die hem heb afgeraden. Nu woont hij met zijn gezin in Heerlen en daar is hij heel blij mee.”
De Nederlandse overheid ontwikkelt toekomstplannen steeds meer met het oog op de verbetering van de zogeheten brede welvaart. Die omvat naast de economische welvaart ook andere zaken die bijdragen aan het welzijn van burgers, zoals sociale cohesie en een schone leefomgeving.
De Rabobank en de Universiteit Utrecht houden de ontwikkeling van de brede welvaart bij sinds 2016, voor Nederland als geheel en voor de veertig regio’s. Dat doen ze met de Brede Welvaartsindicator (BWI), met gegevens die voor Nederland als geheel ongeveer twintig jaar teruggaan.
In deze indicator zitten elf categorieën („dimensies” genoemd), zoals baanzekerheid, huisvesting en veiligheid. Voor elke grootheid, waarin tal van cijfers zijn verwerkt, wordt een score berekend tussen de 0 en de 1. In het geval van werkgelegenheid, bijvoorbeeld, staat de maximale score van 1 gelijk aan een werkloosheidspercentage van 2,64 procent, dat als ideaal geldt. De afzonderlijke scores worden vervolgens samengevoegd tot een totale BWI-score, voor Nederland en voor de regio’s.
NRC heeft de regionale BWI-scores afgezet tegen de gemiddelde huizenprijs per gemeente (gegevens van 2023). De prijs per vierkante meter corrigeert voor het feit dat huizen in de ene gemeente gemiddeld substantieel groter zijn dan in de andere. Zonder deze correctie betalen huizenkopers behalve in Bloemendaal en Laren ook in Blaricum en Wassenaar het meest voor de brede welvaart, en naast Pekela en Kerkrade het minst in Den Helder en Heerlen.
Staphorst?! Toen verloskundige Janneke Pleister (33 jaar) en haar man een paar jaar geleden begonnen na te denken over een vertrek uit Meppel, stond de christelijke buurgemeente nog niet op de lijst van mogelijke woonplekken. „Over Staphorst hadden we het flauwe vooroordeel van een gesloten gemeenschap, waarvan de inwoners niet spreken met buitenstaanders”, vertelt Pleister aan de telefoon. „Dat idee klopt niet. Nieuwkomers worden in deze gemeenschap echt omarmd.”
Pleister en haar gezin met twee kinderen (3 en 5 jaar) wonen sinds kort in Staphorst („Ik bel vanaf mijn nieuwe bank”). Hun fonkelnieuwe twee-onder-een-kaphuis biedt vrij uitzicht op het groen, telt 160 vierkante meter en ligt dicht bij de buurtschool. Het kostte ongeveer 5,5 ton - een vergelijkbare woning in de Randstad kost tonnen meer.
Dat Pleister de gewenste „rust en ruimte” heeft gevonden in Staphorst, komt doordat ze hier twee jaar geleden is gaan werken. „Toen zijn mij de ogen open gegaan. Mensen zijn respectvol, groeten op straat, maken een praatje in de winkel en helpen hun buren echt als de nood aan de man is – heel anders dan in Meppel”, vertelt Pleister. Toen kort voor de verhuizing de keukeninstallateur het liet afweten, werd via het „sociale netwerk” snel een andere gevonden.
Nieuwkomers hoeven niet christelijk te zijn, maar worden wel geacht de zondagsrust te respecteren. „Zondag op straat de auto wassen of buiten gaan boren wordt niet gewaardeerd”, vertelt Pleister. „Maar voor mij is het geen probleem om door de week bijvoorbeeld de was buiten te hangen.”
Daar komt bij dat Pleister en haar man zelf ook hechten aan „normen en waarden” zoals beschaafd taalgebruik. „Natuurlijk komen mijn kinderen soms ook wel thuis met woorden waarvan je je afvraagt: waar heb je dit nou weer op gepikt? Maar de woorden zijn minder grof dan bij kinderen van vriendinnen van mij die in de Randstad opgroeien.” En als Pleister haar ouders bezoekt in haar geboortestad Almere schrikt ze soms van de drukte en de chaos op bijvoorbeeld de fietspaden. „Hier in Staphorst kunnen mijn kinderen rustig spelen in het groen.”
Raymond Lonij (42) is opgegroeid in Kerkrade, waar hij nu zes jaar huisarts is. Zijn vrouw en hij zijn geworteld in de Zuid-Limburgse gemeente, waar ook hun families nog wonen. „We hebben in Kerkrade een rijk sociaal leven, met een grote vriendenkring en veel verenigingen”, vertelt hij aan de telefoon. „Ik voel me goed hier. Ik kan het dialect spreken. Ik begrijp de mensen. De mensen begrijpen mij.”
Lonij verhuist binnenkort met zijn gezin, binnen het centrum van Kerkrade, naar een herenhuis. „We blijven in Kerkrade, omdat het héle plaatje klopt. Mijn vrouw heeft hier ook haar werk. Kerkrade heeft dit schooljaar voor het eerst weer een eigen middelbare school, waar een van mijn kinderen heen zal gaan. We hebben de mooiste kleine dierentuin van Nederland. Bovendien is de regio als geheel aantrekkelijk.”
Parkstad Limburg, het gebied waar Kerkrade net als Heerlen toe behoort, grenst zowel aan Duitsland als aan België. „In die landen ben je zo, we liggen hier heel centraal in Europa”, zegt Lonij. De voormalige steenkoolmijnstreek afficheert zich tegenwoordig als een verstedelijkt natuurgebied, met parken en wijngaarden. „We gaan van ‘zwart naar groen’, zoals dat heet, en dat is fijn”, zegt Lonij.
De meeste van zijn patiënten vinden het prettig om hun huisarts buiten het spreekuur tegen te komen op straat, zegt Lonij: „Ze maken een praatje als ze mij op zondag tegenkomen. Sommigen doen dat liever niet. Ook prima. Dat kan hier allemaal heel goed naast elkaar bestaan.”
Wil je elke vrijdag het laatste nieuws over de havenstad in je inbox?
Source: NRC