Een markant mijlpaaltje: de gemiddelde huizenprijs piekte vorig kwartaal op 468 duizend euro. Een grote stijging, maar gecorrigeerd voor inflatie zijn nieuwe kopers niet veel beter of slechter uit dan vier jaar geleden. Toch is er een duidelijke groep winnaars: tevreden huizenbezitters.
De verkoopcijfers van makelaarsvereniging NVM stonden donderdag in het teken van extreme cijfers. Binnen een kwartaal ging de gemiddelde huizenprijs met 7,2 procent omhoog. In de 29 jaar dat de makelaars nu hun cijfers publiceren, is zo’n stijging één keer eerder voorgekomen, in het tweede kwartaal van 2021. Op jaarbasis bedroeg de stijging 13,6 procent.
In een land met al jaren een schreeuwend tekort aan woonruimte is de huizenprijsontwikkeling een cocktail waarin rente, regels en radeloosheid vaste ingrediënten zijn. De 3.700 NVM-makelaars noemden in een enquête dit keer de krapte op de woningmarkt en de stabiele hypotheekrente als de belangrijkste redenen voor deze laatste piek.
Over de auteur
Tjerk Gualthérie van Weezel is economieredacteur van de Volkskrant. Hij schrijft over energie en de impact van de energietransitie op het dagelijks leven.
Toch lijkt een andere factor van groter belang: de ontwikkeling van de lonen. ‘De leencapaciteit van starters is in Nederland altijd de belangrijkste voorspeller voor de huizenprijs’, zegt de Delftse hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. ‘Doordat de lonen afgelopen jaar hard zijn gestegen, mogen starters meer lenen. In de concurrentie om schaarse woonruimte zetten ze dat geld direct in. Vervolgens kunnen de mensen van wie zij het huis kopen ook meer geld inleggen. Zo rolt de trein van duurdere transacties door.’
Die gestegen lonen zijn het directe gevolg van de inflatiegolf die de afgelopen drie jaar door de economie trok. Een golf waarop de woningmarkt vanaf het begin heftig meedeinde. Want toen de prijzen van energie en veel producten hard stegen na de coronapandemie en explodeerden na de Russische inval in Oekraïne in 2022, greep de Europese Centrale Bank naar het onvermijdelijke wapen bij oplopende inflatie: renteverhogingen.
De hypotheekrente sprong omhoog van rond de 1,6 procent eind 2021 tot 4,6 procent twee jaar later. Starters konden daardoor tienduizenden euro’s minder lenen. Het duurde niet lang voordat ook de huizenprijs zakte. In het tweede kwartaal van 2023 waren huizen gemiddeld 8,5 procent goedkoper dan een jaar eerder.
In het licht van de historische geldontwaarding de afgelopen drie jaar, is de nieuwste recordprijs voor woningen iets minder indrukwekkend. Wanneer je de huizenprijs corrigeert voor inflatie (economen noemen dat de reële huizenprijs), zijn woningen nog altijd zo’n 35 duizend euro goedkoper dan op het absolute hoogtepunt eind 2021.
Interessanter dan al dit soort analyses over de werkelijke waarde van woningen, is de vraag wie op de woningmarkt de winnaars en verliezers zijn van de inflatiegolf.
Zuiver financieel bekeken is de situatie voor nieuwe kopers op de woningmarkt op dit moment niet veel slechter of beter dan vier jaar geleden. Sinds 2020 zijn de cao-lonen in Nederland gemiddeld met zo’n 18 procent gestegen. Het bruto jaarsalaris van een stel dat twee keer modaal verdient, ligt daardoor nu zo’n 15 duizend euro hoger.
‘Zeker nu de hypotheekrente al een half jaar stabiel is en zelfs iets daalt, vertalen die loonstijgingen zich direct in meer leenruimte’, rekent Rabobank-econoom Nic Vrieselaar voor. ‘Maar ja, je ziet daardoor dus ook ook direct de prijzen hard stijgen.’ Bij starters kan dus zeker niet de vlag uit; de situatie is gewoon nog steeds belabberd.
Voor mensen die willen doorstromen naar een duurder huis op de woningmarkt geldt dat in mindere mate ook. Ze krijgen weer meer geld voor hun oude huis en mogen meer lenen dankzij hogere inkomens. Maar hun volgende huis zal evenzeer in prijs stijgen terwijl de rentelasten van een aanvullende hypotheek ook hoger zijn.
Verder uitgezoomd heeft de inflatie schade berokkend aan iedereen die (meer) woonruimte zoekt. Een belangrijk gevolg was namelijk dat de nieuwbouw stilviel. Productiekosten en rente stegen en de woningprijs daalde. Daardoor werden nieuwbouwprojecten uitgesteld.
‘Zo bezien kun je zeggen dat het ook wel goed nieuws is dat de prijzen nu weer stijgen’, zegt Vrieselaar. ‘We zien dat de verkoop van nieuwbouwwoningen weer groeit want meer woningen is natuurlijk wel een belangrijk antwoord op woningnood.’
De eigenaars van meerdere huizen zijn in dat licht een logische groep winnaars. Vastgoedinvesteerders kunnen die huizen in principe verkopen wanneer ze willen. Dat levert nu meer geld op. Maar de grafiek van de reële woningprijsontwikkeling laat ook zien dat zij ten opzichte van 2021 hun vermogen minder waard hebben zien worden. Hetzelfde geldt voor mensen die een woning erven. Zij zijn nog altijd bevoorrecht, maar niet per se meer dan vier jaar geleden.
Eenduidiger is de situatie van huizenbezitters die helemaal tevreden zijn met de plek waar zij zitten. Zij zijn de winnaars. Zeker wanneer ze in de gunstige jaren hun hypotheekrente voor langere periode hebben vastgezet en banen hebben waar de lonen afgelopen jaren flink zijn gestegen.
‘Die groep heeft meer inkomen, terwijl hun hypotheeklasten gelijk zijn gebleven’, zegt Vrieselaar. ‘Vergelijk dat eens met mensen die huren en elk jaar een aan de inflatie gekoppelde huurverhoging opgelegd krijgen. Die zijn hun gestegen loon direct voor een groot deel kwijt aan de huurbaas.’
Het was lang geleden dat Nederland met hoge inflatie te maken kreeg. De afgelopen drie jaar waren dus een spannende ervaring met uitzonderlijke uitschieters in de huizenprijs. Maar nu de heftigste geldontwaarding getemd lijkt, ziet Vrieselaar een uitkomst die hem als kenner van de Nederlandse woningmarkt maar al te bekend voorkomt: ‘De haves zijn de winnaars, de havenots niet.’
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant