De nieuwe coalitie wil de winsten op woningbouwgrond gaan afromen met een nieuwe grondbelasting. Een krachtmeting tussen overheid en projectontwikkelaars over honderden miljoenen euro’s aan grondopbrengsten is aanstaande. ‘Mensen vergeten dat je met grond ook heel veel geld kunt verliezen.’
Donkere wolken en felle zon vechten om voorrang boven Tuindersweijde, een woonwijk in wording in Obdam, een dorp in de kop van Noord-Holland. ‘Toen we begonnen met de bouw stond je hier met je voeten in de blubber’, vertelt projectontwikkelaar Jac Vries tussen de bouwmaterialen en half voltooide gevelwanden. ‘We hebben hier honderden kuubs zand in moeten rijden voor een beetje droge bouwplaats.’
De bouw van een woonwijk is geen makkie, wil de directeur van het Alkmaarse familiebedrijf VBM maar zeggen. Bouwen kost tijd, veel tijd. De aankoop van deze grond dateert al van begin jaren negentig. Land voor koeien en akkerbouw was het. Op ruim 27 hectare komen uiteindelijk 480 woningen. Nu is het tijd voor de eerste fase, van zo’n 125 woningen. ‘Als de woningmarkt niet instort, zijn we hier over vijf jaar klaar. Als de markt wel instort, dan kan het jaren langer duren.’
Over de auteur
Marc van den Eerenbeemt is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft over onder meer de woningmarkt en vastgoed.
Zo zijn er tal van factoren en partijen die bepalen of en wat je mag gaan bouwen en in welk tempo. De prijsontwikkeling van bouwmaterialen bijvoorbeeld. De bezwaarprocedures van omwonenden. Maar het draait wat Vries betreft toch vooral om de welwillendheid van gemeente en provincie. Die moet je als projectontwikkelaar ‘verleiden’ groen licht te geven voor woningbouw. Tegelijkertijd stellen ze ook steeds meer eisen aan het bouwplan, van het percentage betaalbare huur- en koopwoningen tot de verplichte duurzaamheid. En dan zijn er nog de plannen van de regering in oprichting. Want in Den Haag is een donker wolkje verschenen.
De toekomst van grondeigenaren, projectontwikkelaars en bouwbedrijven lijkt gegarandeerd als het gaat om woningbouw. Overal wordt gezocht naar plek voor een miljoen extra woningen tot 2030. De projectontwikkelaars met de diepste zakken hebben op tal van plaatsen al ‘grondposities’ ingenomen. Met hun agrarische percelen wachten zij geduldig op gemeentelijke toestemming voor woningbouw. De prijs van een vierkante meter weidegrond is soms minder dan een tientje. Voor woningbouwgrond kan dat oplopen tot honderden euro’s. Als het zover is, dan kan de winst dus aanzienlijk zijn. En dat zien kabinet en Tweede Kamer ook.
In de politiek woedt al tientallen jaren een debat over de aanpak van de winst op bouwgrond. Vier jaar geleden noemde het toenmalige kabinet-Rutte het al ‘redelijk’ dat grondeigenaren meebetalen aan de publieke voorzieningen in een nieuwe woonwijk. Een belasting op de winst bij bestemmingswijziging kwam er echter niet. Gemeenten bedingen immers al vaak dat de grondeigenaar/projectontwikkelaar meebetaalt aan de kosten van de gebiedsontwikkeling. Een winstbelasting, zo was de gedachte, zou ten koste gaan van de onderhandelingsruimte van de gemeente. Ook zou de taxatie van het winstbedrag nog veel extra kosten en werk voor ambtenaren met zich meebrengen.
Vorig jaar bracht minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een winstbelasting opnieuw ter sprake. Dit voorjaar sprak een meerderheid van de Tweede Kamer de wens uit dat die heffing er komt. De grondeigenaar boekt zijn winst immers vooral dankzij het overheidsbesluit tot bestemmingswijziging. Dan is het rechtvaardig als die verdiensten worden afgeroomd, is de gedachte. Bovendien krijgen gemeenten zo meer geld voor de aanleg van bijvoorbeeld de wegen in het nieuwe woongebied. Ook zou er meer geld vrij kunnen komen voor sociale woningbouw in het beoogde bouwgebied.
PVV, VVD, NSC en BBB hebben in hun hoofdlijnenakkoord voor de kabinetsformatie afgesproken inderdaad met zo’n ‘planbatenheffing’ te komen. Dat kan ook ‘een vergelijkbaar systeem zijn waarvan de opbrengsten ten gunste komen van de bereikbaarheid van de wijk of het bouwen van betaalbare huur- en koopwoningen’. Dat voornemen was een verrassing, want juist de rechtse partijen waren eerder weinig enthousiast over het belasten van grondwinsten. De heffing zal wel ‘gemaximeerd’ zijn.
Projectontwikkelaars met eigen grond hebben veel macht, bleek vorig jaar uit onderzoek in opdracht van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). De tien grootste marktpartijen hebben zo’n 4.000 hectare grond in bezit, waarop in potentie bijna 117 duizend woningen kunnen worden neergezet. Met de grond bezitten die bedrijven ook de bouwrechten. Het is in Nederland de grondeigenaar die beslist of en wie er gaat bouwen. Gemeenten hebben wel wat instrumenten om woningbouwgrond naar zich toe te trekken, van het vestigen van een voorkeursrecht bij verkoop van de grond tot (het zeer tijdrovende) onteigening. Maar volgens minister De Jonge maken ze daar nog onvoldoende gebruik van.
Hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit, de auteur van het ACM-onderzoek, is een van de pleitbezorgers van de nieuwe grondbelasting. Die zal de gemeenten naar zijn inschatting ruim 1,1 miljard euro per jaar kunnen opleveren. Ook dan zullen ontwikkelaars nog hun bijdrage kunnen blijven leveren aan de publieke voorzieningen in een nieuw woongebied, denkt hij. Daarvoor zijn de marges ruim genoeg. Uiteindelijk komt er zo meer geld beschikbaar voor de verplichte percentages betaalbare huur- en koopwoningen in zo’n gebied. Ook zal de bouwsnelheid omhoog kunnen gaan. ‘Vaak zorgen partijen die puur speculatief bezig zijn met grond voor vertraging van woningbouwplannen. Met een winstbelasting maak je dat speculeren minder interessant.’
In Obdam wandelt Jac Vries tussen de opgestapelde bouwmaterialen en half voltooide gevelwanden. Hij werd opgeleid tot geograaf, heeft een neus voor de cijfertjes en is inmiddels benoemd tot voorman van WoningbouwersNL, een belangenorganisatie voor zijn professie. Hij kan nog steeds enthousiast worden van het uitkienen van zo’n nieuw woongebied, van de woningtypes en hun financiële consequenties (‘Sociale huur is altijd verliesgevend, je maakt het rond met dure koop’) tot de erfgrenzen en beplanting. ‘Het is altijd weer mooi als je later door zo’n wijk loopt en kunt zeggen: daar heb ik aan meegewerkt.’
Zijn VBM heeft nog steeds ‘de luxe van eigen grondposities’, vertelt hij. Het gaat om flinke stukken land op enkele tientallen plekken in de provincie. Voor de ‘hete’ grond is het groene licht voor de bouw dichtbij, voor de ‘koude’ percelen nog ver weg. Maar ook die koude grond komt een keer aan de beurt, daar twijfelt hij niet aan.
Doorgaans kost het vijftien tot twintig jaar voor een woonwijk is verrezen, van het eerste gesprek met de gemeente tot de laatste sleuteloverdracht. Een hoger bouwtempo hoeft van Vries ook niet per se: ‘We kunnen niet alles in één keer doen, we zijn bij VBM met maar twintig mensen. Bovendien zou het economisch gezien zelfmoord zijn om bijvoorbeeld duizend woningen in een keer in de verkoop te zetten. In een gebied als dit kan de markt zo’n groot aantal huizen niet ineens opnemen.’
Mensen denken vaak te makkelijk over het risico van grondposities en projectontwikkeling, vindt Vries. Natuurlijk, de verdiensten uit woningbouw op basis van grondposities zijn ‘niet verkeerd’. Maar VBM werkt wel voor eigen rekening, van begin tot eind. Er gaan ook weleens projectontwikkelaars over de kop, zoals door het stilvallen van de woningmarkt na de financiële crisis van 2008. In diezelfde periode liepen ook gemeenten kleerscheuren op. Ze moesten miljarden afschrijven op hun grondposities.
Bovendien, de waardestijging van de grond komt niet alleen voort uit de bestemmingswijziging. ‘Die waarde komt van de projectontwikkelaar. Die creëer ik zelf. Je doet onderzoek, maakt tekeningen, moet de gemeente zo ver zien te krijgen dat er dáár gebouwd kan worden.’
De introductie van een winstbelasting bij bestemmingswijziging zit Vries dan ook niet lekker. ‘Mensen kijken naar de uiteindelijke huizenprijs per vierkante meter en vergelijken dat met de oorspronkelijke prijs van de agrarische grond. Dan zeggen ze: ‘Daar zit iemand gigantisch zijn zakken te vullen.’ Ze vergeten dat die beginprijs ook is betaald voor de ruimte die de wegen en het groen innemen. En dat er vervolgens heel veel werk is verzet, kosten zijn gemaakt en risico is genomen.’
Een goede taxatie van de winst zal dan ook een moeilijke, tijdrovende zaak zijn, denkt hij. ‘Wat zijn je peilmomenten van de begin- en eindwaarde? Welke kosten tel je mee? Welke rendement boek je anders op het vermogen dat je inlegt in een grondpositie die je al 25 jaar hebt?’
Maar hoogleraar Van der Krabben denkt dat dat geen onoverkomelijke problemen zijn. De sector is al heel bedreven in het taxeren van de waarde van grond. Daarbij kan ook rekening worden gehouden met gemaakte kosten. De ontwikkelaars kunnen hun marges ook gewoon in stand houden, voorspelt hij. ‘Als de heffing van kracht wordt, zullen ze minder gaan betalen voor landbouwgrond. Uiteindelijk betaalt de agrariër dus de rekening in de vorm van een lagere verkoopprijs. Al met al zal een winstheffing gebiedsontwikkeling dus niet duurder maken.’
In Obdam verlaat Jac Vries het bouwterrein van woonwijk Tuindersweijde. Met een hangslot sluit hij het grote toegangshek af. Ook daar laat zich een probleem zien rond gebiedsontwikkeling. ‘Helaas is diefstal van bouwmaterialen tegenwoordig ook een ding om rekening mee te houden.’
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant