De markt voor koopwoningen staat nog steeds onder hoge druk. De gemiddelde verkoopprijs is in een jaar met ruim 9 procent gestegen naar 432 duizend euro.
Het aantal woningen dat te koop staat is met 23 duizend exemplaren zeer beperkt. Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM over het eerste kwartaal van dit jaar.
Vergeleken met de prijzen in het vorige kwartaal, de laatste drie maanden van 2023, is wel sprake van een daling van 0,1 procent. Het eerste kwartaal is echter altijd een ‘minder goed kwartaal’, aldus de NVM. De vereniging verwacht dat het oude prijsrecord van 450 duizend euro in de komende maanden wordt benaderd of zelfs gebroken.
NVM-makelaars verkochten in de afgelopen drie maanden bijna 30 duizend woningen. Dat is 4 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Nog steeds is er sprake van een mager aanbod, benadrukken makelaars. Eind maart stonden er bij NVM-leden ruim 23 duizend woningen te koop. Dat is een kwart minder dan een jaar eerder. ‘We zijn hard op weg om het dieptepunt van 15 duizend woningen van eind 2021 te evenaren’, aldus het onderzoek.
De verkoop van nieuwbouwwoningen ging wel fors omhoog. Die verdubbelde op jaarbasis in het eerste kwartaal naar bijna zevenduizend exemplaren, het hoogste aantal in ruim twee jaar.
Die verdubbeling mag wel worden gerelativeerd, waarschuwt de NVM. Een jaar geleden bevond de nieuwbouwverkoop zich namelijk juist op een dieptepunt. In de twee jaren daarvoor werden ieder eerste kwartaal meer nieuwbouwhuizen verkocht dan in het eerste kwartaal van dit jaar. Ook zichtbaar in de cijfers is dat veel ‘oude’ nieuwbouwwoningen nu eindelijk een koper vinden, van de verkochte nieuwbouwhuizen stond 15 procent al langer dan een jaar te koop.
De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning was 479 duizend euro. In de afgelopen drie maanden kwamen ruim zesduizend nieuwbouwwoningen op de markt. Dat is een mager aantal vergeleken met de bouwambities van het (demissionaire) kabinet. Dat wil tot en met 2030 981 duizend extra woningen in Nederland zien verrijzen. In 2023 werden echter slechts 26 duizend bouwvergunningen afgegeven, bijna de helft van twee jaar eerder en het laagste aantal sinds 2014.
De nieuwe woningen worden wel steeds kleiner. Dat schrijft de NVM toe aan de verplichting om meer te bouwen onder de ‘betaalbaarheidsgrens’ van 390 duizend euro. In de afgelopen vier jaar gingen nieuwe appartementen (ruim de helft van de productie) van 75 naar 65 vierkante meter gemiddeld. Voor grondgebonden woningen ging dat van 115 naar 105 vierkante meter.
De opleving van de nieuwbouwverkoop is volgens de makelaars vooral veroorzaakt door ruimere financieringsmogelijkheden voor energiezuiniger huizen. Dat zijn vaak nieuwbouwhuizen. Voor een woning met gegarandeerd geen energiekosten (label A+++) kan de extra leenruimte oplopen tot 50 duizend euro. Dat maakt de aankoop van die woning soms wel mogelijk.
De meest energiezuinige woningen zijn de uitblinkers in de handel. Zij zijn tot 2,5 procent meer waard dan op het toppunt van de woningmarkt in april 2022. Een gemiddelde woning met energielabel A+ of hoger brengt tot 84 duizend euro meer op dan dezelfde woning met energielabel G.
Andere factoren die de markt drijven zijn het oplopende woningtekort en de gestegen lonen, aldus de NVM. Ook de verhoging van de grens voor een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar 435 duizend euro deed een duit in het zakje. Voor wie verduurzaming meefinanciert, ligt de grens zelfs nog hoger. Verder zouden kopers wennen aan de hogere hypotheekrente, na de historisch lage rentes in eerdere jaren.
Regio’s waar gerealiseerde verkoopprijzen op jaarbasis met meer dan 10 procent stegen, waren onder meer Delfzijl en omgeving (+18 procent), de IJmond (+15 procent) en Noord-Limburg (+15 procent).
Dat is deels een inhaalslag, in en rond Delfzijl kost een doorsnee huis minder dan 3 ton, fors minder dan het landelijk gemiddelde. In Utrecht stegen de prijzen met ruim 12 procent naar gemiddeld 510 duizend euro, in Amsterdam met 8 procent naar gemiddeld 525 duizend euro. In Haarlem en omstreken was de gemiddelde transactieprijs het hoogst met 576 duizend euro, de regio is daarmee zelfs duurder dan het Gooi.
Het overbieden is terug van weggeweest. Van de verkochte woningen ging 55 procent weg boven de vraagprijs. Een jaar eerder was dat nog 31 procent. In de afgelopen maanden lag de verkoopprijs gemiddeld 1,8 procent boven de vraagprijs. Een jaar geleden was dat 1,2 procent onder de vraagprijs. In Amsterdam en omstreken wordt in tweederde van de transacties overboden. Ook in Utrecht, Flevoland en Groningen werd meer dan gemiddeld boven de vraagprijs geboden, in 60 procent van de gevallen.
De NVM oppert ook een aantal oplossingen voor de druk op de woningmarkt. Naast meer nieuwbouw, zou ook vaker moeten worden besloten tot het ‘optoppen’ van huizen met een extra woonlaag. Daarnaast moet het makkelijker worden gemaakt om grote huizen te splitsen in kleinere woningen.
De cijfers van de NVM zijn gebaseerd op hun marktaandeel van ongeveer 70 procent van de woningverkopen. De gemiddelde verkoopprijs is een gewogen gemiddelde van de mediane transactieprijs. De makelaars tellen ondertekende koopovereenkomsten. Daarmee lopen zij gemiddeld ruim drie maanden vooruit op de woningmarktcijfers van CBS en Kadaster. Die geven de daadwerkelijke eigendomsoverdracht bij de notaris weer.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant