Woningmarkt Het kabinet wil tot 2030 zeker 60.000 studentenwoningen bouwen. Dat wordt lastig, zeggen experts. Bovendien zou de nadruk te veel op zelfstandige studio’s en appartementen liggen. „Het contact met huisgenoten mis ik soms.”
De Duitse studenten Jann Müller (30) en Aaron Bussche (23) komen opgetogen het Nijmeegse gebouw De Gouverneur uit lopen. Na een maandenlange zoektocht verhuist Müller vandaag naar een studio van zo’n 35 vierkante meter in de woontoren. Hij heeft net zijn sleutel opgehaald, Bussche helpt met verhuizen.
„Ik heb echt veel geluk gehad, het is heel moeilijk om in Nijmegen een woning te vinden”, zegt Müller. Voor woningen zoals die in De Gouverneur, een groot, grijs blok met dertien woonlagen en in totaal 195 studio’s en appartementen, gebruikt de Nijmeegse studentenhuisvester SSHN een lotingsysteem. „Zo’n twintig tot dertig andere studenten hadden interesse in deze woning. Maar ik kreeg hem.”
Zijn vriend Bussche kan meepraten over de Nijmeegse woningmarkt. Zelf zoekt hij al drie jaar naar een vaste woonplek. In de tussentijd hopt hij van het ene tijdelijke onderkomen naar het andere: van gedeelde kamers tot studentenhuizen met tien tot twintig anderen, en momenteel woont hij bij een oudere Nijmegenaar in huis. Lachend wijst hij naar Müller: „Hij heeft de loterij gewonnen.”
In de pas met de rest van de woningmarkt loopt ook de studentenhuisvesting in Nederland spaak. Studenten hebben nog altijd moeite om woonruimte te vinden, bleek vorige maand uit de jaarlijkse monitor van Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences). Met name in de steden Amsterdam, Delft, Leiden, Nijmegen en Utrecht bestempelt Kences de woningmarkt als „zeer krap”.
De woningmarkt zit op slot. Niet alle kinderen leren goed lezen en schrijven. Het stikstofdossier zit vast. Welke oplossingen zien de partijen?
NRC belicht tot 22 november tien thema’s: vanuit de praktijk en vanuit de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen.
Deel 1: onderwijs
Deel 2: defensie
Deel 3: zorg
Deel 4: arbeidsmigratie
Deel 5: energietransitie
Deel 6: verzorgingsstaat
Deel 7: mobiliteit
Vandaag deel 8: woningmarkt
Momenteel woont 47 procent van de 754.500 studenten in Nederland nog in het ouderlijk huis. Tien jaar geleden lag dat percentage nog op 42 procent. Voor thuiswonende studenten is de onbetaalbaarheid van woningen de belangrijkste reden om niet op kamers te gaan, gevolgd door het niet kunnen vinden van woonruimte. Met name door het wegvallen van de basisbeurs in 2015 en de toename van (internationale) studenten aan Nederlandse universiteiten hebben studenten moeite om woonruimte te vinden.
Om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan, kondigde minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) bij zijn aantreden aan tot 2030 zeker 900.000 nieuwe woningen te willen realiseren. Daarvan moeten er 60.000 beschikbaar komen voor studenten: door het bouwen van studio’s, appartementen en studentenhuizen, of het creëren van meer aanbod bij hospita’s.
Jan Rijkers
Daarvoor trok het kabinet Ardin Mourik aan, die jarenlang bij kennisinstituut Kences werkte. Sinds vorig jaar is hij de eerste ‘studentenhuisvestingsregisseur’. In die hoedanigheid houdt Mourik contact met woningcorporaties, gemeenten en het kabinet, om te zorgen dat de bouwopgave voor studentenwoningen gehaald wordt.
Mourik noemt dat een „enorme klus”. Momenteel liggen er concrete plannen voor 25.000 nieuwe studentenwoningen tot 2030. „Ik weet niet zeker of we die 60.000 gaan halen”, geeft hij toe. Net als in de rest van de woningmarkt remmen gebrek aan ruimte en stijgende rentes en bouwkosten de markt af. „Maar we doen ons best.”
Wat Mourik tot nu toe opvalt én zorgen baart in de nieuwe plannen: het aantal onzelfstandige woonruimten blijft achter. Dat zijn woningen waarin studenten een kamer hebben, maar gemeenschappelijke ruimten als een woonkamer, keuken en badkamer delen met huisgenoten. In plaats daarvan worden er vooral studio’s en appartementen gebouwd. Dat is een trend die al jaren zichtbaar is: de afgelopen acht jaar daalde het aandeel onzelfstandige woonruimten voor studenten van 58 naar 52 procent.
„Ik durf de stelling aan dat minstens 70 tot 80 procent van de plannen voor nieuwe studentenwoningen zelfstandig is”, aldus Mourik. Terwijl, zegt hij, studenten er over het algemeen baat bij hebben om gedeeld te wonen. Hij wijst naar onderzoek door ABF Research waaruit blijkt dat het mentaal welzijn van studenten die samenwonen gemiddeld genomen beter is dan dat van degenen die alleen wonen. Zij hebben vaak een betere band met huisgenoten dan alleenwonenden met hun buren, en zijn daardoor minder vaak sociaal geïsoleerd.
De 23-jarige student Jan Rijkers woont sinds een half jaar in een studio in De Gouverneur, vertelt hij op het plein voor het gebouw. Hiervoor had hij een kamer in een gedeeld studentenhuis: aan ‘zijn gang’ zaten vijftien andere studentenkamers. Daar ontstonden vriendschappen, al had hij niet met al zijn huisgenoten een even goede band.
Over het alleen wonen is hij overwegend positief. Het is fijn om wat meer rust te hebben en om je niet te hoeven bekommeren om troep van anderen, vertelt Rijkers. „Maar als ik me even wat minder goed voel, is de drempel toch hoger om mensen te zien, omdat ik ervoor naar buiten moet”, zegt hij. Met zijn buren in De Gouverneur heeft hij nauwelijks contact. „Het contact met huisgenoten, makkelijk aanspraak hebben met anderen, mis ik soms wel. Je moet op momenten dat het minder goed met je gaat, wat beter op jezelf letten. En actief mensen opzoeken.”
De 25-jarige student Nataly van Kempen van Zandbrink.
Ook Nataly van Kempen van Zandbrink (25), die nu ruim twee jaar in haar eentje in een studio in Nijmegen woont, mist soms de „gezelligheid” van haar vorige studentenhuis, het „gewoon wat praten met elkaar”. „Maar al met al vind ik het heel fijn zo. Ik leef toch liever in mijn eigen rommel, dan in andermans rommel.”
Frank Wassenberg zag met name tijdens de coronapandemie dat alleenwonende studenten het sociaal lastig hadden. Wassenberg is woningmarktdeskundige bij Platform31, een kennisinstituut op het gebied van stedelijke ordening en de regio. „Ik zag veel studenten die tijdens corona gezellig met hun huisgenoten de tijd doorkwamen. En daar tegenover jongeren die in hun eentje tegen de muren van hun studio op vlogen.”
„Het beeld is natuurlijk genuanceerd. Er zijn genoeg studenten die baat hebben bij alleen wonen”, aldus Mourik. „En we weten ook dat de studentenhuizen die in de jaren tachtig vaak werden gebouwd, met tien tot twintig anderen, te grootschalig zijn. Maar veel studenten wonen graag met vijf of zes anderen samen.”
Mourik probeert gemeenten ervan te overtuigen in hun woningbouwplannen voor studenten vaker in te zetten op onzelfstandige woonruimten. Ook het beter gebruiken van woonruimte die er al is, kan helpen, zegt hij. Bijvoorbeeld door hospitaverhuur (fiscaal) aantrekkelijker te maken, of door te experimenteren met het delen van kamers door internationale studenten.
Maar dat in de studentenhuisvesting de nadruk is komen te liggen op studio’s en appartementen, zegt woningmarktonderzoeker Wassenberg, heeft met name een financiële oorzaak – en potentieel ook oplossing. Woningcorporaties stellen hun huurprijzen vast op basis van een wettelijk puntensysteem. Hoe groter een studentenkamer, of hoe meer badkamers en toiletten per huisgenoot, hoe duurder een kamer. Onder dat systeem is een studentenkamer goedkoper dan een studio – een eigen badkamer en keuken leveren immers meer punten op.
Voor een studio of appartement kan een huisvester maximaal 800 euro per maand vragen. Voor een kamer in een gedeelde woning ligt de maandelijkse, gereguleerde huur een stuk lager: in 2022 gemiddeld zo’n 280 euro per maand. Woningcorporaties en andere huisvesters hebben daarmee een duidelijke financiële prikkel om in te zetten op zelfstandige woningen.
Studenten, zegt Wassenberg, merken op hun beurt weinig van dat prijsverschil. Voor studio’s en appartementen is, in tegenstelling tot voor kamers, huurtoeslag aan te vragen. Gemiddeld lag de ontvangen huurtoeslag vorig jaar op zo’n 330 euro per maand. Wassenberg: „Eigenlijk betaalt de belastingbetaler voor woongelegenheden die voor studenten, met name jongerejaars die nieuw zijn in een stad, minder goed zijn.”
Wassenberg vindt dat de financiële prikkels voor studentenhuisvesting anders moeten, bijvoorbeeld door „wat creatiever” om te gaan met het systeem voor huurtoeslag. „Bereken hoe groot het bedrag is dat studenten krijgen aan huurtoeslag en ga dat vervolgens toedelen aan álle uitwonende studenten”, zegt Wassenberg. „Nu worden studio’s financieel gesubsidieerd, terwijl het veel eerlijker is om zo’n woontoelage voor iedere student beschikbaar te stellen.”
Een huis voor iedereen
Alle politieke partijen zijn ontevreden over de manier waarop de woningmarkt nu werkt. Te veel mensen moeten wachten op een geschikt huis. Voor jongeren zijn er geen betaalbare huizen, voor ouderen geen alternatief voor hun huidige woning. Arbeidsmigranten en statushouders wonen noodgedwongen met meerderen op een kamer of moeten in de asielopvang blijven. Aan de andere kant klagen projectontwikkelaars en beleggers over de veelheid aan regelgeving die het bouwen verhindert. In veel programma’s wordt opgemerkt dat wonen een belangrijk onderdeel is van bestaanszekerheid.
Sociale woningbouw
Betaalbaar huren is voor veel partijen belangrijk. GroenLinks-PvdA wil bijvoorbeeld een maximale huurprijs voor alle woningen. Ook wil de partij dat er meer sociale huurwoningen komen en dat de inkomensgrens wordt verhoogd, zodat meer mensen in aanmerking komen voor die woningen. De SP wil alle huren verlagen en wil dat nieuwbouwprojecten alleen nog betaalbare woningen opleveren. Forum voor Democratie wil juist paal en perk stellen aan sociale woningbouw en het aandeel hiervan beperken tot maximaal 10 procent. De VVD is ook geen groot voorstander van sociale woningbouw. De partij wil in een ‘koopkrachtwet’ vastleggen dat elke sociale huurder het recht krijgt zijn woning te kopen. Zo neemt het aantal gereguleerde huurwoningen af.
Bouwen voor ouderen
In verschillende programma’s komt terug dat er meer gebouwd moet worden voor ouderen. Dat kan zijn in de vorm van zelfstandige woningen, zoals de ChristenUnie wil: deze partij wil dat er jaarlijks ten minste 100.000 nieuwe woningen bij komen, waarvan een groot deel bestemd moet zijn voor oudere bewoners. BBB wil fors inzetten op de bouw van moderne bejaardentehuizen. Meer geschikte huisvesting voor ouderen zou ervoor zorgen dat er weer meer gezinswoningen vrijkomen waardoor er doorstroming op de woningmarkt ontstaat. 50Plus pleit ook voor betaalbare seniorenwoningen en wil dat de regels worden versoepeld voor kleinschalige wooninitiatieven, zoals ‘kangoeroewoningen’, kleine groepswoningen en meergeneratiewoningen. De Partij voor de Dieren wil ook meer projecten waar meerdere generaties kunnen samenwonen.
Hypotheekrenteaftrek
Het beperken van de hypotheekrenteaftrek was in Nederland lang een taboe-onderwerp. Inmiddels zijn verschillende maatregelen genomen, waaronder het maximeren van het fiscale tarief tot onder de 37 procent. Wat de VVD betreft moet deze aftrek niet versneld worden afgebouwd. De SP wil de hypotheekrenteaftrek behouden voor woningen met een aankoopwaarde tot 405.000 euro, de grens voor de nationale hypotheekgarantie. Volt wil de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait tussen nu en 2030 afschaffen.
Source: NRC