De verkoopzaal van het nieuwbouwproject Ster Rivier Stad in de Chinese provincieplaats Baoding straalt luxe en elegantie uit. Marmeren vloeren, strakke designmeubelen, een waterpartij met fonteinen en moderne kunst. Achterin biedt een gevel van metershoog glas uitzicht op de werf. Makelaar Hua wijst enthousiast: acht van de zestien woontorens staan er al, en aan de laatste is net een rood spandoek opgehangen, om te vieren dat de top is bereikt. Alles ligt op schema, zegt hij, alles gaat goed.
Maar de verkoop? Makelaar Hua zucht en gebaart naar de lege zaal, de ongebruikte koffietafeltjes en zijn drie verkoopsters die verveeld op een loungestoel hangen. Klanten zijn nergens te zien. ‘Je ziet het zelf’, zegt hij. ‘Zo gaat het al de hele week.’
Over de auteur
Leen Vervaeke is correspondent China voor de Volkskrant. Zij woont in Beijing. Eerder was ze correspondent België.
De Chinese vastgoedsector zit al twee jaar in de problemen, en het einde van de crisis komt maar niet in zicht. Na een korte heropleving dit voorjaar, na het einde van het zerocovidbeleid, gaat het sinds afgelopen zomer weer steil bergafwaarts. De Chinese woningverkoop zit op zijn laagste niveau in acht jaar, de huizenprijzen blijven dalen. Dat heeft een grote impact op de Chinese economie, die volgens experts dit jaar met moeite het doel van ‘rond de 5 procent groei’ zal halen.
De vastgoedsector – inclusief bouwmaterialen en meubelen – vormt zo’n 30 procent van China’s bruto binnenlands product (bbp), en woningen waren lang de favoriete belegging van Chinese huishoudens, die gemiddeld 70 procent van hun vermogen in vastgoed staken. De dalende huizenprijzen drukken daardoor zwaar op het consumptiegedrag. Lokale overheden zijn voor hun inkomsten bovendien afhankelijk van de verkoop van grond. De vastgoedcrisis trekt de hele Chinese economie omlaag.
De Chinese overheid voerde recentelijk maatregelen in om de markt te stutten: de hypotheekrente werd verlaagd, net als de verplichte aanbetaling. Een eerste test voor die maatregelen kwam vorige week: de Gouden Week, de nationale vakantie in het begin van oktober. Die geldt normaliter als een piekmoment voor de woningmarkt. Veel werkende jongeren trekken dan vanuit de grote stad naar hun geboorteplaats, waar ze samen met hun familie hun financiën bespreken en op huizenjacht gaan.
Maar de vraag is of de maatregelen voldoende zijn om de crisis te keren. In Baoding, een stad met 9 miljoen inwoners op 160 kilometer van Beijing, loopt het op de eerste dag van de Gouden Week geen storm. De stad ademt vakantiesfeer: de straten zijn rustig, de inwoners ontspannen. Veel makelaars hebben hun deuren gesloten om zelf op familiebezoek te gaan. Enkelen zijn aan het werk, maar zitten veelal in een leeg kantoor, wachtend op hun eerste klant van de dag.
‘We hadden meer kijkers verwacht, maar door het plotse nieuws zijn mensen bezorgd geworden’, zegt Hua, die niet met zijn echte naam in de krant wil. Hij doelt op de problemen bij Chinese projectontwikkelaars: de topman van vastgoedreus Evergrande zit in detentie, de nog grotere vastgoedreus Country Garden heeft betalingsdeadlines gemist, en ontwikkelaar OceanWide is bankroet verklaard. Ook Hua’s bedrijf is negatief in het nieuws gekomen, maar de naam wil hij niet genoemd hebben.
‘De klanten die nu komen, zijn mensen die vorig jaar al een appartement hebben gekocht’, zegt hij. ‘Zij komen kijken of we nog aan het bouwen zijn.’ Chinese kopers moeten een groot deel van hun woning vooraf betalen, en zijn doodsbang voor zogenoemde lanweilou – letterlijk: rotte gebouwen – die door geldproblemen bij het vastgoedbedrijf nooit worden afgebouwd. ‘Maar hier zien ze dat we goed voortgang maken, en dat hun gebouwen al hun top hebben bereikt. Er is geen reden tot zorg.’
De Chinese vastgoedmarkt was decennialang het voorwerp van zware speculatie en was uitgegroeid tot een gevaarlijk grote bubbel, opgeblazen met hoge schulden. De Chinese overheid probeerde daar in 2020 een eind aan te maken, met strenge restricties voor de schuldgraad van vastgoedbedrijven. Dat leidde tot de val van Evergrande, en een kettingreactie van wankelende projectontwikkelaars, bezorgde consumenten en dalende prijzen. De bubbel lijkt sneller leeg te lopen dan gewenst.
‘De beste tijden hier waren in 2016 en 2017’, zegt Gao, die al tien jaar als makelaar werkt. In die tijd kondigde president Xi Jinping vlak bij Baoding de bouw van een nieuwe stad aan, een persoonlijk prestigeproject. De huizenprijzen in de regio schoten omhoog. ‘Mensen kwamen uit het hele land naar Baoding om huizen te kopen. Het kon ze niet snel genoeg gaan. Ze waren bang dat als ze een week wachtten de prijzen alweer 100 duizend renminbi (13 duizend euro) hoger zouden zijn.’
‘Nu is het wel anders, nu is het moeilijk om ook maar één klant te vinden’, zegt Gao. ‘Nu kopen alleen mensen die dringend een huis nodig hebben. Er zijn geen investeerders meer. Iedereen denkt dat de prijzen nog verder zullen dalen en dat ze beter kunnen wachten. Tegen Chinees Nieuwjaar hebben verkopers misschien dringend geld nodig en zijn ze bereid hun prijs te laten zakken. Iedereen heeft nu moeite om geld te verdienen en denkt goed na voor ze iets kopen.’
Volgens officiële cijfers zijn de huizenprijzen in twee jaar tijd met 6 procent gedaald, maar volgens persbureau Bloomberg gaat het in grote steden als Shanghai en Shenzhen om 15 tot 20 procent. In Baoding schatten makelaars de daling op 30 tot 40 procent. ‘Mijn neef heeft in 2018 voor 2 miljoen renminbi (262 duizend euro) een huis gekocht’ zegt Gao. ‘Dezelfde huizen zijn nu 500- tot 600 duizend renminbi (65- tot 78 duizend euro) minder waard.’
Aan de horizon van Baoding prijken nog steeds volop kranen en nieuwe woontorens, alsof er niets aan de hand is. Het zijn projecten die begonnen zijn in de gouden dagen van bouwwoede en prijsstijgingen, maar die op de markt komen te midden van overaanbod. Nu vastgoed zijn waarde kwijt is als investeringsobject, is er een enorm overschot aan woningen. China heeft volgens The New York Times voldoende leegstaande appartementen om aan een vraag van zeven jaar te voldoen.
Volgens de regels van vraag en aanbod zouden de Chinese huizenprijzen nog jaren moeten dalen. Maar zo werkt het niet in China. Hoe de woningmarkt evolueert, hangt vooral af van de overheid, en of die signalen geeft dat de prijzen weer mogen stijgen. Dat kan door de restricties op speculatie te versoepelen. Maar voorlopig houdt Beijing het bij beperkte maatregelen, in de hoop de markt te stabiliseren.
In grote steden als Beijing en Shanghai is er een kleine heropleving, maar in een provincieplaats als Baoding – een stad van de derde rang volgens de Chinese indeling – is er nauwelijks effect. Tijdens deze Gouden Week zijn er in heel China 17 procent minder woningen verkocht dan vorig jaar, aldus onderzoeksinstelling China Index Academy.
Ook de makelaars in Baoding bevestigen een dag na de Gouden Week dat ze geen goede zaken hebben gedaan. Hua heeft één appartement van het nieuwbouwproject verkocht, met een korting van 10 procent tegenover de prijs van vorig jaar, en is met twee kopers in onderhandeling. ‘Maar dat is niets in vergelijking met de Gouden Week van vorig jaar, toen verkochten we er meer dan tien.’
Hij denkt dat de gouden tijden niet snel zullen terugkomen, nu de Chinese overheid vastgoed als groeimotor wil vervangen door de hightechindustrie. ‘Dit is een onvermijdelijke trend in China’s economische transformatie’, zegt hij. ‘Sommigen hopen nog dat de vastgoedmarkt zich zal herstellen, maar ik denk dat het onomkeerbaar is.’
In Baoding zijn veel makelaars de voorbije twee jaar van baan veranderd, maar volgens Hua heeft dat geen zin. ‘Iedereen – projectontwikkelaars, gewone mensen, de overheid – gaat nu door een pijnlijke fase’, zegt hij. ‘Zelfs ambtenaren moeten inleveren. Ik hoorde onlangs van een politieagent dat hij al twee of drie maanden op zijn salaris wacht. De daling van de vastgoedmarkt treft iedereen, zelfs de overheid. We kunnen er niets aan doen, we kunnen alleen maar wachten.’
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) heeft de Chinese overheid deze week tijdens zijn jaarlijkse vergadering opgeroepen meer maatregelen te nemen om ‘het vertrouwen in zijn vastgoedsector te herstellen’. Beijing zou onder meer de rente moeten verlagen en meer stimulus moeten verlenen aan huishoudens. De organisatie stelde zijn groeiprognose voor China voor 2023 bij naar 5 procent (0,2 procentpunt lager dan in juli). Het IMF zei zich zorgen te maken over de financiële risico’s van de vastgoedmalaise, gezien de hoge schuldgraad van Chinese lokale overheden, die hun inkomsten deels halen uit de verkoop van bouwgrond. De organisatie riep Beijing op om ‘vastgoedbedrijven in moeilijkheden te herstructureren om te garanderen dat de financiële instabiliteit niet vergroot en zich niet uitbreidt naar het financiële systeem als geheel’.
Om u deze content te kunnen laten zien, hebben wij uw toestemming nodig om cookies te plaatsen. Open uw cookie-instellingen om te kiezen welke cookies u wilt accepteren. Voor een optimale gebruikservaring van onze site selecteert u "Accepteer alles". U kunt ook alleen de sociale content aanzetten: vink hiervoor "Cookies accepteren van sociale media" aan.
U bent niet ingelogd
Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden