U heeft als kleine zelfstandige nooit pensioen opgebouwd. In plaats daarvan heeft u lang geleden een tweede woning gekocht in Amsterdam-Oost, in de tijd dat het nog een probleemwijk (‘Vogelaarwijk’) was.
Inmiddels is het appartement flink in prijs gestegen en heeft het een WOZ-waarde van 600 duizend euro. U verhuurt het voor 2.000 euro per maand. Nu moet u meer vermogensheffing gaan betalen en op termijn zelfs belasting over de waardestijging van de woning.
U vindt dat oneerlijk en ligt er wakker van. Zoals u zelf zegt: ‘Ik ben geen huisjesmelker die wat pandjes heeft om de verveling te verdrijven met reisjes naar de Caribische eilanden. Ik heb veel jaren op streng financieel dieet geleefd om mijn pensioen te gaan betalen: de hypotheek en aflossing van het pensioenappartement.’
Reinout van der Heijden is hoofdredacteur van de Geldgids. Zelf een vraag? geldvraag@volkskrant.nl
Wat is er aan de hand? Eind 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat de Nederlandse manier van belasting heffen op vermogen niet deugde. Iedereen betaalde hetzelfde vaste percentage aan vermogensheffing, ongeacht het rendement. Bij een hoger vermogen werd het percentage hoger. Spaarders betaalden hierdoor te veel belasting.
Beleggers waren beter af, behalve in de jaren dat de beurskoersen daalden. Beleggers in verhuur- of recreatiewoningen profiteerden het meest, vooral bij stijgende woningprijzen. Wie zo’n woning in box 3 had, kreeg subsidie van anderen. Vooral van spaarders.
De Hoge Raad vindt dat het werkelijke rendement belast moest worden. De Belastingdienst kan dat pas in 2027 voor elkaar krijgen. Tot die tijd blijft de vermogensheffing de vaste formule volgen, met een lager tarief voor spaar- en banktegoeden.
Volgend jaar gaan veel vermogenden meer belasting betalen, als zij aandelen hebben of een woning in box 3. Bij de aangifte over 2021 en 2022 kon je nog kiezen welke heffing je betaalde: die van vóór of die van ná de uitspraak van de Hoge Raad. Bij de aangifte over 2023 is die keuze er niet meer. Dan gaat u dus meer betalen.
Dat is gelukkig tijdelijk. Als vanaf 2027 het werkelijke rendement van uw pensioenappartement belast wordt, gaat u minder betalen per jaar. U kunt de kosten voor de hypotheek en het onderhoud aftrekken van de huurinkomsten. Als u de woning gaat verkopen, moet u ook nog belasting betalen over de waardestijging vanaf 1 januari 2027. De waardestijging van voor die datum telt niet mee, want die zit verwerkt in het vaste tarief. Vastgoedbeleggers gaat ongetwijfeld het onderhoud zoveel mogelijk uitstellen, totdat zij die kosten verrekenen bij de belastingaangifte.
Voor recreatiewoningen die hoofdzakelijk voor eigen gebruik zijn, komt er vanaf 2027 een andere belasting. Je betaalt dan 3,5 procent over de WOZ-waarde, ongeacht kosten, inkomsten en waardestijging. De wet is overigens nog niet definitief.
Om op uw vraag terug te komen: ja, u gaat erop achteruit. Maar u ontvangt een behoorlijke huur en heeft een mooi vermogen opgebouwd. Om uw pensioen aan te vullen, zal u de woning wel ooit moeten verkopen.
Source: Volkskrant