De huizenprijzen blijven hoog, ondanks de gestegen rente en energiekosten. Tegelijkertijd zakt de nieuwbouw naar een dieptepunt. ‘We krijgen veel kijkers, maar nog geen kopers.’
Ondanks de hoge inflatie en energiekosten, economische onzekerheid en de rentestijging vertonen de huizenprijzen nauwelijks een daling. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning was met 422 duizend euro in het derde kwartaal van dit jaar 1,7 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar, aldus makelaarsvereniging NVM. Op kwartaalbasis steeg de gemiddelde verkoopprijs wel met bijna 2 procent. Volgens de makelaars is dat plusje toe te schrijven aan een gegroeid vertrouwen in de woningmarkt. Economen van ING en Rabobank voorspellen voor volgend jaar weer een kleine prijsstijging. Bij ABN Amro denken ze nog aan een lichte daling, maar minder dan eerder verwacht.
De jongste huizenprijzen zijn wel gebaseerd op een relatief gering aantal verkopen. Volgens de makelaars zijn huiseigenaren bang om, als ze hun woning verkopen, niet snel een goed alternatief te kunnen vinden. Het aantal woningen dat te koop werd gezet, was 18 procent lager dan in het derde kwartaal van 2022. Eind september van dit jaar stonden er nog geen 29 duizend woningen te koop, 2 procent minder dan een jaar eerder. Woningen die in het laatste kwartaal te koop zijn gezet, zijn doorgaans scherper geprijsd. ‘Verkopers lijken zich te realiseren dat de markt is veranderd.’
De spanning op de woningmarkt blijft wel intens. Het huizentekort is volgens de officiële schatting opgelopen van 315 duizend woningen een jaar geleden naar 390 duizend.
Rosa Withaar (42, ondernemer in videoproductie) regelt de verkoop van het huis van haar schoonmoeder aan de Walestraat in Gouda. Het gemeentelijk monument uit 1905 heeft ‘wat liefde en aandacht nodig’.
Energielabel: geen. Te koop: acht weken. Vraagprijs: 265 duizend euro.
Withaar: ‘Mijn schoonmoeder is erg gehecht aan dit huis, maar het wordt toch wat te bewerkelijk. Wij hebben de woning eerst zelf gehuurd van mijn schoonouders. Toen wij vertrokken, was de woningmarkt zo slecht dat het huis nog tijdelijk is verhuurd.
‘De makelaar zei drie maanden geleden dat zo’n leuk huis in de binnenstad zó verkocht zou zijn. Zijn adviesprijs hebben we gevolgd. Die is ook marktconform. Maar de markt is nu een beetje raadselachtig. Huizen staan wat langer te koop. Het aantal kijkers is beperkt. We hebben de prijs daarom al een klein beetje laten zakken.’
De gemiddelde rente op hypotheekleningen schoot omhoog van ongeveer 1,4 procent in 2021 naar 4,8 procent nu. Dat heeft de grootste lening in veel mensenlevens, voor de aankoop van een woning, veel duurder gemaakt.
Daar kwam ook nog de oorlog in Oekraïne bij, waardoor de energiekosten en inflatie sterk stegen. De portemonnee van kandidaat-huizenkopers werd dus steeds dunner. Dat was reden voor het kabinet om (op advies van het Nibud) de normen voor hypotheekleningen flink aan te scherpen. Om geld over te houden voor alle andere zaken in het leven, mag dus minder worden geleend voor de aankoop van een huis.
Huiseigenaren met een hypotheek die zij kunnen meenemen naar een volgende koopwoning hebben geen last van de rentestijging. In de tijd van de historisch lage rente hebben veel van hen hun oude rentetarief ook nog afgekocht voor een leenvergoeding tegen bodemtarief. Zij kunnen de sprong maken naar een duurdere woning, zonder hun maandlasten te laten oplopen.
Jeroen van der Wal (55, belegger in woning- en horecavastgoed) en echtgenote Francisca van der Wal zoeken naar een ruime woning in de binnenstad van Gouda, liefst met eigen parkeerplaats.
Hij: ‘We willen van een huis met tuin in Moordrecht terug naar de stad. We zijn ons nog aan het oriënteren. Wat kunnen we krijgen voor ons geld?’
Zij: ‘Als koper kun je weer rustig rondkijken. In vergelijking met vorig jaar is de woningmarkt duidelijk gekalmeerd.’
Hij: ‘Het overbieden is er wel uit. Misschien is dat de dip die we nu zien. Met de lage rente van twee jaar geleden kostte een ton extra op de vraagprijs ook bijna niks natuurlijk. Nu duwt de rentestijging de markt wat naar beneden.
‘Ik denk wel dat er snel meer woningen op de markt zullen komen. De voorgenomen huurregulering van minister Hugo de Jonge dwingt beleggers hun woningen van de hand te doen. Zelf bekijk ik dat nu ook.’
De verkoop van nieuwbouwwoningen ligt op een ‘historisch laag niveau’, zegt de NVM. In de afgelopen twaalf maanden werden er slechts 16.800 verkocht. Dat aantal staat in schril contrast met de ambitie om in Nederland jaarlijks honderdduizend woningen bij te bouwen, tot bijna een miljoen in 2030.
Een van de hoofdoorzaken van de teruggevallen belangstelling voor de nieuwbouw is (opnieuw) de gestegen hypotheekrente. Nieuwbouwhuizen zijn doorgaans een stuk hoger geprijsd dan bestaande woningen, onder meer door hogere bouwkwaliteit en duurzaamheidseisen. Ook de gestegen kosten van bouwmateriaal spelen een rol.
De terugval in de verkoop van nieuwbouwhuizen leidt tot uitstel van volgende bouwprojecten. In het afgelopen kwartaal is de verkoop gestaakt van bijna tweeduizend nieuwbouwwoningen, aldus de NVM. Het gebrek aan een alternatief verhevigt het gevecht om bestaande koopwoningen, waarschuwen de makelaars.
Femke Bus (43, projectleider HRM) en Edo Geerlof (54, decaan en docent) verkopen hun grondig gerenoveerde grachtenhuis uit 1923 aan de Lage Gouwe in Gouda.
Energielabel: C. Te koop: vijf maanden. Vraagprijs: 639 duizend euro.
Zij: ‘Het verkopen van een huis in het historisch centrum kost altijd wat meer tijd. We verhuizen pas volgend jaar met onze dochter naar een nieuwbouwwoning met tuin. Dus we hebben dit huis op tijd in de verkoop gezet.’
Hij: ‘We krijgen veel kijkers, maar nog geen kopers. Volgens de makelaar ligt het niet aan de prijs, al is de tijd van het grote overbieden wel voorbij. De markt is echt veranderd, door de rentestijging en de inflatie.’
Zij: ‘De markt is heel onvoorspelbaar, zei de makelaar al. Soms gaat het heel snel, soms duurt het langer. Mensen nemen nu meer de tijd. We hebben vertrouwen dat het goed komt, maar je geduld wordt wel op de proef gesteld.’
Huizen met een goed energielabel zijn de winnaars van het afgelopen jaar. De bonus op de verkoopprijs kan de 10 procent overschrijden, berekenden economen van ING Bank vorige week. Een duurzamer woning scheelt de koper niet alleen in de toekomstige energierekening. Het ontslaat hem ook van de moeite van verduurzaming van het huis, zoals het leggen van zonnepanelen en het isoleren van de buitenmuren. Bovendien hoeft voor de energiebesparing geen extra financiering of subsidie meer te worden aangevraagd.
Het prijsverschil leidt wel tot meer ongelijkheid op de woningmarkt. Rijkere kopers kunnen zich energiebesparing veroorloven, minder gefortuneerden zitten opgescheept met een hoge energierekening.
Metten Knüppe (40, bestuurssecretaris jeugdzorg, gehuwd, drie kinderen) verkoopt zijn grachtenhuis met diepe tuin uit 1650 aan de Turfmarkt in Gouda.
Energielabel: geen, maar het Rijksmonument is ‘zo veel mogelijk geïsoleerd’. Te koop: zes weken. Vraagprijs: 700 duizend euro.
‘De buren waren wel verbaasd over ons vertrek: ‘Je bent klaar met de grote renovatie en verduurzaming, en dan ga je verhuizen!’ We verhuizen naar de rand van Gouda, naar een woning met veel grond eromheen. Dat is hier moeilijk te vinden, dus we hebben meteen toegeslagen. Wellicht zullen we enige tijd dubbele woonlasten hebben, maar dat nemen we maar op de koop toe.’
‘De woningmarkt is niet per se slecht nu, maar wel ingewikkeld. De gestegen rente heeft voor veel vertraging gezorgd. Voor een aantal kopers kan de gestegen rente het financieren van een huis als dit wellicht moeilijk maken. Gelukkig hebben wij onze lening een tijd geleden overgesloten naar een lagere rente. Onze hypotheek verhuist dus ook mee.’
Voor wie het eerst een woning koopt, wordt de keuze op de woningmarkt steeds kleiner. In alle lagere prijsklassen is het aanbod in het afgelopen jaar gedaald, ziet de NVM. Niet meer dan ruim 5 procent heeft een prijskaartje van tussen de 2- en 2,5 ton. Ongeveer 8 procent zit in de volgende prijscategorie tot 3 ton.
Debutanten op de woningmarkt krijgen wel een extra voordeeltje. Voor starters tot 35 jaar is de vrijstelling van overdrachtsbelasting (normaal 2 procent) vanaf 1 januari aanstaande verhoogd van aankoopbedragen van 440 duizend naar 510 duizend euro.
Ondertussen zijn veel woningbeleggers vertrokken als concurrent van starters, door onder meer opkoopbescherming en hogere rente. Dezelfde beleggers zeggen ook dat zij huurwoningen in de verkoop gaan gooien vanwege het kabinetsplan om de huren in de vrije sector aan banden te leggen.
Janneke Bregman (46, geestelijk verzorger, koophuis in Gouda) en Henri Veldhuis (52, ingenieur, koophuis in Tholen, wilde niet op de foto) zoeken op de NVM Open Huizen Dag naar een gezamenlijk woonhuis in Gouda ‘op een rustige plek, maar wel dichtbij de reuring van de binnenstad’.
Hij: ‘We durven het nog wel aan om eerst samen een huis te kopen en pas daarna onze eigen huizen te verkopen.’
Zij: ‘Ik vind het risico van dubbele woonlasten spannender dan hij. Al worden de huizen in mijn straat nog steeds heel snel verkocht, vaak aan starters, voor soms absurde bedragen. Ik zie de prijzen nog niet zakken, ondanks de gestegen rente. In bepaalde segmenten is de woningmarkt nog overspannen.’
Hij: ‘Ik denk dat de markt weer gaat opveren, nu het renteniveau stabiel lijkt te zijn. Het perfecte moment om te kopen, kent niemand. Je moet toch een keer instappen. En als je al een huis hebt, maakt je timing niet veel uit. Dan is het gelijk oversteken.’
Meer informatie over de woningmarkt in uw regio vindt u op volkskrant.nl/huizenmarkt.
Om u deze content te kunnen laten zien, hebben wij uw toestemming nodig om cookies te plaatsen. Open uw cookie-instellingen om te kiezen welke cookies u wilt accepteren. Voor een optimale gebruikservaring van onze site selecteert u "Accepteer alles". U kunt ook alleen de sociale content aanzetten: vink hiervoor "Cookies accepteren van sociale media" aan.
U bent niet ingelogd
Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden