Het kopen van een vakantiehuis wordt steeds exclusiever. In Nederland kraakt de markt onder gestegen prijzen, maar ook de belasting op een tweede woning is flink opgeschroefd. ‘Eigenaren zijn zich rot geschrokken.’
‘Als je ziet wat een huisje als dit nu kost, dan zou ik het niet meer doen.’ Een eigenaar zet in de tuin van haar vakantiewoning op park De Haeghehorst in Ermelo voorzichtig haar kopje thee neer op een bijzettafeltje. In haar luie stoel wijst zij op het weelderig groen dat haar omringt. ‘Maar het was het allemaal waard.’
Haar gedachten gaan terug naar veertien jaar geleden. ‘Toen we kinderen kregen, huurden we elke zomer een huisje op de Veluwe. Die vakanties bevielen zo goed dat het een logische stap was om hier iets te kopen.’
Circa 30 duizend euro voor een vaste vakantiestek vond het echtpaar toen veel geld. Nu weten ze dat een vakantiewoning als die van hen meer dan het dubbele kost. Op De Haeghehorst, een park met zwembad waar steeds meer stacaravans plaatsmaken voor luxere bungalows, doen nieuwere huisjes al snel 100 duizend euro.
‘Inmiddels zijn de parkkosten wel opgelopen tot 3.500 euro per jaar’, verzucht de vakantieganger, terwijl zij haar ogen dichtknijpt tegen de felle zomerzon. ‘Maar dat geld hadden we anders in een andere vakantie gestoken, dus dat nemen we maar voor lief.’ Verhuren doen ze niet. ‘Het is echt ingericht als ons huisje, met persoonlijke spullen en foto’s. En nu kunnen er op elk moment naartoe.’
De prijs van recreatiewoningen is de afgelopen jaren omhoog geschoten. In 2021 was de gemiddelde prijs van een vakantiehuis 179 duizend euro, in 2022 was dat 223 duizend euro, noteerde makelaarsvereniging NVM. Die prijssprong komt deels door een toename van het aantal duurdere vakantiehuizen, legden de makelaars uit. Maar ook de vraag nam snel toe.
De snelle prijsstijging begon al begin 2020, vanaf het begin van de coronacrisis. Mensen konden hun vakantie alleen nog vieren in eigen land. Bovendien bracht spaargeld toen weinig tot niets op. Lenen was juist spotgoedkoop. Een flink deel van de huizen werd dan ook aangekocht voor de verhuur, als belegging.
Op de Waddeneilanden wordt traditiegetrouw de hoofdprijs betaald. Na een stijging van bijna 50 procent in een jaar kostte een vakantiehuis daar vorig jaar gemiddeld 472 duizend euro. In Zeeland was dat 354 duizend euro, aan de kust van Zuid-Holland bijna 300 duizend euro.
Op de Veluwe, waar relatief veel kleinere vakantiewoningen staan, cirkelden de prijzen rond de 175 duizend euro. Alleen in Brabant kon je nog terecht voor een gemiddelde prijs van minder dan 150 duizend euro. Van alle verkochte recreatiewoningen ging slechts 15 procent van de hand voor minder dan een ton.
De hoogtijdagen in het recreatievastgoed lijken echter weer voorbij. Het aanbod stijgt, de prijzen dalen licht. Dat komt deels door de forse stijging van de rente, die een lening voor een vakantiehuis flink duurder maakt. Minstens even belangrijk zijn de belastingverhogingen rond de vakantiehuizen.
Wie een recreatiewoning koopt, betaalde twee jaar geleden nog maar 2 procent overdrachtsbelasting. Op een woning van 200 duizend euro was dat (eenmalig) 4.000 euro. Sinds het begin van dit jaar is dat percentage opgeschroefd naar 10,4 procent. Bij de koop van dezelfde woning is de afdracht aan de Nederlandse staat dus gestegen naar 20.800 euro.
Dan is er nog een fiscale tegenvaller: de verhoging van de belasting op rendement op vermogen. Een tweede huis telt voor de Belastingdienst mee als vermogen, waarop een fictief rendement van 6,17 procent wordt gemaakt. Op dat rendement wordt vervolgens 32 procent belasting geheven.
Over 2020 betaalde de eigenaar van een vakantiewoning met een WOZ-waarde van 200 duizend euro (en een hypotheekschuld van 100 duizend euro heeft) volgens een berekening van De Hypotheekshop nog 737 euro, ervan uitgaande dat vakantiewoning niet werd verhuurd. Over 2022 was dat jaarbedrag ruim vier keer zo hoog: 3.126 euro.
Voor de hypotheekvrije eigenaar (die bijvoorbeeld zijn vakantiehuis al lang geleden kocht en de marktwaarde door de jaren heen zag stijgen) is de afdracht ook flink omhoog gegaan. In dat geval is het belastingbedrag bijna verdubbeld naar 3.949 euro.
Tel daar de gebruikelijke jaarlijkse kosten nog eens bij op, dan wordt duidelijk dat een eigen vakantiehuis nóg meer is verworden tot een exclusief genoegen voor de welgestelde Nederlander. De eigenaar kan in zijn kasboekje zomaar 5.000 euro of meer per jaar noteren voor onderhoud, energie, gemeentelijke belastingen, verzekeringen en eventuele vergoedingen voor erfpacht en parkbeheer. Enig lichtpuntje in de boekhouding: over inkomsten uit verhuur wordt geen belasting geheven.
De belastingmaatregelen hebben ‘echt serieuze impact’ op de markt voor recreatiewoningen, merkt de Zeeuwse fiscalist Johan Mathijssen, een expert in de sector. ‘Veel eigenaren zijn zich rot geschrokken van hun belastingaanslag. Een aantal mensen is al bezig met verkopen. Zij vinden de heffing veel te zwaar. Het maakt niet uit of je verhuurt of niet, de aanslag is even hoog. Van een crash van de markt is geen sprake, maar recreatief vastgoed is zeker minder in trek.’
Op het populaire Terschelling stijgt het aantal te koop staande tweede huizen, ziet makelaar Arie van Keulen. ‘Niet lang geleden had ik maar een of twee huizen tegelijkertijd in de verkoop. Die waren dan meteen verkocht. Nu is dat ruim een dozijn. Huizen staan langer in de verkoop. Hier en daar zie je zelfs een prijsverlaging.’
De vakantiewoningen op het Waddeneiland behoren tot de duurste van Nederland, dus zal ook de vermogensbelasting hoog uitvallen. ‘Dat raakt bijvoorbeeld oudere mensen, die hun vakantiehuis al lang geleden hebben gekocht en van een karig pensioen genieten. Ze zijn bang dat ze de belasting niet meer kunnen betalen. Dan kun je je huis wel gaan verhuren, maar dan zul je vaak eerst fors moeten investeren. Huurders stellen steeds hogere eisen.’
Op bungalowpark Sneeuwwitje, aan de rand van Ermelo, wordt het gezang van vogels alleen verstoord door het gezoem van een elektrische zaag. Meubelmaker Mark (57) schoont de overgroeide tuin op van een oud houten vakantiehuisje. Het is zijn jongste aanwinst, die door hem flink wordt aangepakt.
Aan een keukentafel vol gereedschap ontvouwt hij zijn plannen. Hij is optimistisch. Al vijf keer eerder kocht hij een vakantieverblijf op de Veluwe. Niet om zelf te genieten van bos en heide, maar om op te knappen voor doorverkoop of de verhuur.
Rond de vakantieparken speelt nog een strijd. In tijden van woningtekort worden tal van huizen in vakantieparken tegen de regels in permanent bewoond. De Friese gemeente Ooststellingwerf en de Brabantse gemeente Peel en Maas gaan strenger optreden tegen permanente bewoning. In Ermelo op de Veluwe wordt dat juist op een beperkt aantal kleine vakantieparken mogelijk toegestaan. Op die plekken zijn de prijzen inmiddels al verder opgelopen. Een huis met een ‘gewone’ woonbestemming is immers nog steeds meer waard dan een bouwkundig zelfde exemplaar met een exclusief recreatieve bestemming.
Dat is steeds goed gegaan, zoals met zijn eerste project, een stacaravan die hij op de kop tikte voor nog geen 10 duizend euro. ‘Die heb ik in anderhalf jaar helemaal verbouwd en ingericht voor de verkoop. Naast mijn arbeidsuren heb ik er 35 duizend euro in gestopt.’
De vraagprijs van 90 duizend euro bleek vervolgens geen enkel probleem voor een vrouw uit Amsterdam. ‘Met de huizenprijzen in haar woonplaats was zij natuurlijk gewend aan heel andere bedragen’, vertelt hij lachend. ‘Geen onderhandelingen, niks. Ze sloeg meteen toe en was er hartstikke blij mee.’
De markt voor vakantiehuizen is ook een speelveld geworden van grote internationale investeerders tot vermogende particuliere beleggers. Op de grote vakantieparken, waar de nadruk ligt op commerciële verhuur, lopen de eigenaren uiteen van grote bedrijven als Center Parcs en Roompot tot een aantal kleinere Nederlandse familiebedrijven. Hoeveel vakantiehuizen Nederland precies telt is niet bekend, maar op die parken staan er 140 duizend, stelde het Kadaster vorig jaar vast.
Daar zwaaien bedrijven als het Franse beursgenoteerde Pierre et Vacances, het Duitse vastgoedbedrijf Aroundtown en het Amerikaanse opkoopfonds KKR de scepter, vaak met particuliere eigenaren als co-investeerder. Ruim de helft van de huizen is er in bezit van de laatsten, waarbij het meestal gaat om één vakantiewoning. Bijna achtduizend particulieren hebben twee of meer vakantiewoningen. Van hen mogen zich zeshonderd personen eigenaar noemen van meer dan vijf huizen.
De verhuurmogelijkheden zijn de afgelopen jaren steeds beter geworden, zegt Gerard Gielen, docent toerisme aan de Breda University of Applied Sciences. ‘Sinds corona hebben ook mensen met een goedgevulde portemonnee de vakantie in Nederland ontdekt. Ze willen niet meer altijd naar het buitenland. Veiligheid is een van de belangrijkste factoren in het kiezen voor een vakantiebestemming. Denk bijvoorbeeld aan ziekten, bosbranden, en veiligheid op straat.’
Dat nieuwe, kapitaalkrachtiger publiek kan zich een hogere huur veroorloven. Voor eigenaren van vakantieparken is het zo aantrekkelijker geworden om luxere bungalows te bouwen, aldus Gielen. ‘Dat kan op diezelfde parken leiden tot het weghalen van stacaravans, die doorgaans gebruikt worden door mensen die minder te besteden hebben. Ze stonden daar vaak al jaren, maar brengen minder op voor de parkeigenaar.’
Vraagprijs 575 duiz Source: Volkskrant