‘Het is een godswonder’, zegt de geboren en getogen Jordanese Nettie (74) over het gloednieuwe appartementencomplex aan de Groenmarktkade in Amsterdam waarin ze een sociale huurwoning bewoont. ‘Kijk nou’, wijst ze op de keuken, ‘ik heb voor het eerst in mijn leven een afwasmachine, ik heb twee heerlijke balkons, ik hoor de stad, zie de kinderen spelen.’ Nettie heeft uitzicht op het nieuw aangelegde voorplein. Trots vertelt ze over het letterlijke hoogtepunt van het energiezuinige gebouw: de daktuin met het gemeenschappelijke zwembad.
‘Bent u de architect?’, vraagt ze aan Edwin Oostmeijer, die op deze zonnige dag een rondleiding geeft door het gebouw. ‘Ik ben de projectontwikkelaar’, antwoordt hij. Hij legt uit dat je, als je gaat bouwen, een architect nodig hebt, een aannemer en financiers. ‘De ontwikkelaar brengt al die partijen bij elkaar.’ Nettie: ‘Ah, je maakt dus het hele plan. Wat een mooi beroep.’
Over de auteur
Kirsten Hannema is architectuurrecensent voor de Volkskrant. Ze schrijft sinds 2007 over architectuur, stedenbouw en landschapsontwerp.
Een andere ontwikkelaar had dit project wellicht anders aangepakt; de gevelbeplanting en de nestkasten weggelaten, de plafonds van 2,85 verlaagd tot de minimaal vereiste 2,60m en geen zwembad aangelegd. Daarmee zou het gebouw nog steeds voldoen aan de eisen van de gemeente, terwijl je veel meer winst maakt. Oostmeijer ziet het anders. ‘Rendement is voor mij niet de heilige graal, al moet er onderaan de streep wel genoeg overblijven. Reacties zoals die van Nettie zijn voor mij het rendement van zo’n project.’
De Groenmarkt – een mix van koop- en sociale huurwoningen – won de Zuiderkerkprijs 2022 voor het beste Amsterdamse nieuwbouwproject en is opgenomen in het pas verschenen Jaarboek Architectuur in Nederland, dat de beste nieuwe gebouwen publiceert. Opmerkelijk: bij de presentatie van het boek stelde de jaarboekredactie dat de recente oogst corporatiewoningen gemiddeld van hogere kwaliteit is dan de woningen die grote projectontwikkelaars bouwden. De vraag rees of projectontwikkelaars wel de juiste partij zijn om de woningnood op te lossen. Anders dan corporaties, van wie het de taak is om voor een betaalbare prijs goede woningen te bouwen, hebben zij immers een commercieel doel. De Groenmarkt toont evenwel dat het een het ander niet uitsluit.
Het complex is er een in een reeks woningbouwprojecten die vooruitlopen op de klimaatdoelen in de bouwsector. De uitstoot van CO2 moet in 2050 met 95 procent zijn gereduceerd ten opzichte van 1990, en grote bedrijven - zoals vastgoedinvesteerders - zijn vanaf 2024 verplicht om verslag uit te brengen over hun duurzaamheidsbeleid en -prestaties. De projecten zijn ontwikkeld door kleinere ontwikkelaars die werken vanuit een idealistische visie, wat zich vertaalt naar houtbouw, groene buitenruimten en woningen voor mensen met een grote en kleinere portemonnee.
Hoe krijgen ze dat voor elkaar?
‘Mijn doel is nooit geweest om een bedrijf te hebben’, vertelt Oostmeijer, die zijn carrière begon als journalist. Zijn passie voor het (her)ontwikkelen van gebouwen ontstond toen hij met zijn partner naar Frankrijk trok, waar ze een oude zijderupsfabriek tot hun woonhuis verbouwden. Terug in Utrecht, het was 1996, liep hij tijdens een ommetje langs een oude bunker aan het Servaasbolwerkpark, en bedacht dat je daaromheen geweldige woningen zou kunnen maken. Hij vroeg voormalig Vlaams bouwmeester Bob van Reeth om een ontwerp te maken. De gemeente was overtuigd. Hij werkte acht jaar aan de realisatie en leerde dat ‘tijd nodig is om een project goed te krijgen.’ Prompt won hij in 2006 de Gouden Piramide, de rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap. Zijn volgende wooncomplex, Ithaka in Almere, bouwde hij rond een park met een gigantische zwemvijver. Het werd voor dezelfde prijs genomineerd.
‘Ik stel mezelf altijd de vraag: zou je er zelf willen wonen?’, zegt Oostmeijer over zijn aanpak. ‘Een goede entree vind ik belangrijk, thuiskomen begint op straat.’ Hij wijst op het speelpleintje met beplanting dat hij voor de Groenmarkt heeft aangelegd, de royale hal en brede gangen. Hij gaat voor naar het dak met de gemeenschappelijke tuin; dat is een vast ingrediënt in zijn projecten. ‘Een woongebouw moet meer zijn dan een optelsom van voordeuren’, zegt Oostmeijer. Op de Groenmarkt was het met de gemeenschappelijkheid bijna misgelopen. Omdat de servicekosten voor de daktuin niet inbegrepen zijn in de huurcontracten, zouden alleen de kopers toegang krijgen. Uiteindelijk heeft de eigenaar van de huurwoningen alsnog de andere bewoners een sleutel gegeven, zodat ook zij (kosteloos) kunnen genieten van de tuin en het zwembad.
Tot nog toe ontwikkelde Oostmeijer steeds één project tegelijk, waarmee het effect van zijn werkwijze beperkt bleef. Om meer en grotere projecten te kunnen realiseren, heeft hij met een investeerder en architect Marc Koehler een ontwikkelbedrijf opgericht, gespecialiseerd in duurzame appartementencomplexen van houten bouwmodules. Het eerste gebouw, Poppies, verrijst momenteel in Amsterdam Noord, het tweede woongebouw, met middeldure appartementen en kunstenaarsateliers, komt op Amsterdam IJburg en heet Robin Wood.
Pal aan de Amersfoortse Rondweg-Noord ligt een wijkje met stralend witte gebouwen in een groen ‘heuvellandschap’ vol wilde bloemen. Het bestaat uit een langgerekte flat, veertig rijwoningen en een appartementenblok en omvat zowel sociale als vrije sectorhuurwoningen. De huizen hebben houten interieurs en zijn aardgasvrij, de straten zijn geplaveid met halfopen tegels waaruit gras groeit en waardoor regenwater kan wegstromen richting een buffermeertje.
Dit is Hof van Duurzaamheid, een project van de Amersfoortse ontwikkelaar en belegger Schipper Bosch. ‘Pionieren’, zo omschrijft directeur Bart Schoonderbeek zijn werk. Hij is geïnteresseerd in ‘nieuwe oplossingen’ en duurzame technieken; met dit project wilde hij een grote sprong voorwaarts maken, van vervuilend beton naar houtbouw. De flat langs de ringweg is, mede vanwege geluidseisen, nog wel met beton gebouwd, de andere woningen hebben vloeren en dragende wanden van kruislaaghout.
Het is een weinig beproefde bouwmethode in Nederland die nog niet eerder op deze schaal werd toepast. Het ‘experiment’ bracht de nodige hindernissen met zich mee. Zo bleek er geen houtleverancier te vinden die kon garanderen dat het hout zou voldoen aan de Nederlandse bouwregelgeving voor bijvoorbeeld geluid. Daarop besloot Schoonderbeek om zelf een houtbouwbedrijf te beginnen; eerder zette hij al ondernemingen op voor warmtenetten en een groenbedrijf. De winst van houtbouw zit niet alleen in de duurzaamheid van het materiaal, maar ook in de snelle, kostenbesparende bouwtijd. Met de geprefabriceerde elementen konden per dag twee woningen op locatie worden geplaatst. ‘Voor de bouwvakkers werkt deze bouwmethode ook prettiger. Ze kunnen in een droge ruimte werken en het is veel schoner’, legt Schoonderbeek uit.
Bewoner Liesbeth Bakker, die op de bovenste verdieping van het appartementenblok woont, is vooral blij met de warmte, de geur en de sfeer die het hout geeft. ‘Ik vind duurzaamheid belangrijk en het voelt gewoon heel fijn.’ Het enige nadeel dat ze kan bedenken, is ‘dat je geen punaises in de houten muren mag drukken.’ Het hout is immers niet alleen afwerking, maar ook de draagconstructie, en die mag niet beschadigd worden.
‘Aardige buurtontwikkelaars die voor en met bewoners bouwen’, zo omschrijven Robert Winkel en Mark Compeer, oprichters van het Rotterdamse Nice Developers, zichzelf. Hun kantoor is gevestigd in een voormalige bruine kroeg, op een steenworp afstand van de Lloydpier waar hun eerste project verrijst: de 50 meter hoge, uit hout opgetrokken woontoren Sawa. Het getrapt oplopende gebouw omvat 39 koopwoningen (vanaf 390.000 euro), 50 middeldure huurwoningen (700 tot 1000 euro per maand), 20 vrije huurwoningen, 140 nestkasten en 3.000 planten, verdeeld over grote dakterrassen en een gemeenschappelijk moestuin met werkplaats en café.
Architect Winkel herontwikkelde met zijn eigen bureau Mei eerder oude pakhuizen tot woningbouw, planoloog Compeer werkte 15 jaar als zelfstandig projectmanager aan gebiedsontwikkelingen voor gemeenten. Compeer: ‘Ik zag daar veel ontwikkelaars voorbijkomen en merkte dat ze beloften die ze bij aanvang van projecten doen, uiteindelijk niet waarmaakten. Als het contract getekend was, begon het terugonderhandelen, werden bijvoorbeeld de beloofde groenvoorzieningen wegbezuinigd. Dat frustreerde: wij willen een gebouw maken waarin alle duurzame ideeën overeind blijven.’
Winkel rekent voor dat als je de plantenbakken uit Sawa zou schrappen, dat 1 procent extra winst oplevert, omgerekend zo’n 5 ton. ‘Dat doen wij dus niet, sterker: we gaan geld weggeven.’ Hij legt uit dat de CO2 die in de houtconstructie is opgeslagen, waarde vertegenwoordigt. ‘Samen met de Climate Cleanup Foundation werken we aan een plan om de opgeslagen CO2 te verkopen. De beoogde opbrengst, zo’n 750.000 euro, gaan we dan schenken aan de VVE, voor onderhoud aan de tuin en het gebouw.’
Ze krijgen enthousiaste reacties, maar ook sceptische van mensen die niet geloven in ‘Robin Hood de bouwer’. Feit is dat Nice Developers ook wil verdienen aan het project, maar het team neemt genoegen met minder winst dan de grote, traditionele ontwikkelaars; 3 tot 5 procent in plaats van 6 tot 10. ‘Onze beloning is dat de woningen goed verkopen’, zegt Winkel. ‘Daarbij kwame Source: Volkskrant