Projectontwikkelaars hadden de afgelopen jaren al veel te klagen. De bouwkosten voor hun woningen liepen sterk op. Ze hebben te maken met lange vergunningsprocedures, onder meer door burgers die bezwaar aantekenen bij de rechter en een tekort aan ambtenaren. Eind vorig jaar veegde de rechter ook nog eens hun stikstofvrijstelling van tafel. Voor ieder bouwproject moet weer een aparte stikstofberekening worden gemaakt.
De rentestijging van het afgelopen jaar maakte de financiering van hun projecten duurder, maar had ook effect op kandidaat-huizenkopers. De kosten van een hypotheeklening schoten omhoog. In de afgelopen drie maanden werden daardoor niet meer dan een kleine vierduizend (van die vaak duurdere) nieuwbouwwoningen verkocht. Niet lang geleden was dat soms meer dan het dubbele.
De reactie van projectontwikkelaars was voorspelbaar. Geen kopers, dan gaan onze bouwplannen van tafel. Het woningtekort zal mede daardoor in de komende twee jaar van 315 duizend huizen oplopen naar 400 duizend woningen. Die cijfers steken schril af bij de ambitie van het kabinet, dat tot 2030 900 duizend woningen wil laten bouwen. Kan er nog een tandje worden bijgezet?
Willen de commerciëlen niet meer bouwen? Laat de corporaties het dan doen. De stichtingen voor sociale huur bouwen nu nog zo’n 14 duizend woningen per jaar. De afspraak is dat ze dat aantal zo snel mogelijk opvoeren naar 30 duizend of meer per jaar, tot een totaal van tenminste 250 duizend extra woningen.
Zij mogen daarbij ook woningen ontwikkelen met een huur boven de sociale grens van ruim 700 euro per maand. Dat was tot voor kort vrijwel geheel verboden. Nu hebben de woningstichtingen plannen voor 50 duizend van die middenhuurwoningen.
Het grote probleem is het vinden van bouwgrond, klagen de corporaties. De woningstichtingen hopen op dwingende aanwijzingen van bouwlocaties door het Rijk. Dat moet op korte termijn op tal van plaatsen een stokje steken voor het gehossel van gemeenten, die hun eigen grond voor een zo hoog mogelijke prijs willen slijten aan corporaties en ontwikkelaars.
Is het dan een idee om die corporaties enkele miljarden cadeau te geven? Zij kunnen via een onderling waarborgfonds al lenen tegen een gunstiger tarief. Zelf hopen zij vooral op het afschaffen van twee belastingen, waaronder de vennootschapsbelasting. Het schrappen van die aanslagen zou de corporaties de komende jaren miljarden euro’s kunnen opleveren, te besteden aan extra woningen.
Als projectontwikkelaars zich laten afschrikken door het risico op onverkochte woningen, waarom dan niet een fonds oprichten voor een ‘doorbouwgarantie’? Zo’n fonds is speciaal bedoeld om de woningbouw ook in tijden van economische tegenspoed toch aan de gang te houden. Is van een woonproject bijvoorbeeld nog maar 50 procent van de woningen verkocht, in plaats van de gebruikelijke 70 procent? Dan neemt dat fonds het risico voor de onverkochte woning over. Die kan de huizen later alsnog verkopen of tijdelijk verhuren. De overheid en banken kunnen geld storten in zo’n fonds, maar de bouwsector zelf ook. Die laatste wordt zo immers minder conjunctuurgevoelig.
Ook kopers kunnen geholpen zijn met een garantie. De verkopende bouwer kan kopers immers een garantie geven op een bepaalde verkoopprijs voor hun huidige woning. Wordt die prijs niet gerealiseerd, dan passen zij het verschil bij. Om het risico voor het bouwbedrijf te verkleinen, zou ook hier een garantiefonds kunnen inspringen, bijvoorbeeld vanuit de bouwsector zelf. Veelgenoemd bezwaar: de (onlangs verhoogde) overdrachtsbelasting van 10,4 procent die beleggers moeten betalen als zij een woning overnemen. Verlaag dat percentage en geef op zijn minst weer langer uitstel van betaling.
Politiek gevoelig, maar in de bouwwereld grossieren ze in ideeën voor versoepeling van regelgeving. Laat minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting zijn voornemen tot huurbeperking schrappen is een van die ideeën. De Jonge wil dat voor ‘gewone’ woningen in de vrije sector niet meer dan ruim 1.000 euro huur mag worden gevraagd. Stel op zijn minst de nieuwbouw vrij van die regulering, stellen bouwers, want dan blijven beleggers ook geïnteresseerd in de financiering van nieuwbouw.
Verander ook het beleid dat nieuwbouwprojecten voor 30 procent moeten bestaan uit sociale huur, 30 procent uit middenhuur en ‘slechts’ 40 procent uit koop. Schrap bijvoorbeeld die middenhuur als eis, oppert de bouwwereld, dan wordt het makkelijker om winst te maken op een project.
Nog gevoeliger: kijk eens naar de bouwvoorschriften. De eisen aan duurzaamheid en circulariteit van woningen zijn flink opgeschroefd. Nieuwbouwhuizen worden zo veel duurzamer dan de bestaande woningen. De extra kosten worden door de koper niet per se terugverdiend met een lagere energierekening. Een beetje schaven (de warmtepomp eruit bijvoorbeeld?) kan de prijs van een nieuwbouwhuis drukken. Dat heeft natuurlijk wel een prijs voor de klimaatambities.
Laat het die projectontwikkelaars lekker zelf uitzoeken. Je mag hopen dat het goede bouwers zijn, maar zeker is dat ze uitstekend kunnen rekenen. Ze hebben net een aantal vette jaren achter de rug. In november bleek uit de top-50 van Cobouw nog dat woningbouwbedrijven de hoogste winstmarges boeken van de gehele bouwsector. ‘Andermaal wordt duidelijk dat deze markt floreert als nooit tevoren.’
Ieder bouwproject is een voortdurend gevecht om de financiële marges. In veel projecten wordt inmiddels gewerkt met een keten van onder- en onderonderaannemers, om de kans op verlies te verkleinen en de winst te verhogen.
Tijdens de vorige crisis bleek een aantal bouwers ook echt wel in staat wat te doen aan de vraagprijs van nieuwbouw. Een makelaar kent ook nu al een geval van een woningbouwproject dat vlak voor presentatie werd ingetrokken en korte tijd later alsnog werd aangeboden, maar nu met lagere prijzen. Wellicht keert ook de tijd weer dat de ontwikkelaars wat extra’s in het mandje gooien, zoals een gratis dakkapel of extra zonnepanelen. Ook gaan veel projecten nu weer terug naar de tekentafel, om te bezuinigen op materiaal of aantal vierkante meters.
Aan de rand van de jongste nieuwbouwwijk van Waddixveen schuiven graafmachines grond weg voor nieuw straatwerk. Bouwvakkers dekken muren af met isolatieplaten. De koopwoningen in ‘Engelse landschapsstijl’ gingen er jarenlang als zoete broodjes over de toonbank, vertelt Martin Kraaijestein (PvdA/GroenLinks), een 77-jarige veteraan in de gemeenteraad en voormalig wethouder Grond en Wonen.
In oktober ging weer een deel van de wijk ‘Triangel’ in de verkoop, zoals eengezinswoningen tot 580 duizend euro. Of levensloopbestendige huizen tot ruim 6 ton. Maar tientallen koopcontracten bleven maar wachten op een handtekening.
Waarom de plannen voor de wijk van 2.900 woningen dan niet aanpassen, opperde Kraaijestein in de gemeenteraad. Vervang dure koopwoningen door sociale woningbouw. Dat zou ook passen bij de jongste Woonvisie van Waddinxveen, die voorschrijft dat bouwplannen minstens 30 procent sociale huur moeten omvatten. In Triangel is dat slechts 10 procent. Kon de gemeente niet gaan praten met haar partner in dit project, gebiedsontwikkelaar BPD?
Dat lag moeilijk bij woonwethouder Albert Kerssies, van de lokale partij PCW. Die ziet ook graag meer sociale huur, maar de gemeente is nu eenmaal gebonden aan de afspraken met de projectontwikkelaar. Die overeenkomst bepaalt niet alleen de opbrengst uit de wijk voor de gemeente van meer dan 10 miljoen euro, maar beslist ook welke huizen er worden gebouwd. Die afspraken dateren al uit 2006, toen er vooral werd ingezet op koopwoningen.
De wijk in Waddinxveen is een van de vele bouwprojecten van BPD, dat zo’n zesduizend woningen per jaar aflevert. Directeur Harm Janssen zegt niet te schrikken van wat vertraging in de verkopen. Als dochter van de Rabobank heeft zijn bedrijf niet te klagen over financiering. Bovendien is de blik gericht op de lange termijn. Zo wordt nog steeds flink woningbouwgrond aangekocht, zoals recent een groot terrein van een sigarenfabriek nabij Eindhoven.
Bovendien kan de verkoopstrategie worden aangepast. BPD wil in een aantal projecten al gaan bouwen bij een verkoop van 50 procent van de woningen, in plaats van de gebruikelijke 70 procent. Janssen: ‘Je ziet de vraag vaak opleven als de woningen bijna klaar zijn.’ Ook zouden bijvoorbeeld meer woningen kunnen worden verkocht aan beleggers.
In Waddinxveen wordt nu een ander wapen ingezet: het eigen Woningfonds van BPD met huizen met een huur tot 1.100 euro. Met Waddinxveen is inmiddels afgesproken dat 24 beoogde koopwoningen worden vervangen door 36 middenhuurwoningen voor dit fonds. Ook worden 75 sociale huurwoningen toegevoegd. Wat betreft raadslid Kraaijestein mag dat aantal nog verder omhoog. ‘We hebben nog meer dan duizend woningen in deze wijk te gaan. We houden de druk erop.’
Om u deze content te kunnen laten zien, hebben wij uw toestemming nodig om cookies te plaatsen. Open uw cookie-instellingen om te kiezen welke cookies u wilt accepteren. Voor een optimale gebruikservaring van onze site selecteert u "Accepteer alles". U kunt ook alleen de sociale content aanzetten: vink hiervoor "Cookies accepteren van sociale media" aan.
U bent niet ingelogd
Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
Source: Volkskrant