Huizenmarkt Vijfentwintig jaar na de komst van huizensite Funda zetten de oprichters ervan een concurrent in de markt: Homek. „We krijgen de kans het opnieuw te doen, maar ditmaal zonder de zeggenschap over onze eigen toekomst weg te geven.”
Woningzoekers bekijken een woning tijdens de Open Huizen Dag van makelaarsorganisatie NVM. Op zo’n dag kunnen geïnteresseerden te koop staande huizen bezichtigen zonder afspraak.
Na jaren ruzie en onvrede over de gang van zaken bij woningmarktplaats Funda begint een groepje makelaars komend voorjaar een concurrerend platform. Saillant detail: ze waren vijfentwintig jaar geleden ook betrokken bij de oprichting van Funda.
Homek, zoals het nieuwe platform heet, gaat op 1 maart online. Het moet het bestaande systeem „niet een beetje verbeteren, maar fundamenteel veranderen”. Dat zegt Toine Naber, medeoprichter en oud-voorzitter van de afdeling West-Brabant van makelaarsvereniging NVM. Het spijt hem, zegt hij, dat huizensite Funda een „commercieel verhaal” is geworden.
In een bericht dat maandag naar de NVM-leden is gestuurd, spreekt Naber over Homek als een tweede kans. „We krijgen de kans het opnieuw te doen, maar ditmaal zonder de zeggenschap over onze eigen toekomst weg te geven.” Hij stelt dat „een woningplatform dienstbaar moet zijn aan de consument en de professionele makelaardij en niet andersom”.
De woordvoerder van Funda reageert op dat impliciete verwijt dat het „op geregelde basis gesprekken met NVM heeft en gesprekken met makelaars voortdurend plaatsvinden”. Daarnaast brengt de site „twee kanten van de markt samen en moet ze daarom elke dag waarde bieden voor iedereen die ons platform gebruikt”.
Met andere makelaars stond Naber in 2001 aan de wieg van Funda als platform „van en voor de beroepsgroep”. Bij de oprichting waren drie partijen betrokken: branchevereniging NVM, een groep investerende NVM-leden – certificaathouders – en uitgeverij Wegener.
Toen de laatste in 2013 zijn aandelen kwijt wilde, nam de NVM die over. Zo verwierf de vereniging een meerderheidsbelang van 70 procent. Dat leidde tot onvrede onder certificaathouders en een lange strijd met NVM over de toekomst van het platform. Volgens de makelaars zou de vereniging zich te veel bemoeien met de bedrijfsstrategie van besloten vennootschap Funda.
Hun geschil kwam in 2021 voor bij de Ondernemingskamer van het Amsterdamse gerechtshof. Het leidde tot een onderzoek naar het beleid van en de gang van zaken bij Funda. Daar is nooit een rapport over verschenen; het geschil werd opgelost toen ontevreden certificaathouders een deel van hun aandelen in 2023 verkochten aan de Amerikaanse investeringsmaatschappij General Atlantic, die zes jaar eerder al interesse had getoond.
En nu volgt dus de poging een concurrent op te zetten. De oprichters van Homek besloten daartoe na twee ontwikkelingen bij Funda. Enerzijds de invoering van dure, nieuwe pakketten voor makelaars die hun aanbod op Funda willen zetten, en anderzijds is daar het ontbreken van tuchtrecht voor makelaars op Funda. Homek wil makelaars een goedkoper alternatief bieden en verplicht hen tot aansluiting bij een beroepsorganisatie, waardoor ze wél onder het tuchtrecht vallen.
Funda kwam in juli met drie keuzepakketten voor makelaars die hun aanbod op de site willen zetten. Hoe meer je betaalt, hoe beter de zichtbaarheid ervan – daar kwam het op neer. Dat viel slecht: 19 van de 26 regionale NVM-afdelingen vroegen Funda per brandbrief af te zien van de pakketten. Dat gebeurde niet.
Makelaar Naber deelt die boosheid: „Funda maakte het afgelopen jaar 34,2 miljoen euro winst op een omzet van 73,3 miljoen euro en ze willen alleen maar meer. Daarom bieden ze ook die dure pakketten aan.”
Funda bevestigt de omzet- en winstcijfers. Maar een winstgevend verdienmodel heb je nu eenmaal nodig om te kunnen investeren, licht de woordvoerder toe. En de drie pakketten zijn „volledig” geënt op de factoren „die bij verkoop van een woning het verschil maken: presentatie en bereik”.
Ook bij Homek betaalt een makelaar voor elk huis dat die op de site zet, zij het tot zo’n 500 euro minder dan bij Funda. Dat vraagt per huis 649 euro in het duurste pakket, wat bij Homek 140 euro is. Die kosten berekenen makelaars door aan hun klanten.
Wel zit Homek anders in elkaar dan z’n concurrent. Makelaars die het platform gebruiken, moeten zich inkopen. Hun aandelen zijn gecertificeerd, wat de zeggenschap beperkt. Naarmate ze meer huizen verkopen via het platform, krijgen ze een groter deel van de verwachte winst.
De andere reden om Homek te beginnen, voert terug op de juridische status van makelaars. Zij oefenen sinds de eeuwwisseling een vrij beroep uit, waardoor het wettelijke tuchtrecht verviel. Vrije vestiging van ongebonden makelaars zou de concurrentie stimuleren.
Voor makelaars bestaat weliswaar nog steeds een tuchtcollege, maar dat ziet alleen toe op makelaars die bij een organisatie zijn aangesloten. Naber: „Iedereen kan zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel als makelaar en dan huizen op Funda zetten. Ook zonder dat er tuchtrecht aan verbonden is. Dat mag bij Homek niet.”
Funda bevestigt dit. Verkopers of kopers bepalen zelf wel met welke makelaar ze in zee gaan, aldus de woordvoerder.
Beoogd Homek-voorzitter Sven Heinen is positief over de toekomst van de nieuwe huizensite. Hij noemt zijn product „dusdanig goed, dat je er eigenlijk niet omheen kunt” en meent dat „zowel de consument als de makelaar van ons idee heel blij kan worden”. Maar de makelaars moeten zich natuurlijk nog wel melden. „Makelaars zijn conservatief. Als makelaars niet hun nek uitsteken door met ons in zee te gaan, kan Homek niet bestaan.”
Funda was een pionier en had met de NVM de grootste makelaarsvereniging van Nederland als achterban. Dat heeft de site een bijna onaantastbare positie opgeleverd. Pogingen van concurrenten om iets aan die dominantie te doen, zoals ooit Jaap.nl, zijn stuk voor stuk mislukt.
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, herkent het monopolie van Funda, dat optimale marktwerking frustreert. „Het zou mooi zijn als er twee of drie andere systemen zouden komen. Maar probeer de macht van Funda maar eens te breken.”
Bij Google kan je nu zelf aangeven welke nieuwsbronnen jij vaker wil zien in je zoekresultaten.Meer informatie