De huizenkoper lijkt aan macht te winnen op de woningmarkt, maar heeft wel te maken met de stijging van de hypotheekrente. De gemiddelde huizenprijs steeg in een jaar gematigd, met 1,8 procent, naar 503 duizend euro. Kopers krijgen meer ruimte om te onderhandelen.
Dat blijkt uit de cijfers van makelaarsvereniging NVM over het derde kwartaal. Door het stijgende aanbod van koopwoningen hebben kopers iets meer keuze. Het oplopen van de hypotheekrente maakt een lening voor de aankoop echter duurder. Dat zet een rem op de leenruimte van de woningzoekers. In enkele dure regio’s, waaronder Haarlem, is sprake van een prijsdaling. ‘Er zit een grens aan de betaalbaarheid’, aldus de makelaars.
Kandidaat-kopers voelen zich vaker onzeker door economische en politieke ontwikkelingen die verband houden met de inflatie en de oorlogen in Oekraïne en het Midden-Oosten. Daarbij speelt soms ook de angst dat zij hun eigen huis niet of moeilijker kunnen verkopen. Huizenzoekers gaven er lang de voorkeur aan om een nieuw huis te kopen voordat zij hun oude huis verkochten. Als dat omdraait, zou dat een omwenteling zijn voor de gehele koopwoningsector.
De woningmarkt blijft krap, al groeit het aanbod al zo’n twee jaar. In het derde kwartaal werden via NVM-makelaars circa 48.500 woningen te koop gezet. Dat is 5 procent meer dan een jaar geleden. Verkoop bij inschrijving, een verkoopmethode die vooral populair is in een ‘hete’ markt, vond nog slechts plaats bij ruim de helft van alle verkopen. Een jaar geleden was dat bij bijna twee derde van de verkopen.
Het aantal biedingen nam af naar gemiddeld 2,6 per te koop staand huis, het aantal bezichtigingen naar 6,8. Ook zien verkopers zich steeds vaker genoodzaakt de vraagprijs te verlagen. Het aandeel woningen met een verlaagde vraagprijs neemt de afgelopen kwartalen gestaag toe, tot bijna 10 procent van de beschikbare woningen in het derde kwartaal.
Dat is nog steeds ver onder het niveau van eind 2022, toen dat percentage op bijna 18 procent lag. Toch wordt bij bijna twee derde van de woningen nog steeds meer betaald dan de vraagprijs. Die overbiedingen zijn wel ‘minder extreem’ geworden.
Bij het bepalen van een vraagprijs ontbreekt het verkopers inmiddels ‘soms aan realiteitszin’, oordelen de makelaars. De gewenste opbrengst ‘sluit niet altijd meer aan op het budget van kopers’. De gerealiseerde verkoopprijzen zijn nog geen 2 procent hoger dan twaalf maanden eerder. In dezelfde periode was de inflatie echter 3 procent.
In het derde kwartaal werden bijna 42 duizend woningen verkocht. Dat is evenveel als in dezelfde periode vorig jaar, maar 8 procent minder dan het tweede kwartaal van dit jaar. De zomer is altijd al een slappe tijd, maar dit jaar was de daling groter dan normaal.
De gemiddelde verkooptijd van een woning steeg van 29 dagen vorig jaar naar 31 dagen. Hoe lager de score van een huis op onderhoud en het energielabel, hoe langer over het algemeen de verkooptijd. Vrijstaande woningen hebben met 40 dagen de langste gemiddelde verkooptijd. Goed onderhouden, direct bewoonbare woningen hebben een sterke voorkeur van kopers. ‘Dat wordt steeds duidelijker’, aldus de NVM.
De nieuwbouw blijft een zorgenkindje. Dat is verontrustend in een tijd waarin sprake is van een woningtekort. Aan het einde van het derde kwartaal stonden zo’n 21.500 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars. Dat is 17 procent meer dan een jaar geleden en het hoogste aantal sinds 2017. De verkopen blijven echter achter bij de groei van het aanbod. In drie maanden werden slechts 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht, 400 minder dan vorig jaar. Voor het vierde kwartaal op rij liggen de verkopen lager dan een jaar eerder.
Lange bouwtijden en hoge overbruggingskosten (tussen koopcontract en oplevering) maken het volgens de NVM voor huizenzoekers lastiger om een nieuwbouwwoning aan te schaffen. Ook neemt de concurrentie toe: in de nieuwbouw worden veel appartementen aangeboden, volgens de makelaars te veel.
De mediane verkoopprijs van nieuwbouwwoningen was 504 duizend euro. Dat is evenveel als in het tweede kwartaal van vorig jaar. De prijs per vierkante meter steeg echter met bijna 5 procent op jaarbasis, naar ruim 5.300 euro.
De NVM gebruikte eerder al het woord ‘krimpflatie’ voor dit fenomeen. Huizenzoekers zijn echter steeds minder bereid zo’n hoog bedrag neer te leggen voor dit nieuwbouwaanbod. Ook al blinken nieuwbouwhuizen uit in kwaliteit, bijvoorbeeld wat betreft energieprestaties, toch kiezen mensen dan vaker voor bestaande bouw. Zij voelen zich volgens de makelaars ook onzeker of die nieuwbouwwoningen bij latere verkoop hun geld zullen opbrengen.
In Zuidwest-Drenthe steeg de gemiddelde verkoopprijs het sterkst, met ruim 8 procent op jaarbasis. In Noord-Limburg was dat bijna 7 procent. In de regio’s Zeeuws-Vlaanderen en overig Zeeland was sprake van een lichte prijsdaling. Datzelfde geldt voor de agglomeraties Haarlem en Leiden.
Dat is opvallend, want die regio’s stonden jarenlang garant voor flinke prijsstijgingen. Nog steeds worden ze door de makelaars omschreven als ‘oververhit’. Maar inmiddels is er meer keuze voor kopers. Ook zit er een ‘grens aan de betaalbaarheid’. Dit dempt de prijsontwikkeling en leidt zelfs tot een prijsdaling.
In Amsterdam steeg de gemiddelde verkoopprijs met 0,6 procent. Dat is het minst snel van de vier grote steden in de Randstad. Utrecht en Groot-Rijnmond zitten net onder het landelijk gemiddelde van 1,8 procent.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant