Zo’n 140 duizend appartementseigenaren kunnen hun deel van de kosten van verduurzaming en onderhoud mogelijk niet betalen, als hun Vereniging van Eigenaren (VVE) besluit hun gebouw aan te pakken. Dat blijkt uit onderzoek van IPW-Klimaatwerk en SEO Economisch onderzoek.
is economieredacteur van de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Deze eigenaren hebben wel een eigen woning, maar een laag tot zeer laag inkomen. Zij kunnen in de problemen komen als hun VVE besluit tot grootschalige verduurzaming en onderhoud van het pand. Dat zijn doorgaans kostbare operaties. Die kunnen leiden tot een hogere maandelijkse financiële bijdrage aan de vereniging, in het ergste geval zelfs tot gedwongen verkoop van de woning.
Verduurzaming is een heet hangijzer in veel VVE’s, waardoor de gemoederen tijdens de vergadering met medebewoners soms hoog oplopen. Zo’n 1,4 miljoen woningen in Nederland behoren tot een VVE. De verduurzaming van die woningen loopt achter bij die van andere, zelfstandige woningen. Niet alle leden van zo’n vereniging willen investeren in energiebesparing. Soms is dat uit weerzin tegen een verbouwing, soms om financiële redenen.
Tijdens een VVE-vergadering kan dezelfde eigenaar tégen zo’n verduurzamingsbesluit stemmen. Alleen wordt zo’n tegenstem binnenkort mogelijk minder waard. Er ligt een wetsvoorstel dat het VVE’s mogelijk moet maken om grote verduurzamingsoperaties te versnellen, om veel meer woningen eerder energiezuinig te maken. In een VVE is straks een gewone meerderheid (50 procent plus 1 eigenaar) van de aanwezige stemmen mogelijk al voldoende voor zo’n besluit. In veel verenigingen is voor dezelfde beslissing nu nog een meerderheid van bijvoorbeeld twee derde of drie vierde van de stemmen vereist.
Ruim één op de vijf appartementseigenaren kan in financiële problemen komen door zo’n besluit, aldus het onderzoek. De kosten van verduurzaming en renovatie kunnen oplopen tot meer dan 80 duizend euro per appartement. Zeker bij achterstallig onderhoud levert verduurzaming en renovatie vaak een verdubbeling op van de maandbijdrage, stelt onderzoeker Robert Duiveman vast. ‘Er zijn grote verschillen in wie die honderden euro’s per maand kan betalen.’
Het onderzoek waarschuwt voor acute betalingsproblemen bij de minst welgestelde categorie van deze huiseigenaren, de 46 duizend met een zeer laag inkomen. Voor de verduurzaming wordt door een VVE vaak een zakelijke lening afgesloten. Daarbij vindt er geen toets plaats van de individuele draagkracht van de leden.
Negen van de tien eigenaren met weinig spaargeld en een slecht energielabel heeft wel overwaarde op zijn appartement, een soort stille financiële reserve. Een groot deel van hen zou zijn geholpen met bijvoorbeeld hulp van hun gemeente om hun ‘huishoudboekje op orde te krijgen’, of om hun hypotheeklening uit te kunnen breiden om verduurzaming en onderhoud te betalen, aldus IPW Klimaatwerk. Maar zo’n hypotheeklening is vooralsnog vaak niet beschikbaar, aldus onderzoeker Duiveman. ‘Veel overwaarde is daarmee maar beperkt nuttig.’
Bestaande duurzaamheidsleningen en -subsidies kunnen de problemen mogelijk verlichten. De gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Groningen, Utrecht en Schiedam pleiten voor een landelijke ‘vangnetoplossing’. Die zou eigenaren moeten helpen die er ook met budgethulp of een hoger hypotheekbedrag nog niet uitkomen.
Verduurzaming leidt tot besparing op energiekosten, erkent Duiveman. Maar die besparing dekt volgens hem meestal maar een deel van de kosten. ‘Als verduurzaming samengaat met onderhoud, dan is de stijging van de VVE-bijdrage bijna altijd hoger dan de besparing op energiekosten. Ook al is het op de lange termijn een goede investering; op de korte termijn leidt het voor deze groep tot zorgen over de betaalbaarheid.’
Duiveman wijst er daarbij op dat huishoudens met een laag inkomen de verwarming vaak al lager zetten, uit angst voor een hoge energierekening. ‘Daar is dus minder winst te behalen. Tegelijkertijd is niet verduurzamen ook niet gratis. In een tijd van oplopende energieprijzen kan dat leiden tot energiearmoede.’
De verschillen tussen verenigingen zijn vaak groot, stelde kennisbureau Platform31 vast. De ene heeft bijvoorbeeld meer financiële reserve dan de ander, waardoor de verhoging van de VVE-bijdrage mee kan vallen. Ook de staat van onderhoud kan flink verschillen. De nieuwe VVE-wet bepaalt ook dat de looptijd van het verplichte meerjarenonderhoudsplan wordt verlengd van tien naar dertig jaar. Dat plan moet ook een duurzaamheidsparagraaf bevatten om VVE’s te helpen vroegtijdig rekening te houden met komende kosten, bijvoorbeeld die van verduurzaming.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant