Zorg Een zorginstelling verkocht 23 ‘permanente’ huurwoningen voor ouderen voor 3,8 miljoen euro aan beleggers. Nog geen jaar later werden de eerste huisjes voor bijna tweeënhalf keer de aankoopprijs verkocht. Hoe kon dit onder het oog van de toezichthouder gebeuren?
Ouderenwoningen in het Lyceumkwartier in Zeist.
Alleen vogels verbreken de stilte rondom de bungalow aan een afgelegen straat in Zeist, ingebed in een bossage van linden, eiken, witte berken en coniferen. Achter het raam hangt een Peace Now-poster met een vredesduif. „Het is hier prachtig wonen”, vertelt Jan van Gils (75), gepensioneerd vrijeschooldocent natuurkunde en filosofie, binnen op de bank.
Sinds een paar jaar woont Van Gils in een van de 23 geschakelde huizen in een hofje aan een niet-doorgaande weg in het Lyceumkwartier. Met zijn 75 jaar is hij een van de jongste bewoners. „Er woont hier ook een vrouw van 94 jaar. Die is nog vitaal, maar er lopen er ook genoeg met een rollator rond.” De serene plek is heel wat rustiger dan hartje Rotterdam, waar Van Gils een groot deel van zijn leven doorbracht. Des te roeriger zijn voor hem de toestanden rond de sociale huurwoningen in het hofje.
De gelijkvloerse aanleunwoningen uit de jaren tachtig, alle met een oppervlakte van zestig vierkante meter, waren jarenlang in bezit van stichting Valckenhof. Die had tot doel de „woningen voor ouderen” in stand te houden en een „bijdrage te leveren aan het sociale en culturele leven op grondslag van de antroposofische levensbeschouwing”, gebaseerd op de filosofie van Rudolf Steiner, die geestelijke bewustwording en verdieping aanmoedigt. Maar nadat de stichting in 2023 was opgegaan in zorginstelling Warande (800 medewerkers, 92 miljoen euro omzet) deed die de woningen en de grond in 2024 in de verkoop.
Begin 2025 ging het perceel met daarop 23 vrijwel identieke huurhuizen voor 3,8 miljoen euro over naar de nieuwe eigenaar: een vers opgerichte vennootschap van vijf particuliere investeerders uit de lokale vastgoedwereld. Zij delen een verleden bij SNS Property Finance, de risicovolle vastgoedtak van SNS Reaal die in 2013 in de naweeën van de kredietcrisis werd genationaliseerd.
Met de aanschaf van de 23 woningen namen de beleggers ogenschijnlijk weinig risico. De aankoopprijs lag een miljoen onder de door de gemeente Zeist vastgestelde WOZ-waarde, een bedrag dat meestal als een conservatieve schatting geldt van de marktwaarde van een pand. De huizen werden voor 165.379 euro per stuk verkocht.
Tot ophef onder de oude bewoners leidde de komst van de nieuwe eigenaar nauwelijks. „Ze beloofden: je mag hier blijven wonen, we zullen het niet afbreken”, vertelt Van Gils. Dat donkere scenario was vanwege de strenge Nederlandse huurwetgeving en bescherming voor bestaande huurders volstrekt onrealistisch. „De meeste bewoners waren blij en dankbaar!”, grinnikt hij.
Nog hetzelfde jaar, november 2025, verkochten de nieuwe eigenaren al een van de huisjes, dat vanwege overlijden leeg was komen te staan. En snel daarna nog twee vrijgekomen woningen. Binnen ruwweg een jaar na aankoop werden drie ouderenwoningen tegen gemiddeld 409.000 euro doorverkocht, blijkt uit Kadaster-gegevens, 2,5 keer de aankoopprijs. Van Gils schudt zijn hoofd: „Ik vind het onverantwoord dat zoiets kan gebeuren.”
Ouderenwoningen in Zeist uit de jaren tachtig waren jarenlang in bezit van een stichting. Toen die opging in de zorginstelling Warande, werden de woningen verkocht.
Hoe is dat mogelijk, dacht Thijs Heslenfeld (61), jurist en reisfotograaf – en enthousiast dossiervreter. Ja, de prijzen op de woningmarkt gaan soms door het dak, maar niet op deze manier. In het hele land stegen de huizenprijzen in 2025 met een kleine 9 procent, in de gemeente Zeist bedroeg de stijging 10 tot 11 procent, blijkt uit cijfers van de NVM. Hoe kan een woning van complex Valckenhof dan bijna 150 procent in waarde toenemen? Heslenfeld: „Kortom, waarom had zorginstelling Warande die panden tegen zo’n lage prijs verkocht?”
Heslenfeld heeft met reden interesse in de vastgoedtransacties. Hij huurt een appartement in een nabijgelegen wooncomplex van Warande in Driebergen, eveneens met een antroposofische basis. Het is nog in bezit van Warande, die tevens zeven verpleeghuizen runt. Heslenfeld vreest dat de zorginstelling óók zijn woning verkoopt. Samen met oudere medebewoners strijdt hij al langer tegen de verkoopplannen uit vrees dat hun woongemeeschap verloren gaat. Daarom wil hij begrijpen wat er met de 23 woningen enkele kilometers verderop aan de hand is.
Thijs Heslenfeld in Driebergen. Het appartementencomplex waar hij woont staat op de nominatie om verkocht te worden.
Nederland kent al decennia een speciale toezichthouder die vooraf controleert of vastgoed in de zorg wel tegen ‘marktconforme’ voorwaarden wordt verkocht, sinds 2006 het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) geheten. Het college behoort ervoor te waken dat gebouwen van zorginstellingen, die ooit met gemeenschapsgeld zijn gefinancierd, niet tegen te lage bedragen aan private partijen worden verkocht, waardoor er geld uit de zorg weglekt. Een over dat scenario bezorgde Tweede Kamer werd in 2007 door toenmalig minister Ab Klink (Volksgezondheid, CDA) gerustgesteld: de toezichthouder is in staat „stevig de vinger aan de pols te houden”.
Inmiddels staat het CSZ op de nominatie te verdwijnen. Vorig jaar waarschuwde de bestuursvoorzitter de minister van Volksgezondheid dat een voorgenomen wetswijziging tot opheffing van het CSZ ertoe zal leiden dat er straks „nauwelijks extern toezicht” op vastgoedtransacties meer zal bestaan.
Het huidige college is al een kleine organisatie. Het woont in bij de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA) in Utrecht en wordt sinds 2018 ook door dezelfde twee bestuurders als de NZA bestuurd. Het jaarverslag leert dat bij het college slechts vijf personen werken: een manager (0,6 fte), een secretaresse en drie beleidsmedewerkers. Met hulp van een tiental ingehuurde externe ‘gemachtigden’ die over voorgenomen transacties adviseren, buigt het college zich jaarlijks gemiddeld over zo’n honderd vastgoedtransacties.
Ook over de verkoop van complex Valckenhof voor 3,8 miljoen euro. Die bereikt het CSZ-bestuur met een positief advies van een externe gemachtigde als ‘hamerstuk’, omdat sprake zou zijn van een marktconforme prijs en een transparant verkoopproces. In november 2024 keurt het bestuur de verkoop dan ook goed, blijkt uit interne documenten ingezien door NRC, nadat Heslenfeld ze boven tafel had gekregen met een beroep op de Wet open overheid (Woo). Met het advies van de externe gemachtigde Menno Stok – tevens vastgoedondernemer – is echter iets fundamenteel mis, blijkt als NRC de zaak nader onderzoekt.
Hoewel zorginstelling Warande het grote, gerenommeerde makelaarskantoor Capital Value inhuurt, weet dit maar weinig potentiële kopers te interesseren. Het makelaarskantoor schrijft 141 relaties aan en plaatst een advertentie op Funda. En terwijl 35 partijen interesse tonen, brengen maar vier partijen een bod uit. Onder hen bewoner Jan van Gils, die symbolisch 1 euro biedt.
In zijn advies verklaart Stok de beperkte animo. Hij noemt niet alleen de afschrikkende werking van een inspanningsverplichting voor kopers om de woningen aan een antroposofische doelgroep te blijven verhuren, maar zegt ook dat er sprake is van een ‘uitpondverbod’.
Cruciaal voor de waardebepaling is of de eigenaar mag ‘uitponden’: de woning verkopen als een huurder het pand verlaat. Een huurwoning kan dan worden omgetoverd tot een koopwoning. Dat scheelt nogal in de woningwaarde. Al helemaal bij sociale huurwoningen, waar de maandelijkse geldstroom bescheiden is. Bij het Valckenhof-complex bedragen de jaarlijkse huurbetalingen in totaal zo’n twee ton, blijkt uit stukken die NRC heeft ingezien. Dan is een verkoopprijs van 3,8 miljoen euro – negentien maal de jaarlijkse huurstroom – niet zo gek. Het ligt zelfs boven de 3,5 miljoen euro die de taxateur de verhuurde woningen toedicht. Ook makelaar Capital laat het college weten dat „uitponding van de woningen binnen de regionale huisvestingsverordening van de regio Utrecht niet mogelijk” is.
Dat dit onjuist is, blijkt al in september 2025, als een „sfeervolle gelijkvloerse hoekwoning in het groene Valckenbosch” op Funda te koop wordt aangeboden en vervolgens voor 422.000 euro van de hand gaat. Twee andere woningen worden kort daarna voor 390.000 en 415.000 euro verkocht.
Wanneer de door Warande ingehuurde taxateur Jan Willem Smedema in een telefoongesprek met NRC die verkoopbedragen hoort, reageert hij verbijsterd. ”Zo! Dat is echt enorm, echt enorm. Heel hoog.” Maar hij heeft ook wel een verklaring. „Uitgangspunt bij mijn taxatie was dat de woningen in de sociale sfeer moesten blijven, dat er niet uitgepond zou worden.” In dat geval zijn de relatief lage huurpenningen leidend voor de waardebepaling. Dat uitpondverbod was volgens hem essentieel.
Hoe kan de toezichthouder die ervoor moet waken dat zorgvastgoed niet tegen te lage bedragen aan private partijen wordt verkocht, zo’n cruciaal aspect voor de waardebepaling missen? En wat zegt dat over hoe het College Sanering Zorginstellingen zijn taak uitvoert?
Pas na aandringen door NRC erkent de verantwoordelijke interne beleidsmedewerker dat „te strikt geformuleerd” is dat er een uitpondverbod zou zijn. Reflecteren op de gemaakte fout en het toezichthouden wil het college desgevraagd niet. Het stelt „alles overwegende” zijn werk „correct uitgevoerd” te hebben. „De taak van het CSZ is om toezicht te houden op de vervreemding van onroerende zaken en het College heeft geen mening over wat een nieuwe eigenaar daarna doet met zijn of haar vastgoed.”
Tegelijkertijd werpt het college de nodige hobbels op richting Heslenfeld, die via de Wet open overheid helder probeert te krijgen hoe de toezichthouder opereerde. Het nam landsadvocaat Pels Rijcken in de arm om bij de rechter verdere openbaarmaking van interne stukken te voorkomen.
De beleidsmedewerker bij het college die de verkoop van Valckenhof begeleidde, behandelde ook zijn Woo-verzoeken. Daarbij werd het bestaan van een cruciaal document over de prille verkoopintenties van Warande verzwegen. Bovendien werd een belangrijke interne e-mail van Stok aan de beleidsmedewerker, met twijfels over het bestaan van het uitpondverbod, niet verstrekt.
Pas toen Heslenfeld bezwaar aantekende tegen de beperkte openbaarmaking en de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie oordeelde dat per document opnieuw moest worden bekeken wat wél openbaar kon worden gemaakt, ontving hij de e-mail alsnog: vrijwel volledig zwartgelakt. Maar doordat het college verkeerde ‘zwartlak’-software gebruikte, wist Heslenfeld de e-mail in een handomdraai leesbaar te maken.
Wat bleek? De externe gemachtigde Menno Stok was helemaal niet zeker van het bestaan van een uitpondverbod. Dat was er wel volgens de makelaar, maar in de Utrechtse huisvestingsverordening kon Stok het verbod niet terugvinden. „Het wel of niet bestaan van deze beperking heeft invloed op de waardering van de taxateur en dus ook op onze beoordeling van de marktconformiteit aangezien een uitpondscenario hoger wordt gewaardeerd”, mailt hij de beleidsmedewerker van het college. Anders gezegd: 3,8 miljoen euro is alleen een faire prijs voor Valckenhof als er inderdaad een verbod op doorverkoop bestaat.
Stok schrijft hierover nadere informatie te zullen krijgen van de makelaar en daarna „vast nog even” contact te hebben met de beleidsmedewerker. Daarover is schriftelijk geen overleg meer geweest, want anders zou dat in de Woo-procedure van Heslenfeld benoemd zijn. De twijfel over de transactie bereikt de raad van bestuur van de toezichthouder nooit. Die krijgt de deal als hamerstuk voorgelegd en gaat akkoord.
Wat er dan wel gebeurde? Stok weigert een nadere toelichting op de transactie te geven en verwijst NRC door naar het college. Makelaar Capital Value wil iets meer toelichten en komt vervolgens met een eigen, nieuwe definitie van een uitpondverbod op de proppen. Een directielid van de makelaarsketen stelt in een reactie dat de 23 huisjes op een en hetzelfde kadastrale perceel stonden. Om tot individuele verkoop over te gaan zou het stuk grond eerst kadastraal gesplitst dienen te worden. En daarvoor zou een vergunning van het college van burgemeester en wethouders van Zeist vereist zijn. „Zonder kadastrale splitsing kunnen de woningen niet uitgepond worden, was onze beoordeling van het beleidsdocument.”
Woonkamer in een van de ouderenwoningen in het Lycemkwartier in Zeist.
Maar juist de gemeente betwistte dit eerder al. Als een raadslid in november 2025 vraagt hoe het zit met die vergunningaanvraag antwoordt toenmalig wethouder Laura Hoogstraten (Wonen, GroenLinks) dat zo’n kadastrale splitsing helemaal niets voorstelt. Dat is slechts „een notariële handeling.”
Casper Duchhart, een van de investeerders die de Valckenhof kocht, zegt alleen bekend te zijn met een „tijdelijk” uitpondverbod. Hij doelt daarbij op het contractuele beding dat de eerste twaalf maanden na aankoop geen huisjes mochten worden doorverkocht.
Blijft de vraag wat zorginstelling Warande hier allemaal van vindt. Hoe kijkt de directie van Warande naar de recente verkopen die erop duiden dat de zorginstelling wellicht miljoenen euro’s is misgelopen? De instelling kan het geld goed gebruiken: vanwege financiële tegenvallers voldeed het vorig jaar niet aan de voorwaarden van afgesloten bankleningen. Warande moest bezuinigen.
Bestuurder Dirk Boomstra wenst geen antwoord te geven. Hij rept per mail van een „kwestie die inmiddels is afgehandeld”. Hij schrijft: „Het complex is getaxeerd en dat bedrag heeft Warande ontvangen.” Dat proces „was volledig transparant voor partijen en volgens geldende wet- en regelgeving”.
Bewoner Jan van Gils vindt die houding onbegrijpelijk en houdt er een slecht gevoel aan over. „Er is gewoon 5 miljoen weggegeven”, zo slaat hij een slag naar het veel te lage bedrag dat voor de woningen is betaald.
Thijs Heslenfeld laat weten zijn strijd juridisch voort te zetten en heeft in mei aangifte gedaan tegen Boomstra en zijn voormalig medebestuurder. Hij wil dat het OM onderzoekt of zij zich schuldig hebben gemaakt aan misleiding, valsheid in geschrifte en de onrechtmatige aanwending van stichtingsvermogen. Hij waarschuwt justitie dat ook in zijn wooncomplex „zonder ingrijpen opnieuw onomkeerbare schade zal ontstaan”.
Reactie? Zoom inZoom inFoto Dieuwertje BravenboerMaak NRC jouw voorkeursbron op GoogleBij Google kan je nu zelf aangeven welke nieuwsbronnen jij vaker wil zien in je zoekresultaten.Meer informatieKies NRC als voorkeursbronMelding voorkeursbron sluitenGeef cadeauDeelMail de redactie
Bij Google kan je nu zelf aangeven welke nieuwsbronnen jij vaker wil zien in je zoekresultaten.Meer informatie