Vakantiehuizen Beleggers voor wie de Nederlandse huursector te guur is geworden, trekken op grote schaal naar Spanje. Met Nederlands geld worden de Britten voorbijgestreefd als grootste beleggers op de Spaanse vastgoedmarkt.
Het aandeel Nederlanders onder de buitenlandse beleggers in Spanje verdubbelde vanaf 2020 ruim; van 3 naar 7 procent in het vorige kwartaal.
Het Spaanse leven wordt al decennia door Nederlandse artiesten met liefde bezongen. Spanje staat voor veel Nederlanders gelijk aan zon en zee, feest, romantiek, het goede leven – waar je voor een goede prijs lekker op vakantie kunt. Naast de vele toeristen heeft ook het Nederlandse kapitaal de afgelopen jaren zijn weg naar de Spaanse Costa’s gevonden. Nederlanders zijn tot de belangrijkste investeerders in de Spaanse woningmarkt gaan behoren, met name in het vakantievastgoed.
Onder hen zijn gepensioneerden of mensen met een erfenis. Maar ook veel voormalige woningverhuurders, die in Nederland hun huurhuizen verkochten toen zij hun rendementen door een stapeling aan regels flink zagen teruglopen.
Volgens cijfers van het Kadaster is één op de zes particuliere beleggers intussen gestopt. De voorraad huurwoningen is sinds half 2024 met 66.000 gekrompen. Alle miljarden aan overwaarde die bij het verkopen vrijkwamen, moesten op zoek naar een nieuwe bestemming. Die werd gevonden aan de Spaanse Costa Blanca.
Als het aan Sander Kuiper had gelegen, had hij zijn huurhuizen in Nederland het liefst aangehouden. De Amsterdamse vastgoedbelegger verhuurde zeven woningen aan onder meer expats en studenten en boekte „een paar honderd euro” rendement per pand. Alles liep goed.
Tot er vanaf 2021 strengere regels en hogere belastingen voor beleggers werden geïntroduceerd. „Het zou mij geld gaan kósten als ik ze zou aanhouden.” Kuiper besloot zijn huurhuizen te verkopen. Zodra er een huurcontract afliep, kregen de huurders bericht dat het pand in de verkoop zou gaan.
De belegger ging deels in zakelijk vastgoed verder en kocht daarnaast ook in Spanje twee vakantiewoningen aan. „Spanje is altijd mijn favoriete vakantieland geweest. Ik vind de mensen er fijn en het weer is er heerlijk.”
Niet geheel onbelangrijk: ook de beoogde rendementen waren goed. Kuiper verhuurt zijn woningen het hele jaar door. „Back to back, ook in de winters.” Met zijn keuze voor vakantievastgoed speelde voor Kuiper ook mee dat hij geen lokale woningzoekenden wilde dwarszitten, zo zegt hij. „Je wilt daar niet het mikpunt worden van protesten. Ik word liever met open armen ontvangen.”
Kuiper is zeker niet de enige uitstappende verhuurder die zijn blik op Spanje richtte. Hoewel exacte cijfers ontbreken, laat een rondvraag die branchevereniging Vastgoed Belang eind vorig jaar onder zijn leden deed, een duidelijk beeld zien. Grofweg de helft van de uitgestapte beleggers kiest er volgens de enquête voor om in buitenlands vastgoed te herinvesteren. Vier op de tien van die herinvesteerders kozen voor Spanje. Daarmee staat het met stip bovenaan als populairste bestemming.
Buitenlandse woningbeleggers spelen van oudsher een belangrijke rol in de Spaanse vastgoedsector. En die rol groeit. Het aandeel woningtransacties waarbij een buitenlander betrokken is, steeg sinds 2015 van 10 naar 15 procent. Zelfs in het afgelopen kwartaal, toen in heel Spanje bijna 6 procent minder woningen werden verkocht, nam het aandeel huizen dat door niet-Spanjaarden werd opgekocht toe. Tot bijna één op de zeven woningen.
De verschillen tussen regio’s zijn groot. Buitenlandse beleggers kiezen vaak voor vakantiewoningen op toeristische locaties aan de Costa’s. Op de eilanden Mallorca, Ibiza en Menorca wordt inmiddels bijna een op de drie woningen gekocht door iemand van buiten Spanje.
Tot de Brexit waren Britten bij uitstek de voornaamste groep buitenlandse kopers. Nu zijn de Nederlanders voor hen in de plaats gekomen. Volgens Idealista, de Spaanse versie van Funda, kochten alle Nederlanders samen vorig jaar 8.354 huizen aan in Spanje. Dat zijn gemiddeld 33 woningen per werkdag – de grootste groei van alle nationaliteiten. Driekwart van die Nederlandse kopers woont bovendien niet formeel in Spanje.
Het aandeel Nederlanders onder de buitenlandse beleggers in Spanje verdubbelde vanaf 2020 ruim; van 3 naar 7 procent in het vorige kwartaal, zo is te zien in transactiedata van het Spaanse Kadaster. Daarmee staan Nederlanders op een fractie gelijk met de Britten. Als de trend doorzet, nemen Nederlanders de koppositie nog dit jaar over.
Voor wie serieus overweegt om in Spanje een tweede huis te kopen, heeft Hans Bon van Prime Estate altijd koffie klaarstaan op zijn makelaarskantoor in het Brabantse Zevenbergen. „Mensen rijden liever een stukje voor een persoonlijk gesprek dan dat ze een snelle kennismaking hebben op de Second Home-beurs of een presentatie achterin een Van der Valk-hotel.”
Wie via Bon in Spanje investeert, doet dat uitsluitend in vakantievastgoed. Als tweede woning voor eigen gebruik, om te verhuren aan toeristen – of een combinatie van beide. Stadsappartementen voor Spanjaarden hebben hele andere rendementen, en worden doorgaans door Spanjaarden zelf gebouwd en verhuurd. Bovendien gelden er in populaire steden strenge verhuurregels voor platforms als Airbnb na grootschalige protesten. En daarbij: „Nederlanders maken zelf ook graag gebruik van hun belegging en willen dan niet in een stadsappartementje zitten.”
Bon vertelt klanten over de kansen en de risico’s van een Spaanse vastgoedinvestering. Vergeleken met Nederlandse huurwoningen is het rendement in Spanje een stuk hoger, zo zegt Bon, die zelf ook een tweede huis in Spanje heeft. In tegenstelling tot Nederland kent Spanje geen landelijke maximumhuur. Je betaalt als buitenlandse verhuurder een vast belastingtarief van 19 procent over de netto huuropbrengst, waarbij je onderhoudskosten ook nog eens mag aftrekken. „Daarbij wordt je woning in Spanje belast en niet onder de Nederlandse box 3.”
Dat klinkt aanlokkelijk, al kent beleggen in buitenlands onroerend goed ook risico’s. In Spanje gelden andere wetten en gebruiken. Je moet de juiste verhuurlicentie bemachtigen – wat lang niet overal mogelijk is. Ook heb je een betrouwbare sleutelbewaarder en een advocaat nodig om je vastgoed te verhuren. „Veel eigenaren kiezen er ook voor alles uit handen te geven aan een verhuurbedrijf”, zegt Bon. „Dan heb je er zelf weinig werk aan en is de verhuurbezetting vaak ook beter.”
Pas als klanten na het horen van die informatie nog altijd interesse hebben, koppelt Bon ze aan zijn compagnon in Alicante voor een rondrit langs de Costa Blanca. Al was het maar om taferelen te voorkomen die we kennen uit het tv-programma Ik Vertrek.
Vertegenwoordiger Bart Stevens van projectontwikkelaar VAPF wijst naar vakantiewoningen in Cumbre del Sol. Hij ziet dat veel Nederlanders liever zelf in hun investering gaan zitten.
Wie via de snelweg AP-7 van Valencia richting Alicante rijdt, ziet na een anderhalf uur links de skyline van Benidorm opdoemen. De wolkenkrabbers aan de kust geven de kuststad een haast on-Europese uitstraling. Met zijn 200 meter is Intempo, de ‘twin tower’ met een diamant ertussen, nu nog de hoogste woontoren in de EU. Op de heuvel rechts van de snelweg verraden tientallen bouwkranen de nieuwe aanwas van appartementen en vakantievilla’s. Alles met zicht op zee.
Op de snelweg valt ook het grote aantal Nederlandse kentekens op. Elke minuut flitst er wel een voorbij. Al zijn dat waarschijnlijk niet de vaste bewoners en de investeerders, nuanceert makelaar Marc De Bontridder terwijl hij op een snikheet terras in Alicante zijn flesje bruiswater leegschenkt. „Je ziet nu vooral toeristen. De verhuurprijzen liggen in het zomerseizoen het hoogst, en veel vaste bewoners vermijden het liefst de warmste piekmomenten in de zomer.” De Bontridder is de compagnon van Hans Bon uit Zevenbergen. Hij ontvangt klanten met interesse in een Spaanse vastgoedbelegging en helpt ze met hun zoekopdracht.
De klant geeft aan wat het budget is en waar die naar op zoek is, en vervolgens kijkt De Bontridder welke regio’s geschikt zijn en wat er daar wordt ontwikkeld. „Als ze overgaan tot aankoop, help ik ze verder met al het regelwerk – van het papierwerk tot de sleuteloverdracht. En een externe advocaat om alles juridisch goed dicht te timmeren.”
De Bontridder, afkomstig uit het Belgische Leuven en al 26 jaar wonend in Alicante, spreekt Frans, Zweeds, Engels en Spaans – maar voor zijn werk de laatste tijd vooral Nederlands. De stijging van het aantal Nederlandse klanten noemt hij „opmerkelijk groot”. De verhalen verschillen per klant, maar de trend die opvalt: „meer dan bijvoorbeeld Belgen komen Nederlanders hierheen met een duidelijk rendementsdoel. Of ze hier nu zelf gaan verblijven of het enkel en alleen gaan verhuren.”
Volgens rapportages van Idealista, de Spaanse Funda, strijken de Nederlanders vooral neer aan het kustgebied rond Alicante. In plaatsen als Torrevieja, Jávea en Denia zijn Nederlanders al langer de grootste groep buitenlandse kopers. Ook in zuidelijker gebieden rond Málaga en Marbella horen Nederlanders tot de voornaamste kopers.
Niet toevallig zijn het allemaal kustplaatsen. Hoewel klimaatverandering in Spanje ’s zomers voor bosbranden en hoge temperaturen zorgt, staan de vastgoedprijzen er nog niet door onder druk, zo zegt De Bontridder. „We zien nog jaarlijkse prijsstijgingen van een procent of 7. En hier aan de kust is het door de zee met name ’s winters erg comfortabel. Het wordt hier zelden kouder dan een graad of vijftien.”
De invloed van Nederlandse beleggers in Spanje nam pas echt een vlucht tijdens de coronacrisis. Nederlands woningvastgoed was erg aantrekkelijk dankzij gunstig overheidsbeleid. Dat veranderde rond 2021, het jaar waarin er in Amsterdam een groot woonprotest plaatsvond.
Het kabinet-Rutte III was in 2021 al begonnen met het zwaarder belasten en strenger reguleren van de vastgoedsector. De overdrachtsbelasting ging fors omhoog, wat nieuwe woningen aankopen duurder maakte. Ook werd de huurstijging in de vrije sector aan banden gelegd en werden vaste huurcontracten de norm; beleggers klaagden dat ze „nooit meer van een huurder afkwamen.”
De Wet betaalbare huur, bedacht door minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA), zou er in 2024 voor zorgen dat er een gereguleerde middenhuursector ontstond. Voor de inkomstenbelasting in box 3 werkte de Belastingdienst door met een verondersteld rendement van 6 procent, dat volgens veel woedende beleggers allang niet meer werd gehaald.
Velen van hen hadden zich op dat moment al lang en breed in Spanje gemeld. Om dat Nederlandse kapitaal in goede banen te leiden, paste de Spaanse vastgoedsector zich aan. De Spaanse projectontwikkelaar Grupo VAPF heeft bijvoorbeeld al jaren een Nederlandstalige afdeling. VAPF richt zich op het bouwen van vakantiehuizen in het midden- en hogere segment.
De belangrijkste ontwikkeling van VAPF is Cumbre del Sol, op een berg aan de kust in de buurt van Benissa. Begin jaren 70 zag projectontwikkelaar Pedro Soliveres Cabrera (de ‘P’ in VAPF) het helemaal voor zich. Waar toen nog geitenkuddes liepen en de vissers in de baai hun netten uitgooiden, zag hij kronkelende autowegen die de vakantievilla’s met het nog aan te leggen strand zouden verbinden.
Het werd een succes: in 1973 gingen de bouwwerkzaamheden van start en al snel vloog Pedro heel West-Europa over om potentiële investeerders naar Cumbre del Sol te halen. De eerste kopers die geloofden in Pedro’s ontwikkelingsplan: Nederlanders.
Als makelaar De Bontridder klanten heeft, benadert hij vertegenwoordiger Bart Stevens van VAPF. Stevens: „Ze kopen het van ons en mogen het daarna zelf verhuren. Al zie je dat veel Nederlanders, zodra ze meubels hebben uitgezocht en het hebben ingericht, er eigenlijk liever zelf zitten of het aan familie of vrienden gunnen.”
Cumbre del Sol is een typisch voorbeeld van wat de massale bouw voor toerisme aan de Spaanse Costa Blanca heeft gecreëerd. Het is geen dorp, de vele huizen op de berg zijn van oorsprong gebouwd in opdracht van Noord-Europese beleggers en hebben toeristische verhuur als bestemming. Het is ook geen ‘gated community’, met bewaking en slagbomen. Dat mag ook niet: elk strand in Spanje moet bij wet publiekelijk toegankelijk zijn. Wel is er een internationale school, eigen parkeerregels en een receptie van ontwikkelaar VAPF.
Naarmate de top van de berg in zicht komt, worden de villa’s exclusiever. „Kijk, daar staat het huis van een bekende Nederlandse supermarktfamilie”, zegt Stevens vanuit de auto, terwijl hij naar een van de villa’s wijst. De duurste huizen gaan hier vanaf 2 miljoen euro weg, zegt de vertegenwoordiger als hij even later de gordijnen in een modelvilla met een knopje omhoog doet. „De Amerikaanse eigenaar die dit kocht, is zo vermogend dat hij het waarschijnlijk überhaupt niet hoeft te verhuren.”
Projectontwikkelaar Danny van der Horst in een van zijn huurappartementen in Valencia. „Dit is echt een superlocatie.”
Niet alleen beleggers die een tweede huis willen, trekken naar Spanje. Ook de meer professionele vastgoedontwikkelaars richten zich op de Costa. In de zinderende middaghitte van Valencia opent projectontwikkelaar Danny van der Horst een voordeur. „Dit is echt een superlocatie. Je hebt het strand en de beachclub om de hoek, en je zit toch vlak bij het centrum,” glundert Van der Horst, een opgewekte verschijning met een onmiskenbaar Haags accent. Het appartement dat hij laat zien is zo’n 30 vierkante meter groot, met een aparte badkamer en toilet. Open ramen naar de straat heeft het niet, waardoor meteen duidelijk is aan wie dit verhuurd wordt: de strandtoerist.
Ooit waren dit ‘bajos’, bedrijfsruimten op de begane grond. Van der Horst koopt ze op en transformeert ze tot appartementen – die veel meer waard zijn. Het is de kenmerkende handelswijze van veel Nederlandse ontwikkelaars. Doordat nieuwbouw in Nederlandse steden vanwege de vele bouwregels lang duurt en kostbaar is, is de Nederlandse vastgoedsector creatief geworden met bestaande bouw. Naast enkele vastgoedprojecten in de regio Den Haag breidt Van der Horst nu vooral uit richting Spanje. „Je wordt gek van hoelang een vergunningsaanvraag in Nederland duurt. Hier gaat dat veel sneller.”
Voor zijn manier van werken biedt Valencia volgens de Haagse ontwikkelaar relatief veel kansen. Waar Ibiza en Barcelona al aan de top zitten, ziet hij aan de Costa Blanca nog genoeg kansen op een goede winstmarge. „Bedrijfspanden als deze zijn voor goede prijzen te koop. Het is voor ons echt nog laaghangend fruit.”
Een huis in de gemeente Benissa, Alicante. Net als in Barcelona en op Mallorca kenden Valencia en Alicante de afgelopen jaren grote woonprotesten.
De rots Penyal d’Ifac aan de Costa Blanca.
Op de vraag waarom Spanjaarden al dit potentieel eigenlijk niet zien, kijkt Van der Horst op. „Zij lijken het inderdaad niet te zien, in hun ogen is het misschien gewoon een bedrijfspand.” Hij voegt er gelijk een waarschijnlijkere verklaring aan toe: „Wij financieren veel met Nederlands kapitaal. Spanjaarden hebben de toegang tot financiering niet die wij hebben.”
Met de instroom van West-Europees kapitaal hebben veel Spanjaarden dus het nakijken. Niet alleen op de woningmarkt, maar ook in het dagelijks leven. Door de komst van overwinterende pensionado’s en het massatoerisme stijgen ook de prijzen van levensonderhoud. Net als in Barcelona en op Mallorca kenden Valencia en Alicante de afgelopen jaren grote woonprotesten.
Tien minuten verderop bouwt Van der Horst nu aan vier appartementen voor toeristische verhuur en zes luxe studentenwoningen. Voor de maandhuur van zo’n 600 euro lijkt de kans groot dat hier internationale studenten in belanden, weet ook Van der Horst. „Voor een Spanjaard is dat veel geld, dat klopt.”
Ook in de wijk El Cabanyal, een idyllische Valenciaanse volksbuurt met kleine vissershuisjes, wil Van der Horst verder ontwikkelen. Dat daarmee de buurt verandert voor veel Spanjaarden, ziet hij zeker in. „Ik begrijp goed dat daar weerstand tegen is. Dat Spanjaarden het niet leuk vinden dat ze verdreven worden uit hun eigen buurt. Maar je moet het ook zo zien: El Cabanyal heeft nu nog slechte buurten met de nodige criminaliteit. Als we daar woningen opknappen en verkopen, wordt dat vanzelf beter.”
Na een razendsnelle opkomst in de jaren tot 2020 heeft de particuliere belegger zich anno 2026 weer zo goed als teruggetrokken van de Nederlandse woningmarkt. Hoe erg is dat? Toenmalig minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) maakte zich er bij de behandeling van de Wet betaalbare huur in 2024 weinig zorgen over. „Deze wet is niet bedoeld om de schaarste op te lossen, maar is er voor bescherming van de huurder”, zei hij bij de behandeling in de Tweede Kamer.
Zijn opvolgers kwamen tot andere inzichten.
Mona Keijzer (BBB) deed als woonminister meerdere pogingen om de Wet betaalbare huur te versoepelen. Daarbij stuitte ze op de Kamer. De huidige woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66) voerde na de aanhoudende uitpondgolf onder beleggers alsnog enkele versoepelingen door. Het doel: particuliere verhuurders meer financiële ruimte geven en hen ertoe verleiden niet nog meer huurwoningen te verkopen.
Dat dit de particuliere vastgoedbelegger die uit Nederland is vertrokken weer terughaalt, lijkt volgens vastgoedbelegger Sander Kuiper niet waarschijnlijk. „Er zit bij ons veel pijn en frustratie”, besluit hij, „want er is vanuit verhuurders al die tijd tegen het kabinet gezegd: als je dit doorvoert, gaan wij uitponden.” En dat had wat hem betreft niet gehoeven. „Als het belastingklimaat niet zo ingrijpend was veranderd, dan had ik hier nog gewoon gezeten. Het is zonde.”