De stad is niet uitgeput door verdichting en de volgende laag, optoppen en splitsen, komt niet vanzelf beschikbaar. Die moet je organiseren.
Het Rijk wil dat gemeenten jaarlijks in totaal 10 duizend nieuwe woningen opleveren via optoppen: een verdieping bouwen op een gebouw dat er al staat. Bij een van onze projecten wachten bewoners daar al drie jaar op. Niet vanwege geld, niet vanwege een eigenaar die niet wil, maar vanwege één bezwaar over parkeerplekken. Dat soort vertraging zie ik voortdurend.
‘Optoppen flop in wooncrisis’, kopte een krant deze week. Aanleiding was een nieuw rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB): de bestaande voorraad gaat de woningnood niet oplossen, optoppen levert 500 tot 600 woningen per jaar op terwijl het Rijk rekent met 10 duizend. Die verwachting staat ‘los van de realiteit’, aldus het EIB. De cijfers kloppen, dat weet iedereen die in de binnenstedelijke verdichting werkt. Toch trekt het EIB de verkeerde conclusie: het kijkt op het verkeerde moment naar de verkeerde graadmeter.
Over de auteur
Thijs Müller is medeoprichter van Creative City Solutions.
Dit is een ingezonden bijdrage, die niet noodzakelijkerwijs het standpunt van de Volkskrant reflecteert. Lees hier meer over ons beleid aangaande opiniestukken.
Eerdere bijdragen in deze discussie vindt u onder aan dit artikel.
Een gemiddelde nieuwbouwwoning kost in Nederland zo’n tien jaar, van eerste plan tot oplevering. Wat er vandaag wordt opgeleverd, is het resultaat van de regels van rond 2016. Bij optoppen werkt dat niet anders: eerst veranderen de regels, dan komen projecten op gang, en pas jaren later staan er woningen.
Sinds 2019 volgt het EIB de beleidsaandacht voor bestaande gebouwen: Kajsa Ollongren in 2021, daarna Hugo de Jonge, Mona Keijzer, en inmiddels Elanor Boekholt-O’Sullivan. Vier kabinetten, vier woonministers, met lange demissionaire periodes ertussen. Elk kabinet begon opnieuw, met een brief, een budget en beloftes. Maar aan de regels zelf, zoals de verouderde parkeernormen die ook ons project blokkeren, veranderde vrijwel niets. Geen standaardprocedure, elke gemeente een eigen loket, geen financiële prikkel voor de eigenaar.
Veranderen de regels niet, dan verandert het resultaat niet. Dat is geen eigenschap van optoppen, maar van hoe elk systeem werkt.
Ook blijkt uit het EIB-rapport dat het aantal nieuwe woningen uit de bestaande voorraad daalt. Maar die daling zit vrijwel volledig in transformatie, het ombouwen van lege kantoren en winkels. Logisch, want de makkelijkste panden zijn al verbouwd. Dat bewijst niet dat de bestaande stad is uitgeput: het bewijst dat het makkelijke deel op is. De volgende laag, optoppen en splitsen, komt niet vanzelf beschikbaar. Die moet je organiseren. Het EIB ziet hierin het einde van een route, en ik zie juist het begin.
Opvallend genoeg staat het bewijs in het rapport zelf. Het EIB stelt vast dat optoppen vooral slaagt wanneer een gebouw toch al ingrijpend wordt gerenoveerd, en noemt dat ‘bijzondere omstandigheden die zich zelden aandienen’. Optoppen werkt dus zodra eigenaren er zelf belang bij hebben. Geen zeldzaamheid, maar iets wat Nederland nooit heeft georganiseerd.
Het buitenland laat zien dat het wél kan. De Taiwanese stadsprovincie Taipei geeft eigenaren die een verouderd gebouw veilig herbouwen 130 tot 150 procent van het oorspronkelijke volume terug, vaak zonder dat bewoners bijleggen. Italië koppelt sinds mei tot 35 procent extra bouwvolume aan herstel van verwaarloosd vastgoed. Frankrijk schrapte in 2014 één dichtheidsregel en gaf daarmee alleen al Parijs ruim 11 duizend gebouwen ‘optoppotentieel’.
Geen van die landen begon met 10 duizend woningen, ze begonnen met andere regels.
Nederland zet die stap nu. Het coalitieakkoord belooft vergunningsvrije dakopbouwen en standaardisering van procedures, en vanuit het Rijk lopen de eerste opdrachten om optoppen landelijk mogelijk te maken. Dat is de eerste echte wijziging van de regels sinds 2019. Beoordeel het beleid daarop, en op de projecten die de komende jaren op gang komen. Wie nu al op het eindresultaat afrekent, keurt een nieuwbouwwijk af bij de eerste heipaal. Rijksbouwmeester Francesco Veenstra zei het zelf, in reactie op het EIB-rapport: ‘Beter benutten van het bestaande is een no-brainer.’
De woningnood vraagt om nieuwbouw én om het beter benutten van wat er al staat, geen of-of. Het makkelijke deel van de bestaande stad is verbouwd, nu begint het deel dat om een systeem vraagt. Woonbeleid meet je in decennia, over meerdere kabinetten heen. Daarom moeten we een systeemverandering ook niet gaan afmeten aan jaren waarin dat systeem nog niet bestond.
Wilt u reageren? Stuur dan een opiniebijdrage (max 700 woorden) naar opinie@volkskrant.nl of een brief (maximaal 200 woorden) naar brieven@volkskrant.nl
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant