Het transformeren van kantoorgebouwen tot woonruimtes levert steeds minder nieuwe woningen op. Om het woningtekort op te lossen, is meer nieuwbouw nodig dan het kabinet momenteel beraamt. Dat betoogt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in een rapport.
Om het woningtekort aan te pakken, moeten er elk jaar honderdduizend nieuwe woningen bijkomen, aldus achtereenvolgende kabinetten. Zij hebben hun hoop deels gevestigd op het gebruik van bestaande gebouwen.
Ook de huidige minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66), stelt de komende vier jaar 41 miljoen euro beschikbaar voor dergelijke projecten. Daarmee hoopt ze dat er jaarlijks 15 duizend nieuwe woningen bij komen.
Gebouwen aanpassen kan op grofweg drie manieren: kantoorpanden of winkels transformeren tot woningen, een extra woonlaag bouwen op bestaande woningen of grote panden opsplitsen in meerdere kleinere woningen. Het ombouwen van leegstaande kantoren en winkels levert daarbij de meeste nieuwe huizen op.
Het bouwinstituut constateert echter dat het aantal nieuwe woningen uit bestaande gebouwen daalt. In 2024 leverde het nog twaalfduizend woningen op, in 2025 nog maar tienduizend.
Dat is problematisch, omdat berekeningen over het oplossen van het woningtekort vaak uitgaan van grotere aantallen, zoals blijkt uit de ambitie van de minister. Als uit bestaande bouw minder nieuwe woningen komen, moet er meer nieuwbouw komen dan gepland, aldus het EIB.
Dat de ombouw van bestaande gebouwen steeds minder nieuwe woningen oplevert, komt voornamelijk doordat er geen overschot aan geschikte leegstaande kantoorgebouwen meer is. Waar in 2019 nog twaalfduizend nieuwe woningen werden opgeleverd in omgebouwde kantoorgebouwen, waren dat er in 2025 nog geen zevenduizend.
Het aantal woningen dat wordt toegevoegd door nieuwe woonlagen op bestaande woningen te bouwen, blijft wel constant. Dat gaat echter om slechts vijfhonderd tot zeshonderd nieuwe woningen per jaar. Maar ook hier rekent de overheid zich volgens het EIB rijk: die gaat uit van jaarlijks tienduizend nieuwe woningen door ‘optoppen’. Die verwachting staat volgens het onderzoeksinstituut ‘los van de realiteit’.
Ook voor woningsplitsing zijn de prognoses rooskleuriger dan de werkelijkheid. Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, een belangrijke adviseur van de overheid, zei vorig jaar dat potentieel 560 duizend woningzoekenden konden worden gehuisvest met het splitsen van rijtjeswoningen. Volgens het EIB is dat ongeveer vijftien keer meer dan er nu daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Veenstra erkent dat het potentieel dat hij noemt niet wordt benut. ‘Ik denk dat dat komt doordat de bouwsector in Nederland daar niet op toegespitst is. Mensen denken vaak dat splitsen duurder is, maar dat hoeft niet zo te zijn. Daarnaast is splitsen veel sneller. Het bouwen van een nieuw huis duurt zomaar vijf of zes jaar, splitsen kan in een jaar.’
De Rijksbouwmeester ziet wel degelijk veel kansen in de bestaande woningvoorraad, maar denkt dat de bouwsector zich moet aanpassen om die optimaal te benutten.
Het EIB ziet dat niet als de oplossing. Dat is ook omdat er jaarlijks tienduizend woningen wegvallen uit de voorraad door sloop. Dat is evenveel als het aantal nieuwe woningen dat volgens het EIB de komende jaren uit bestaande bouw komt.
Er moeten, kortom, elk jaar honderdduizend nieuwbouwwoningen worden gebouwd, meent het onderzoeksbureau. Dat zijn er nu nog maar zeventigduizend. Dat gat kan volgens het EIB het beste worden gedicht met ‘kleinschalige oplossingen aan de randen van steden en dorpen.’
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening laat in een reactie weten dat ‘te veel mensen in Nederland op zoek zijn naar een woonruimte’. Daarom is het volgens het ministerie zaak zo snel mogelijk nieuwe en betaalbare woningen te realiseren. ‘Dat doen we zoveel mogelijk met nieuwbouw en waar mogelijk ook het beter benutten van bestaand potentieel.’
Dat is soms complex, erkent het ministerie. ‘Maar dat is geen reden om de ambitie naar beneden bij te stellen. Dat is een verkeerd signaal richting alle woningzoekenden.’
Het is niet de eerste keer dat experts waarschuwen dat de bestaande doelen niet realistisch zijn. Het economisch instituut van ING kwam eerder dit jaar tot dezelfde conclusie. De bank stelt dat de verbouwingen steeds minder aantrekkelijk zijn, omdat de huuropbrengsten laag zijn en de bouwkosten hoog.
Source: Volkskrant