Hypotheekrente De hypotheekrente heeft sinds eind 2023 niet meer zo hoog gestaan als nu. Hoe komt dit, en wat zijn de gevolgen? En ligt het scenario van 2022 voor de hand?
Jongeren verbouwen zelf een starterswoning. De betonmolen staat in de tuin.
Wat heeft aanhoudende oorlog in Iran met de huizenprijzen in Nederland te maken? Aanvankelijk weinig, maar naarmate de Iran-oorlog en de blokkade van de Straat van Hormuz aanhoudt, groeit die invloed. En die vertaalt zich vooral in de stijging van de hypotheekrente.
Want sinds de oorlog drie maanden geleden begon, verhoogden alle hypotheekverstrekkers hun rentetarieven. Het gemiddelde tarief voor een lening met een rentevaste periode van tien jaar en nationale hypotheekgarantie (het vaakst verstrekte hypotheekproduct) staat deze week op 4,08 procent. Sinds eind 2023 heeft de hypotheekrente niet zo hoog gestaan; in januari stond de gemiddelde hypotheekrente nog op 3,84 procent.
De stijgende hypotheekrente heeft gevolgen voor de woningmarkt. Bijvoorbeeld voor de hoogte van de huizenprijzen en de koopkansen van starters. Maar hoe erg is dit, en valt er te vrezen voor eenzelfde schok als in 2022? Vier vragen:
De blokkade van de Straat van Hormuz zorgt voor een hoge olieprijs, waardoor de inflatie op termijn stijgt: het leven wordt voor consumenten duurder. Om de inflatie in de eurozone te beteugelen, kan de Europese Centrale Bank uiteindelijk de rente verhogen.
Banken en hypotheekverstrekkers lopen alvast vooruit op die renteverhogingen. Ze kijken daarbij naar de kapitaalmarktrente, dat is het tarief waartegen zij hun geld kunnen lenen. De kapitaalmarktrente piekte vorige week dinsdag op het hoogste punt in drie jaar, op 3,23 procent. Banken en hypotheekverstrekkers verhoogden daarop hun eigen rentetarieven. Dat doen ze niet tegelijk in grote sprongen; maar stapje voor stapje, om niet in een klap minder aantrekkelijk te zijn dan concurrenten.
Geld lenen wordt voor consumenten dus duurder naarmate de oorlog langer duurt. Om een beeld te schetsen, rekent Rene Wickerhoff van hypotheekadviseur Van Bruggen voor: „Wie drie maanden geleden een hypotheek van vijf ton afsloot, had met de rentestand van dat moment bruto maandlasten van 2.295 euro. Inmiddels betaal je voor dezelfde hypotheek 2.410 euro per maand. Ruim 115 euro meer – al krijg je wel iets meer hypotheekrenteaftrek terug. Maar toch: het gaat in eerste instantie wel van je rekening af.”
Doordat de gestegen rente directe impact heeft op wat huizenkopers kunnen lenen, kunnen zij minder bieden op woningen. Hierdoor dalen de huizenprijzen ook snel mee. Een rentestijging lijkt daarom vooral vervelend voor wie een woning verkoopt. Al valt dat volgens Rene Wickerhoff te bezien: „Doorstromers kunnen hun rente vaak ‘meeverhuizen’ en kopen waarschijnlijk ook in dezelfde markt een woning terug, dus profiteren net zo goed van lagere huizenprijzen. Dat heft elkaar een beetje op.”
Wie de gestegen rente wel direct merkt, zijn huisbezitters van wie de rentevaste periode afloopt. Wie in 2016 een hypotheek afsloot tegen 2,4 procent rente, krijgt nu 4,08 procent voor de kiezen – met hogere maandlasten als gevolg. Ook als je een bouwdepot aanvraagt of de hypotheek ophoogt, krijgt je maken met het nieuwe en hogere rentetarief.
Maar de grootste klap van de renteverhogingen is voor starters, die vaak maximaal moeten lenen om hun eerste woning te kunnen kopen. Hoe klein de stapjes ook zijn, het kan precies het verschil maken tussen ‘net wel’ of ‘net niet’. Het aandeel starters onder de nieuwe hypotheekaanvragen liet in mei al een daling zien, zo bleek uit de cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN), dat alle nieuwe hypotheekaanvragen via banken en verzekeraars bijhoudt.
Nu de rentes wekelijk stijgen, maken adviseurs haast bij het afsluiten van hypotheken. Dat doen ze om nog te kunnen lenen tegen een zo laag mogelijk rentetarief, zo zegt Wickerhoff. „Stel dat je op vrijdag een bod uitbrengt, dan kan het slim zijn om als adviseur alvast een hypotheek aan te vragen. Dan doe je dat nog tegen de rente die op die dag geldt – maandag kan die alweer hoger zijn. Als het bod niet wordt geaccepteerd, annuleer je de aanvraag gewoon.”
Bij HDN zien ze dit ook. Het aantal hypotheekaanvragen stond vorige week op 18.555 – bijna een verdubbeling ten opzichte van de weken ervoor.
De laatste keer dat de hypotheekrente voor onrust zorgde op de woningmarkt, was in 2022. Door de Russische inval in Oekraïne ontstond een Europese energiecrisis met flinke inflatie. De hypotheekrente, die historisch zeer laag stond, schoot in enkele maanden van zo’n 1 procent naar een piek van 4,54 procent. Dit zorgde voor een schok op de woningmarkt; de huizenprijzen maakten voor het eerst in jaren een daling door – die inmiddels al ruimschoots is gecompenseerd.
Een belangrijk verschil met 2022 was dat op dat moment de inflatie al scherp opliep, toen de economie zich herstelde van de coronacrisis. De Europese Centrale Bank greep in met een serie riskante renteverhogingen. Voor dat soort ingrepen was begin dit jaar geen noodzaak; vlak voor de oorlog in Iran schommelde de inflatie weer rond de streefwaarde van 2 procent – waardoor een renteverhoging nog niet aan de orde leek.
Hoewel ook nu de rente duidelijk omhoog gaat, is de situatie ten opzichte van 2022 wel echt anders, zo zegt Wickerhoff. „De rente staat dan wel hoog, maar de sprongen waarmee geldverstrekkers hun tarieven verhogen, zijn relatief bescheiden. Er is geen sprake van paniek.”
De kapitaalmarktrente, en daarmee de hypotheekrente, zijn als dagverse producten. Hoe ze zich bewegen, hangt sterk af van wat er aan de onderhandelingstafel tussen Washington en Teheran wordt afgesproken. Toen vorige week uitlekte dat er gesproken wordt over een bestand waarin de Straat van Hormuz zestig dagen open zou gaan, daalde de kapitaalmarktrente met 0,1 procentpunt alweer licht.
„Alleen de paar geldverstrekkers die ‘achterliepen’ op de rest, hebben voor de komende week een stapje renteverhogingen aangekondigd”, zo zegt Wickerhoff. Het blijft volgens hem dus afwachten. „Hoe eerder de oorlog voorbij is, hoe eerder de prijzen weer naar normaal kunnen. En dan zullen ook de rentes dalen.”