Woningmarkt Volgens universitair onderzoekers Cody Hochstenbach en Jens van ’t Klooster hebben huiseigenaren meer dan genoeg overwaarde om funderingsschade zelf te betalen. Een subsidiepot is volgens hen niet doelmatig en zelfs onrechtvaardig.
Schade door paalrot in het Kleiwegkwartier in Rotterdam.
Tot 2050 krijgen naar schatting eigenaren van 425.000 huizen te maken met funderingsproblemen. Bij woningen op houten palen komt door dalend grondwater, gevolg van klimaatverandering en grondwaterbeleid, de fundering droog te liggen en kan paalrot ontstaan. Ook door bodemdaling komen in sommige delen van het land huizen scheef te staan. Herstel van een fundering is vaak kostbaar; als het nog moet gebeuren, drukt dat de waarde van woningen.
Onder meer de Raad voor Leefomgeving en infrastructuur (Rli) en de Autoriteit Financiële Markten waarschuwden al voor hoge kosten bij funderingsherstel. Herstelwerk aan de honderdduizenden woningen die er tot midden deze eeuw mee te maken krijgen kan flink in de papieren lopen; voor de ernstigste gevallen kunnen de kosten meer dan een ton bedragen.
De vraag is: wie moet dat betalen? Een ‘funderingscoalitie’ van onder meer Vereniging Eigen Huis, banken, verzekeraars, bouwend Nederland en woningcorporatiekoepel Aedes stelt in een pamflet dat de problematiek een „nationale aanpak” vereist. Ze ziet een publiek schadefonds voor zich dat tien tot twaalf jaar lang jaarlijks een miljard euro aan het herstel moet kunnen besteden.
Dat komt neer op 12 miljard euro belastinggeld om huiseigenaren dan wel hypotheekverstrekkers en verzekeraars te compenseren voor het waardeverlies van hun vastgoed. Op die manier miljarden weggeven aan huiseigenaren is niet doelmatig en zelfs onrechtvaardig, concluderen politiek econoom Jens van ’t Klooster en stadsgeograaf Cody Hochstenbach, beiden verbonden aan de Universiteit van Amsterdam.
De onderzoekers, die erover publiceren in economenblad ESB, stellen dat bij een algemene subsidiepot „de schrijnende gevallen als uitgangspunt gaan gelden”, terwijl er bij velen op korte termijn maar weinig aan de hand is. Hochstenbach: „Er wordt uitgegaan van 425.000 Nederlandse koopwoningen waarbij mogelijk funderingsschade is. Die is echt niet overal zo groot dat herstel een ton of meer kost.”
Bovendien: waarom moeten álle Nederlandse belastingbetalers dit geld opbrengen, dus ook huurders, woningzoekenden en miljoenen huiseigenaren zonder funderingsproblemen? Zou het niet veel logischer zijn als huiseigenaren, die volgens de onderzoekers financieel „al jaren de wind mee hebben”, eerst hun overwaarde aanspreken? Dat is de marktwaarde van een huis, gecorrigeerd voor de hypotheekschuld.
Hochstenbach: „Daar hebben we om meerdere redenen voor gekozen. Ten eerste omdat zes op de tien woningen in Nederland koopwoningen zijn; het is gewoon de grootste groep in de woningvoorraad. Ten tweede omdat wij zien dat de belangen van huiseigenaren grote invloed hebben op het publieke debat rond wonen. Tot slot zien we dat de netto-overwaarde van particulieren verreweg de grootste is, in vergelijking met die van vastgoedeigenaren als woningcorporaties en beleggers.”
Hochstenbach: „Laten we van het ergste scenario uitgaan, waarbij de gevolgen van klimaatverandering erg groot zijn. Daarin worden de kosten van funderingsschade geraamd op maximaal 54 miljard euro. De geschatte netto-overwaarde op Nederlandse koopwoningen is bij elkaar 1.350 miljard euro. Uit ons onderzoek blijkt dat 87 procent van de huiseigenaren meer dan een ton overwaarde heeft, terwijl lang niet elke reparatie een ton hoeft te kosten. Kortom: veel huiseigenaren kunnen zelfs als het zoveel kost de funderingsschade prima uit hun overwaarde financieren, bijvoorbeeld door een lening of een extra hypotheek.”
Van ’t Klooster: „Er zijn inderdaad mensen voor wie dit speelt. Het belangrijkste punt dat wij willen maken, is dat die groep volgens ons onderzoek betrekkelijk klein is. Veel funderingsschade hoeft niet meteen morgen opgelost te worden, maar dat kan op langere termijn. Zolang je niet per direct hoeft te verhuizen of acute verzakkingsschade hebt, kun je daarmee gaan rekenen.
„Van alle huiseigenaren heeft 13 procent minder dan een ton overwaarde, en dáár weer 7 procent van heeft een acute verhuiswens of niet genoeg overwaarde voor een reparatie. Het blijft werken met schattingen, maar zelfs als we er een factor twee of drie naast zitten, geldt dit voor enkele duizenden mensen. Die groep zou inderdaad ondersteund moeten worden.”
Van ’t Klooster: „Er zou een nieuw soort voordelige lening bedacht kunnen worden, het hoeft geen directe subsidie te zijn. Dat krediet kan dan over een langere tijd worden terugbetaald, en als iemand écht in de problemen komt uiteindelijk worden afgeschreven. Ongeacht van wat je als overheid kiest, een gulle en algemene subsidieregeling van 12 miljard zoals die nu wordt voorgesteld, is volgens ons niet doelmatig.”
Hochstenbach: „Dit maakt natuurlijk niet zoveel uit voor ons punt. Er wordt met een algemeen subsidiefonds opnieuw geld overgeheveld naar individuele huizenbezitters. Dat zou beter te verdedigen zijn als er geen woonbeleid zou zijn waarbij woningbezit volop gestimuleerd wordt, maar dat is er nou eenmaal wel. De overheid stimuleert kopen van een huis en vermogensopbouw via huiseigendom nog altijd flink. Bijvoorbeeld via de hypotheekrenteaftrek.”
Van ’t Klooster: „Dit onderzoeksproject heeft als bottomline dat klimaatverandering de komende decennia behoorlijke gevolgen heeft voor de samenleving als we op hetzelfde pad blijven doorgaan. Dat gaan we terugzien in de waarde van onze woningen. Misschien dat we als samenleving, nu er ook financiële gevolgen bij komen kijken, wat minder kortzichtig naar klimaatverandering gaan kijken.”
In een reactie op het onderzoek noemt de Vereniging Eigen Huis (VEH) de conclusie dat huiseigenaren funderingsschade zelf kunnen betalen uit overwaarde „misleidend”. Juist in oudere wijken, vaak met lagere inkomens en problemen als hoge energielasten, komt funderingsschade volgens de vereniging van woningbezitters het meest voor. „Bovendien is overwaarde lang niet altijd te benutten. Bij woningen met funderingsrisico’s zijn banken terughoudend, en spelen leeftijd en inkomen een grote rol. Voor veel mensen geldt daardoor: vermogen op papier, maar geen toegang tot geld.”
Ook het Verbond van Verzekeraars stelt in reactie op het onderzoek achter oprichting van een schadefonds te blijven staan. „Een woningeigenaar heeft immers zelf geen invloed op het grondwaterpeil op zijn eigen perceel. Hoewel het grondwaterpeil vaak niet de enige factor is waardoor schade aan de fundering ontstaat, is het wel een van de hoofdoorzaken. Doordat dit gevolg is van beleidskeuzes, zou de overheid de woningeigenaar gedeeltelijk schadeloos moeten stellen. Of een eigenwoningbezitter wel of geen middelen of leencapaciteit heeft, is daarbij niet relevant. Het gaat niet om subsidies omdat betrokkenen geen mogelijkheden hebben; het gaat erom dat de overheid (mede)veroorzaker is van de schade.”
Tegelijk zijn kopers jarenlang onvoldoende geïnformeerd over de langetermijnrisico’s bij funderingen, voegt Eigen Huis toe. „Het is daarom onjuist funderingsschade te reduceren tot een puur privéprobleem van huiseigenaren. Waar schade mede het gevolg is van collectieve keuzes, hoort ook collectieve verantwoordelijkheid.”