Kadastercijfers Niet eerder gingen zoveel Nederlandse woningen naar kopers van 35 jaar of jonger. Vooral in stedelijke gebieden wisselde vorig jaar een recordaantal huizen van eigenaar – en dan vooral appartementen.
Woningzoekenden bekijken een woning tijdens Open Huizen Dag van makelaarsorganisatie NVM.
De afgelopen jaren kende iedereen op een verjaardagsfeestje wel iemand die graag een huis zou kopen, en daar maar niet in slaagde. Vooral tijdens en na de coronacrisis braken jaren aan waarin het aanbod op huizensite Funda terugliep en de prijzen omhoogschoten. Zou het voor deze zoekers ooit nog goed komen?
Ja, blijkt nu. Inmiddels zal een groot deel van de verjaardagsgasten juist iemand kennen die in 2025 een koopcontract tekende. De markt voor koopwoningen was het afgelopen jaar weer helemaal los. Dat blijkt donderdag uit cijfers van het Kadaster.
Makelaarsvereniging NVM stelde deze maand al op basis van transactiegegevens van makelaars een opmerkelijke verkoopgolf vastgesteld. Nu bevestigt het Kadaster, dat gegevens verzamelt van alle woningoverdrachten via de notaris, dat 2025 op meerdere vlakken een piekjaar was voor de Nederlandse woningmarkt.
In 35 Nederlandse gemeenten (met name in steden) werd in 2025 verkooprecord verbroken, mede dankzij een golf transacties in de laatste maanden. Ook waren er niet eerder zo veel huizenkopers van 35 jaar of jonger. De prijzen klommen naar gemiddeld 480.000 euro. In meer dan een kwart van de gemeenten was dat gemiddelde zelfs ruim vijfenhalve ton.
De ontwikkelingen op de woningmarkt in 2025 in drie cijfers:
Makelaars, notarissen en hypotheekadviseurs zullen de Kerstdagen hard nodig hebben gehad om bij te komen van 2025. In de laatste drie maanden werd een recordaantal van 67.200 koopcontracten getekend – 12 procent meer dan in het laatste kwartaal van 2024. Over het hele jaar bezien is de groei nog groter: met 239.000 verkopen zijn vorig jaar 15,6 procent meer woningen verkocht dan in heel 2024.
Over de oorzaak van de stijging bestaat bij het Kadaster geen twijfel. „Dat komt doordat beleggers hun huurwoningen nog altijd massaal te koop zetten”, aldus Kadaster-onderzoeker Matthieu Zuidema. „Zonder hen was 2025 waarschijnlijk een heel normaal woningmarktjaar geweest.”
Door talrijke veranderingen in wet- en regelgeving is verkopen van hun woningen voor veel beleggers inmiddels aantrekkelijker dan verhuren. Met name in de steden stoten beleggers massaal hun huurwoningen af zodra die vrijkomen. Onder landelijke wetgeving moeten die soms wel honderden euro’s in maandhuur omlaag. Dit betreft met name kleine appartementen met een laag energielabel in de Randstad.
Wat meespeelde, was dat vastgoed zwaarder belast dreigde te worden – al ging deze box-3-verhoging voor 2026 op het nippertje niet door.
Hoeveel huurwoningen van beleggers naar nieuwe eigenaars-bewoners gingen, maakt het Kadaster in februari bekend. Wel is al duidelijk dat in de ‘grote vier’ gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) niet eerder zo veel woningen werden verkocht: ruim 37.000 transacties in een jaar tijd. Een ander duidelijk teken was het aantal verkochte appartementen, dat vorig jaar met bijna een kwart toenam tot 85.000. Niet eerder waren dat er zo veel.
Door de golf van beschikbaar gekomen appartementen in steden werd 2025 voor jonge woningzoekenden een jaar vol kansen. Omdat appartementen een kleiner oppervlak hebben dan rijtjeshuizen, zijn ze doorgaans goedkoper. Ook hebben veel voormalige beleggerswoningen een relatief laag energielabel, wat de prijs drukt.
Dit leidde ertoe dat jongeren en starters ineens weer iets te kiezen hadden, en dat zij dan ook volop woningen aankochten: ruim 135.000 gingen er vorig jaar naar kopers onder de 35 jaar. Bijna de helft van alle verkochte woningen ging naar een koopstarter.
Starters slaagden in 2025 weliswaar vaak op de woningmarkt, maar het wordt voor hen lastiger nog betaalbare woningen te vinden. Volgens de NVM komt de top van de verkoopgolf onder beleggers in zicht. Doordat de huizenprijzen nog altijd stijgen, zullen starters dan weer achterop raken ten opzichte van doorstromers die woningen met overwaarde op de markt brengen.
Cijfers die hypothekennetwerk HDN deze maand bekendmaakte, maken duidelijk dat starters vorig jaar 5 procent meer zijn gaan lenen ten opzichte van hun inkomen. Gemiddeld moest een starter 45.000 euro aan eigen geld inbrengen.
Voor vrijwel alle Nederlanders is de eigen woning de duurste aankoop in hun leven en het grootste bezit. Om het belang van de Nederlandse woningmarkt in de economie te laten zien, publiceert het Kadaster voor het eerst hoeveel geld vorig jaar naar de aankoop van woningen is gegaan.
Deze marktomzet (het aantal verkochte woningen maal de gemiddelde huizenprijs in een gemeente) kwam over heel 2025 op 115 miljard euro uit, waarvan 33,5 miljard in de laatste drie maanden. Ter vergelijking: het geschatte bruto binnenlands product (bbp) van Nederland lag vorig jaar rond de 1.300 miljard.
In die laatste piekmaanden van 2025 werd ruim 8 procent van de marktomzet besteed in Amsterdam, meer dan in de drie noordelijke provincies samen. Dit komt volgens het Kadaster vooral doordat in de hoofdstad veel woningverkopen plaatsvinden, niet zozeer omdat de prijzen daar veel hoger liggen. Amsterdam kent ten opzichte van andere gemeenten nog altijd veel (sociale) huur, maar dat lijkt mede door de recente verkoopgolf door beleggers te veranderen. „Amsterdam heeft duidelijk een grotere koopsector gekregen”, aldus Zuidema.
Het bedrag dat in de Nederlandse woningmarkt omgaat is de afgelopen 25 jaar ruimschoots verdrievoudigd: het lag vorig jaar 340 procent hoger dan in 2000. Grote uitschieter is opnieuw Amsterdam: daar gaat 7,6 keer zoveel geld om in de woningmarkt als 25 jaar geleden.
Ook in andere steden, zoals Nijmegen (5,3 keer zo hoog) en Groningen (4,5 keer meer), is de afgelopen kwart eeuw flink meer geld omgegaan in de woningmarkt. Hilversum en Assen (respectievelijk 2,1 en 2,3 maal meer) behoorden tot de gemeenten met de laagste marktomzet ten opzichte van het jaar 2000.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC