DEN HAAG - Inmiddels is het drie jaar geleden dat erfpachters in meerdere Haagse wijken werden geconfronteerd met een rekening van duizenden euro's extra per jaar, omdat de contracten werden herzien. Er kwam een tijdelijke oplossing, maar de gemeente werkte ondertussen in opdracht van de gemeenteraad door om het stelsel aan te passen. Het college kwam afgelopen jaar al met een voorstel, nu liggen er ook twee adviezen waar de gemeenteraad zich over kan buigen.
Hoe moet Den Haag uit de erfpacht-kwestie komen? Dat is de grote vraag waar de gemeenteraad zich de komende weken over moet buigen.
Dat een oplossing hard nodig is, blijkt nog eens uit de cijfers die tijdens een werkbespreking werden gepresenteerd deze week. Zeker dertigduizend Haagse huishoudens krijgen de komende tijd te maken met de herziening van hun erfpachtcontracten.
Zij lopen nu nog steeds het risico om duizenden euro's per jaar extra kwijt te zijn. 'Mensen willen weten waar ze aan toe zijn, het belang is namelijk groot', vertelt Fernando Salina Camara, directeur van het Grondbedrijf bij de gemeente tijdens een werkbespreking.
Om een grote financiële strop voor bewoners te voorkomen en het stelsel eerlijker en transparanter te maken, kwam er afgelopen zomer een voorstel van het college om het erfpachtstelsel aan te passen.
Erfpacht is kort gezegd het recht om een stuk grond van een ander te gebruiken. In dit geval gaat het in Den Haag in alle gevallen om grond van de gemeente. De erfpachter betaalt daar een prijs voor: erfpachtcanon.
De problemen voor erfpachters ontstaan nu omdat veel contracten (na tientallen jaren) aflopen. Daardoor moet de grondwaarde van de woning opnieuw worden berekend. De grondwaarde en de prijzen van huizen lagen in de jaren zeventig en tachtig een stuk lager dan nu, met dus het gevolg dat bewoners nu veel duurder uit zijn.
Daarnaast liggen ook de rentes een stuk hoger dan in het verleden het geval is, waardoor het canonpercentage flink is gestegen. Dat percentage wordt gebaseerd op de rentepercentages die bij de banken ook gelden. Dat zorgt bij erfpachters die een nieuw contract moeten krijgen voor een financiële strop.
In het oude systeem wordt de waarde van een woning steeds individueel bepaald. 'Dat levert volgens onderzoekers grillige en moeilijk uitlegbare grondwaarden op. Dat leidt tot onzekerheid en wantrouwen bij erfpachters', tekende het college in haar voorstel van vorig jaar op.
Daarom wil het college overstappen op een nieuw stelsel met daarin een standaard berekening waarin de WOZ-waarde van een huis (die ook wordt gebruikt om je gemeentelijke belastingen te betalen) centraal staat.
Dat wordt vermenigvuldigd met een zogenaamde 'grondquote'. Dat is een percentage dat is gebaseerd op de WOZ-waarde van een huis en de grond in een bepaald gebied. Uit die som komt dan de grondwaarde.
Het ideaalbeeld van het college is het stelsel dat in de gemeente Amsterdam wordt gebruikt. Daar worden verschillende grondquotes gehanteerd.
Maar hoe die grondquote wordt berekend, moest in het voorstel van het college later nog nader worden uitgewerkt. Daar wilde de gemeenteraad vorig jaar twee adviezen voor laten uitwerken: één door een gemeentelijke commissie geleid door professor Peter van Gool en een ander geleid door Koen de Lange samen met de Stichting Erfpachtersbelangen Den Haag.
Er liggen zodoende nu twee adviezen voor de gemeenteraadsleden om zich over te buigen.
Het advies van Koen de Lange en de stichting Erpachtersbelangen is om te werken met een standaardpercentage voor de grondquote voor de hele stad en niet om een verschillend percentage per wijk of buurt te hanteren. Daarnaast moet er ook een maximum bandbreedte komen voor het canonpercentage, tussen één en drie procent.
Volgens De Lange biedt zijn advies de zekerheid waar de erfpachters naar op zoek zijn: dat stelsel is makkelijk te volgen. Bovendien kunnen bewoners makkelijk bezwaar maken, wanneer dat nodig moet zijn.
'Uit de enquête die is gehouden onder de erfpachters blijkt dat een grote groep Hagenaars, 65 procent van hen, kiest voor een vereenvoudigde methode die de WOZ-waarde kiest als basis voor de grondwaardering', valt te lezen in het advies.
Maar het is dus wel belangrijk om voor één grondquote-percentage te kiezen. 'Als we kiezen voor het Amsterdamse model, blijven we een stelsel houden dat ficties op ficties blijft stapelen. De uitkomst komt dan willekeurig over en kan eenzijdig door de gemeente worden gestuurd', legt De Lange daarover uit.
Maar Van Gool ziet risico's bij het hanteren van één grondquote voor de hele stad. 'Het is wel aantrekkelijk vanwege de eenvoud en het is daarnaast ook snel uit te voeren. Maar daardoor bevoordeel je wel erfpachters die op dure grond wonen.'
Van Gool zocht ook uit hoe de nieuwe manier van de grondwaarde berekenen zou kunnen werken. Hij onderschrijft dat Amsterdamse model. Maar waar die stad 5500 verschillende percentages heeft pleit de professor ervoor om er in Den Haag veel minder te hanteren.
'Ons advies is om met een soort tussenweg te komen', legt de professor uit. Hij pleit ervoor om met zo'n tweehonderd verschillende grondquotes te komen, gebaseerd op woningtype, buurt en gebied.
Die quotes moeten wel eerst zorgvuldig worden berekend door taxateurs en makelaars in de stad. 'Dat biedt een tussenweg en doet recht aan bijvoorbeeld het feit dat de grondwaarde in de ene wijk lager kan liggen dan een andere wijk.'
Kortom, er valt wat te kiezen voor de raadsleden, zegt ook Van Gool tijdens de werkbespreking. 'De afweging zit hem in de keuze tussen eenvoud of differentiëren op een bepaalde manier.'
Op 5 februari gaan de raadsleden met elkaar debatteren over wat te doen met de adviezen van De Lange en Van Gool. Daarna moet, eind februari, dan een besluit worden genomen over het veranderen van het erfpachtstelsel in Den Haag.
Source: Omroep West Den Haag