Restschuld Nog steeds is een te groot deel van de Nederlandse hypotheken aflossingsvrij, vinden toezichthouders. In reactie daarop beperkt marktleider Rabobank de afgifte: nog maximaal 30 procent van de lening mag aflossingsvrij zijn. Ook andere financiers zeggen maatregelen te moeten nemen.
Marktleider Rabobank is de eerste hypotheekfinancier die na de waarschuwing van de toezichthouders extra maatregelen aankondigt.
Voor het algemene publiek vrij geruisloos werd vorige week een standje uitgedeeld aan hypotheekfinanciers in Nederland. Op hun sites schreven De Nederlandsche Bank, mede namens de Europese Centrale Bank, en de Autoriteit Financiële Markten dat het aandeel aflossingsvrije hypotheken in Nederland naar hun oordeel nog te hoog is. Dat levert risico’s op voor de stabiliteit van de hypotheekverstrekkers – vooral banken en verzekeraars – en is ook een gevaar voor huiseigenaren met zo’n product, schrijven de financiële waakhonden.
Direct na het bericht liet bankenkoepel NVB, ook zonder veel tamtam, weten dat hypotheekverstrekkers onderzoeken „welke extra maatregelen nodig zijn om de risico’s te beperken”. Rabobank, marktleider in hypotheken, kondigt deze donderdag met een persbericht aan, „op basis van gesprekken” met DNB en AFM, de verstrekking van aflossingsvrije hypotheken te beperken.
Aflossingsvrije hypotheekleningen zijn leningen voor de aankoop van een huis, waarop gedurende de looptijd alleen rente wordt betaald. Als de lening afloopt – vaak na dertig jaar – moet die in één keer worden afgelost – met spaargeld of door een nieuwe lening af te sluiten.
Voor de mogelijke negatieve financiële gevolgen van aflossingsvrije hypotheken wordt al jarenlang gewaarschuwd. Een belangrijk probleem: als er niet genoeg spaargeld is voor aflossing, of als herfinanciering niet mogelijk is door een lager inkomen – bijvoorbeeld door pensionering of werkloosheid – kan een huiseigenaar gedwongen worden zijn pand te verkopen. Dat is geen theorie: een groot deel van de huishoudens denkt zélf dat ze, als hun aflossingsvrije hypotheek afloopt, een verkoopbord op het raam moeten plakken, zegt Rabobank.
Als de woning dan bij verkoop minder waard is dan de lening – door achterstallig onderhoud van het huis of een zwakke markt – kan iemand met een restschuld bij de financier komen te zitten. Dat kan tot grote stress en financiële problemen leiden.
Een tweede probleem is dat aflossingsvrije schulden vaak heel lang hoog blijven. Klanten mogen weliswaar tussentijds (een deel) aflossen, maar in de praktijk doen ze dat weinig, schrijft DNB. „Dit creëert het risico dat klanten de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen als het inkomen bij pensionering, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid terugvalt of als de (netto) lasten toenemen na een rentestijging.”
Als de schuld bij verkoop van het pand niet (volledig) inbaar blijkt of de klant de lasten niet meer kan betalen, moet de financier verlies nemen op de lening. Dat gaat ten koste van het kapitaal van banken of verzekeraars, en heeft dus impact op hun stabiliteit.
In 2026 is circa 45 procent van de hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij. Dat was ooit twee derde: omdat de hypotheekrenteaftrek vrijwel onbeperkt was, was het financieel gunstig niet af te lossen en zoveel mogelijk te profiteren van de renteaftrek.
Als gevolg van de kredietcrisis in 2008 zijn maatregelen genomen om aflossingsvrije hypotheken te beperken. Dat gebeurde omdat in de crisisjaren erna veel huizen ‘onder water’ kwamen te staan: de waarde van het huis was lager dan de lening waar niet op was afgelost. De angst om met een restschuld te blijven zitten, zette een enorme rem op de consumptie en daardoor op de economische groei.
In 2011 spraken de financiers met het ministerie van Financiën af dat een aflossingsvrije hypotheek voortaan maximaal 50 procent van de waarde van een huis mocht beslaan. In 2013 werd bovendien de renteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken geschrapt: sindsdien kan op de belastingaangifte alleen nog rente worden afgetrokken van het leningdeel waarop wel tijdens de looptijd wordt afgelost.
Het aandeel aflossingsvrije hypotheken in de totale hypotheekportefeuille nam na de maatregelen 2013 jarenlang af, maar in de periode 2021-2023 stokte de daling. Dat kwam mede doordat meer huizenkopers die hun aankoop financieren met een lening, kozen voor een combinatie van wel aflossen (annuïtair of lineair) en aflossingsvrij. Reden was dat de hypotheekrente een aantal jaar zeer laag was, waardoor renteaftrek niet meer zo veel ‘opleverde’. Ook de hoogte van het aftrekpercentage is vanaf 2014 beperkt.
Door een deel van de hypotheek aflossingsvrij te houden – ook al had je dan geen renteaftrek – konden maandlasten voor deze huishoudens lager uitvallen. Dit zorgt overigens niet voor hogere leningen: banken berekenen het maximale leenbedrag op basis van een annuïtaire hypotheek.
Nu de rente weer hoger is, is de populariteit van (deels) aflossingsvrije hypotheken afgenomen. Dat 45 procent van de hypotheekschulden aflossingsvrij is, vinden de toezichthouders echter nog steeds te veel.
De AFM zier erop toe dat financiers hun klanten „passende” producten aanbieden, die ook de toekomst betaalbaar zijn „voor zover dit redelijkerwijs te voorzien is”. Vanwege de gevaren van aflossingsvrije hypotheken voor consumenten besteedt de AFM hier al sinds 2016 veel aandacht aan. Van aanbieders verwacht de waakhond al een paar jaar dat ze hun klanten met een hypotheek zonder maandelijkse aflossing periodiek actief benaderen, testen of die klanten de uiteindelijke aflossing in één keer wel kunnen betalen – en indien nodig passende oplossingen bieden.
DNB en ECB kijken naar aflossingsvrije hypotheken vanuit hun zogeheten prudentiële functie: het toezicht op de financiële stabiliteit van de financiële instellingen. Voor het eerst erkennen zij, net als de AFM, dat „het product in een behoefte van sommige klanten kan voorzien”. Vooral de ECB is in haar toezicht op de grote Nederlandse banken altijd kritisch geweest op het hoge aandeel aflossingsvrije huizenleningen; Nederland is daarmee uniek binnen de eurozone.
De repliek van de Nederlandse financials daarop was altijd dat tegenover die aflossingsvrije hypotheken heel veel pensioenvermogen staat. Daardoor blijft, anders dan veel landen waar pensioenen magerder zijn, een hypotheekschuld voor veel klanten ook na pensionering betaalbaar. In de toezichts-update van vorige week erkennen DNB en ECB dat nu ook.
Toch waarschuwen de toezichthouders dat de financiële instellingen die deze producten verkopen, geacht worden de risico’s ervan „adequaat te beheersen”. Ze maken zich zorgen omdat er vanaf 2035 een golf aan niet-afgeloste aflossingsvrije hypotheekleningen afloopt, ook nog eens afgesloten onder de leennorm die gold voor 2013: toen mocht je nog 100 procent van de koopsom aflossingsvrij lenen. Bij de banken is ongeveer de helft van de huidige aflossingsvrije schuld voor 2013 verstrekt.
De toezichthouders zien bovendien dat financiële instellingen niet altijd genoeg weten over de financiële situatie van hun klanten met deze leningen − bijvoorbeeld of die wel pensioen opbouwen. Evenmin hebben ze voldoende informatie over de staat en de waarde van het onderpand − het huis dat ze hebben gefinancierd. De instellingen moeten hun informatie daarover daarom verbeteren.
DNB en ECB willen verder dat de hypotheekverstrekkers goed voor ogen krijgen of de omvang van hun portefeuille aflossingsvrije hypotheken past bij hun financiële sterkte. De waardering van de hypotheekportefeuille op de balans moet „adequaat” zijn. Daarnaast vinden ze dat de rente de hogere risico’s van een aflossingsvrije lening moet weerspiegelen. In andere woorden: de rente op aflossingsvrij moet hoger zijn dan op een annuïtaire of lineaire hypotheek.
De AFM kondigde in haar bericht aan er scherp op letten dat hypotheekaanbieders, nu ze van de prudentiële toezichthouders hun aandeel aflossingsvrije hypotheken moeten verlagen, „het klantbelang centraal blijven stellen.” Het mag niet zo zijn dat klanten die prima een aflossingsvrije hypotheek kunnen dragen, de dupe worden van banken die hun portefeuille hierin verkleinen.
Hypotheekverstrekkers zijn, mede onder aansporing van het toezicht, al een paar jaar druk met het dossier aflossingsvrije hypotheek. In 2017 lanceerden ze de campagne ‘Word ook aflossingsblij’, om klanten ertoe aan te zetten met hun adviseur of financier na te denken over de hypotheek en het vermogen om af te lossen. In de jaren daarna spoorden financiële instellingen klanten rechtstreeks aan tot extra aflossing, omzetting naar een deels aflossende hypotheekvorm of extra sparen of beleggen.
Kennelijk vinden de waakhonden nu dat die acties niet genoeg zoden aan de dijk hebben gezet en verlangen ze extra maatregelen. Marktleider Rabobank, die vorige maand een kwart van de nieuwe hypotheken verstrekte, is nu de eerste die hierop actie aankondigt.
„Aflossingsvrije hypotheken zijn en blijven een waardevolle toevoeging aan ons assortiment”, zegt Michael van der Zant, directeur particulieren van de bank, in het persbericht hierover. „Ze kunnen bijdragen aan betaalbare financiering. Tegelijkertijd hebben wij geconcludeerd dat het nodig is om ons beleid aan te scherpen.” Rabobank zegt de afgelopen jaren de portefeuille aan aflossingsvrij al jaarlijks met gemiddeld 3 procent te hebben verkleind, maar ziet ook dat de daling afvlakt.
Vanaf 11 mei kunnen klanten die een hypotheek afsluiten of oversluiten, daarom nog maar hooguit 30 procent aflossingsvrij lenen. Bovendien geldt een maximum van 150.000 euro. De nieuwe normen gelden voor Rabobank en hypotheekdochter Obvion. Voor aflossingsvrije hypotheken vroeg de bank al een hogere rente: 0,25 procentpunt meer dan op een lening waarop wel regelmatig wordt afgelost.
In een telefonische toelichting zegt de Rabobank dat de maatregel vooral bedoeld is voor bestaande klanten met een aflossingsvrij deel. Door de hogere rente is deels mét aflossing lenen en deels aflossingsvrij bij starters toch al niet meer populair.
De bank hoopt dat bestaande klanten, wier hypotheeklening over tien jaar of later afloopt, gaan berekenen wat voor hen draagbaar is als het zover is. „Je wilt je huis niet uit moeten”, zegt een woordvoerder. „Je moet ergens wonen, en dat is in de huidige huizenmarkt niet gemakkelijk. Dus denk er nu over na – en als je er niet uitkomt of ervan in de stress schiet, neem dan vooral contact met ons op. Voor veel mensen zal gelden dat deels of geheel oversluiten naar een hypotheek waarop je wel aflost en waarover je wel rente mag aftrekken, een betere rekensom oplevert.”
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC