Verhuurders blijven hun woningen verkopen, waardoor starters goedkope woningen kunnen oppikken. Maar daardoor verdwijnen er wel huurwoningen, inmiddels ook buiten de grote steden. De vraag blijft hoe goed deze verschuiving is voor de woningmarkt.
Beleggers blijven hun woningen verkopen. In de periode juli tot en met september van dit jaar verkochten zij 15.800 woningen, ruim 37 procent meer dan een jaar eerder. "Het aantal verkopen blijft toenemen", zegt woningmarktexpert Matthieu Zuidema van het Kadaster.
Het verschijnsel van de zogenoemde 'uitpondgolf' is al sinds begin 2023 aan de gang. "Ieder kwartaal worden er toch weer meer woningen verkocht dan een jaar eerder." In het tweede kwartaal van dit jaar meldde het Kadaster soortgelijke cijfers. Het Kadaster vergelijkt altijd dezelfde periode in achtereenvolgende jaren, om seizoenseffecten zoals vakanties eruit te halen.
Er worden met name goedkope huurwoningen te koop gezet. Starters kunnen daardoor relatief goedkoop toeslaan. Het Kadaster merkt dat aan de prijzen: toekomstige bewoners betaalden gemiddeld 384.000 euro voor een woning die ze kochten van een investeerder, terwijl dat 511.000 euro was als ze de woning overnamen van een andere bewoner.
"De woningen zijn dus bijna 130.000 euro goedkoper", zegt Zuidema. "Zo zitten er twee kanten aan. De voorraad huurwoningen krimpt en dat is vervelend voor mensen die daarop aangewezen zijn." Onlangs bleek bijvoorbeeld dat het aantal studentenkamers afneemt. "Aan de andere kant worden ze gekocht door mensen die anders de woning niet kunnen betalen."
Zuidema merkt dat er iets verandert in de gebieden waar wordt verkocht. Dat heeft te maken met de strengere regels van de Wet betaalbare huur, waardoor het moeilijker werd om met huren wat te verdienen. "In eerste instantie was het effect van die wet met name te zien op de duurdere locaties, zoals grote steden", zegt hij. "Buiten de grote steden was er nog wel winst te maken."
"Maar inmiddels zorgen de veranderende belastingregels ervoor dat je als particuliere eigenaar van een tweede woning behoorlijk wordt aangeslagen", gaat Zuidema verder. Hij doelt op de vermogensregels uit het Belastingplan 2026 waar de Tweede Kamer momenteel mee worstelt. "Daar bereidt men zich op voor. Ook buiten de grote steden."
Investeerders kochten overigens ook bijna zesduizend woningen in de periode juli tot en met september, wat 40 procent meer is dan een jaar eerder. Maar dat betekent niet dat dat het uitponden compenseert, want 59 procent van deze woningen kochten ze van andere investeerders. "Zo slinkt deze voorraad", zegt Zuidema. "Je hebt zo'n 300.000 van deze huurwoningen en dat aantal krimpt met ongeveer 7 à 8 procent per jaar."
De verkoop van huurwoningen door investeerders is absoluut geen oplossing voor de krapte op de woningmarkt, zegt hoogleraar vastgoedfinanciering en -beleggingen Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht. "De ene groep krijgt het beter en een andere krijgt het slechter, hoe is dat een oplossing? Het verschuift alleen het probleem. Netto verandert er niets."
"Waar het om gaat, is of een maatregel leidt tot meer woningen. Ik denk niet dat door het uitponden meer woningen ontstaan", gaat Eichholtz verder. "Het is juist onaantrekkelijker geworden voor particuliere beleggers om een kantoor te herstructureren en er woningen van te maken."
Ook is het volgens hem niet goed voor starters. "De meeste starters, zoals studenten, kunnen alleen maar huren. Misschien is het voor degenen die kunnen kopen beter geworden, maar voor de groep als geheel is de situatie verslechterd."
Hoe goed verschuiving is voor de totale Nederlandse woningmarkt, is volgens de hoogleraar moeilijk te zeggen. "Het is heel moeilijk om te zeggen wat de optimale verhouding is tussen koop en huur. Duidelijk is dat we ze beide nodig hebben. Maar geen idee of we nu afwijken van het optimum."
Eichholtz verwacht niet dat het effect van het uitponden binnen een jaar afneemt. "De prikkel voor beleggers om hun woningen te verkopen is nog even sterk als die was."
Source: Nu.nl economisch