Kamernood Betaalbare woonruimte is voor een studerend kind lastig te vinden. Is een huisje in de tuin de oplossing? Een nieuwe wet lijkt het makkelijker te maken.
Dave Heemskerk voor zijn huis met opbouw in Zoetermeer.
De 24-jarige zoon van Dave Heemskerk (51) uit Zoetermeer woont sinds begin dit jaar in de garage van zijn ouders. Met een grondige verbouwing en een extra etage is het een volwaardige woning geworden van 36 vierkante meter, inclusief keuken en een bescheiden badkamer op de begane grond. „Een minihuisje”, noemt Heemskerk het.
Zelf kon zijn zoon zich geen woning veroorloven en zijn oude slaapkamer thuis bood te weinig privacy. Heemskerk is er meer dan twee jaar mee bezig geweest, vooral om de benodigde vergunningen rond te krijgen, maar het gezin is er heel blij mee. „Wij zijn nu in de eerste plaats buren van onze zoon, daarna pas ouders. Soms ga ik voetbal bij hem kijken. Mijn vrouw blijft dan thuis om haar eigen serie zien.” Wanneer zijn zoon alsnog op zichzelf gaat wonen, kan Heemskerks dochter (19) het huisje in. Zij woont nu op zolder.
Kamernood onder studenten wordt hoe langer hoe nijpender doordat veel particuliere verhuurders hun huurpanden in Nederlandse studentensteden verkopen. In het vorige collegejaar verdwenen zo ongeveer 10.000 studentenkamers, blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2025. Meer dan de helft van de studenten woont nog thuis. Soms vrijwillig, vaak noodgedwongen. Woonruimte in de tuin kan uitkomst bieden. Dat kan een apart huisje zijn, maar ook een verbouwde garage of de ‘chillruimte’ die toch al voor de puberkinderen was neergezet.
Goedkoop is zo’n aparte woonruimte niet, en het heeft wat voeten in de aarde. Maar eerst het goede nieuws: waarschijnlijk gaat de wet het makkelijker maken. Op dit moment vergt een huisje in de tuin in de meeste gemeenten een vergunning, zeker als dat niet is bestemd voor een zorgbehoevende ouder. Het is maar afwachten of je die toestemming krijgt. Met de nieuwe regiewet (voluit de Wet versterking regie volkshuisvesting), die de Tweede Kamer afgelopen juli aannam, komen hiervoor weer landelijke regels. En het ziet ernaar uit dat niet alleen mantelzorgwoningen dan vergunningvrij worden, maar ook de breder gedefinieerde familiewoningen, zegt jurist Jasper van Heeren van vereniging MantelzorgNL. „Voor een eerstegraads familielid, dus een ouder of kind, mag dan zonder vergunning een woning op het achtererf worden neergezet of een schuur worden verbouwd. Een groot winstpunt. Wij zijn hier superpositief over.”
In Nederland zou ruimte zijn voor bijna 120.000 van zulke woonunits, aldus MantelzorgNL. Bij die berekening keek de vereniging naar 45-plussers die een koophuis hebben met een tuin van minimaal vijftig vierkante meter.
Pleitbezorger van de familiewoning is voormalig Tweede Kamerlid Derk Boswijk (CDA). Hij kwam op het idee toen hij begin dit jaar een vereenzaamde weduwe sprak die graag bij haar kinderen op het erf wilde wonen. Dat kon niet, ze was fysiek te vitaal voor een mantelzorgwoning. Zonde, vond Boswijk. „Ook in de fase voordat zorg nodig is, moet een woning op het erf mogelijk zijn. Waarop ik al snel bedacht: waarom zou dit niet ook kunnen voor jongeren die moeilijk woonruimte kunnen vinden? Het is een sympathieke manier om studenten op korte termijn perspectief te bieden.”
Bij Dave Heemskerk duurde het zeker een jaar voordat de papieren voor de verbouwing van zijn garage binnen waren.
Demissionair woonminister Mona Keijzer (BBB) was gewonnen voor het CDA-plan. Het wachten is nu op de concrete uitwerking van de nieuwe wet. Boswijk: „Voorheen waren er bezwaren dat zulke woningen het groen zouden aantasten. Maar inmiddels is de nood zo hoog dat iedereen het wel eens is met versoepeling van de regelgeving.” Wel wordt nog nagedacht over een afgepaste termijn, aldus Boswijk. „Waar ik zelf aan zit te denken, is dat de familiewoning bijvoorbeeld tien jaar mag worden gebruikt, om de huidige wooncrisis te overbruggen. Daarna moet het huisje dan worden afgebroken of teruggebracht naar de oude staat, óf het zou alleen nog als mantelzorgwoning mogen worden gebruikt.” Het idee daarachter is dat als de woningnood niet meer zo groot is, de oude regels weer gelden die willen voorkomen dat tuinen worden volgebouwd. Dat volbouwen kan immers voor buren een probleem zijn én daardoor verdwijnt veel groen, wat alleen al gezien de regenafvoer bezwaarlijk is.
Als voor een huisje in de tuin geen gemeentelijke vergunning meer nodig is, scheelt dat gedoe en veel tijd. Zo duurde het bij Dave Heemskerk zeker een jaar voordat de papieren voor de verbouwing van zijn garage binnen waren. „De ambtenaar volgde nauwgezet de afvinklijstjes. Eerst door deze hoepel springen, voordat je door de volgende kunt.”
Maar ook als zo’n vergunning niet meer hoeft, heb je niet volledig de vrije hand. Bouweisen schrijven bijvoorbeeld voor dat het huisje niet te hoog mag zijn, dat het hooguit de helft van de tuin in beslag mag nemen en maximaal vier à vijf meter van de hoofdwoning mag staan. Dat laatste is nogal onhandig als je een diepe tuin hebt, beaamt jurist Van Heeren. „Reden is dat sommige grote percelen uit verschillende soorten grond bestaan, bijvoorbeeld deels akkerbouwgrond. Daarvoor is een aparte vergunning nodig.”
Verder moet de woonruimte brandveilig zijn, goed geïsoleerd en voorzien van een wc, douche en keuken. Daarvoor zijn elektriciteit, een wateraansluiting en riolering nodig. „Dat kost wel wat”, aldus Van Heeren. Wil je volgens de regels een huisje neerzetten voor een kind – dus zonder kostbare zorgaanpassingen – dan ben je daar naar schatting zeker 50.000 euro aan kwijt.
Geen kinderachtig bedrag. Hoe financier je dat? Voor de hand ligt een verhoging van de eigen hypotheek. Gemiddeld hebben eigenaren van Nederlandse koopwoningen 220.000 euro overwaarde, bleek uit onderzoek van databureau Calcasa – dus dat zou moeten lukken. Maar de hypotheekverstrekker moet het ook willen. Sowieso is diens toestemming nodig voor een tiny house op het erf, ook als er geen extra lening voor nodig is.
Doen zij daar wel eens moeilijk over? Dat wisselt, zegt Martin Hagedoorn van adviesketen De Hypotheekshop. Hij heeft eens rondgevraagd onder aangesloten adviseurs. Die krijgen met enige regelmaat vragen over de financiering van mantelzorgwoningen. Met vergelijkbare huisjes voor studerende kinderen lijken nog weinig klanten bezig te zijn, maar Hagedoorn verwacht wel dat dat gaat komen. „Het kamergebrek wordt steeds schrijnender. Onder meer in Het Gooi zijn best veel mensen met buitenverblijven in de tuin, bijvoorbeeld voor thuiswerk. Na een verbouwing zou daar zo een kind kunnen wonen.”
Als je het simpel houdt, zullen de meeste banken er volgens hem weinig op tegen hebben. „Zeker als je je eigen overwaarde inzet voor de financiering en je de twee woningen niet formeel splitst, met eigen huisnummers.” Toch zullen sommige partijen, vooral hypotheekverstrekkers die standaardproducten aanbieden om de kosten te drukken, het volgens Hagedoorn niet zien zitten. „Zij zijn misschien bang dat een soort huurconstructie ontstaat en dat de bewoner van het huisje niet meer weg wil, mocht een gedwongen verkoop aan de orde zijn.”
Een flinke overwaarde is overigens niet genoeg om een extra lening te krijgen. De bank kijkt daarvoor ook naar het inkomen. Voor de wat oudere huiseigenaar kan de hoogte van de lening daardoor tegenvallen, zegt Hagedoorn. „Vanaf een bepaalde leeftijd, vaak al 57 jaar, wordt gerekend met het verwachte pensioeninkomen. Vooral voor zzp’ers die niet zoveel voor hun pensioen geregeld hebben, kan het dan lastig worden om genoeg te lenen.”
Jammer is het dat wanneer je verhuist, het huisje moet worden afgebroken: de extra woonruimte mag volgens de regels niet blijven staan, onder meer om volgebouwde tuinen te vermijden. Je kunt het dus niet als waardevolle extra meters mee verkopen aan een nieuwe bewoner. En komt de familiewoning vrij, dan mag er niet zomaar een neef of nicht intrekken, laat staan een onbekende huurder of een tijdelijke vakantievierder – aangezien die geen eerstegraads familielid is.
Jammer, vindt Dave Heemskerk. Zijn 31-jarige nicht die ook moeite heeft geschikte woonruimte te vinden, heeft al aangegeven belangstelling te hebben voor zijn tiny house in de garage. Maar dat wordt dus lastig. Wel mag het huisje zo blijven wanneer zijn beide kinderen zijn uitgevlogen, doordat het vastzit aan zijn eigen woning en is gekwalificeerd als gebruiksruimte. Tijdens de bouw heeft hij in de verbindingsmuur alvast een deurkozijn laten maken. Daar is nu niets van te zien, maar later kunnen zijn vrouw en hij het huisje als dat nodig is heel makkelijk bij hun woning trekken en gelijkvloers gaan wonen.
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC