Het wordt steeds meer het jaar van de koopstarter op de woningmarkt, met dank aan de verkoop van huurwoningen door beleggers. Van alle verkochte woningen in het eerste kwartaal van dit jaar ging bijna de helft naar een starter. Dat meldt het Kadaster.
In de maanden januari, februari en maart werden ruim 51 duizend woningen verkocht, aldus de dienst die de eigendom van woningen registreert. Daarvan gingen er zo’n 23 duizend naar een koper die voor de eerste keer een eigen huis kocht. Het aandeel van deze starters in alle woningtransacties stijgt nu al vijf kwartalen achter elkaar sterk. Inmiddels ligt hun aandeel in de markt ruim een derde hoger dan gemiddeld sinds bijna twintig jaar.
De starters tekenden hun koopcontract vaak voor een lager geprijsde woning in de grote steden. In de vier grootste gemeenten kochten starters ruim 4.800 woningen, aldus het Kadaster. Daarmee ging 62 procent van alle verkochte huizen in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht naar een eersteling op de kopersmarkt. In de veertig grootste gemeenten was dat ongeveer de helft.
De verkoop van huurwoningen door particuliere beleggers maakt de opmars van de starter mogelijk, ziet het Kadaster. Veel beleggers verkopen hun woningen door een aantal overheidsingrepen in de huurmarkt. Daarmee beteugelde het vorige kabinet de sterke stijging van de huren in de vrije sector, waar de prijzen tot stand mogen komen op basis van vraag en aanbod. Voor woningen die niet genoeg ‘punten’ krijgen, bijvoorbeeld voor woningoppervlakte of balkon, mag sinds 1 juli vorig jaar niet meer dan zo’n 1.200 euro huur per maand worden gevraagd.
De beleggers verloren ook de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur (tot 24 maanden). Die is vrijwel geheel afgeschaft. De verkoop van een woning zonder huurder werd daarmee veel moeilijker en dus was dit ook een aantrekkelijke tussentijdse exit. De verkoopprijs van een lege woning ligt doorgaans veel hoger dan die van een woning met een bewoner met huurbescherming voor onbepaalde tijd. Ook moeten woningbeleggers meer vermogensbelasting gaan betalen over hun bezit.
Wie sindsdien een huurwoning vindt met die nieuwe ‘middenhuur’-prijs profiteert. Maar het aanbod van deze woningen slinkt. In heel 2024 verkochten beleggers 37 duizend particuliere huurwoningen, meldde de NVM begin deze maand. De makelaarsvereniging verwacht over heel 2025 een nog hoger aantal. Een op de vijf verkochte woningen in januari, februari en maart was volgens de NVM een voormalige huurwoning. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht waren dit zelfs twee op de vijf verkochte woningen.
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht dat het aanbod in het resterende vrije huursegment met ruim honderdduizend woningen zal dalen tot 154 duizend, meldde het onlangs. De vrije huursector zal daardoor volgens het instituut uiteindelijk nog maar 5 procent van het totale huuraanbod uitmaken. Daardoor wordt het niet alleen moeilijker zo’n woning te vinden, ook zullen door die extra schaarste de huurprijzen in dezelfde sector volgens het EIB nog eens verder stijgen. Daardoor groeit het gat tussen de prijzen in de gereguleerde middenhuur (tot zo’n 1.200 euro) en de vrije sector.
De starters die de voormalige huurwoningen van beleggers kunnen kopen betalen daar gemiddeld 404 duizend euro voor, aldus de NVM. Die kopers zijn meestal niet de voormalige huurders van hetzelfde huis of appartement. Volgens het EIB heeft bijna 70 procent van de huurders van woningen die naar verwachting worden verkocht (ongeveer negentigduizend mensen) niet de middelen om hun huurwoning te kopen. Daarbij gaat het om 65 duizend alleenstaanden en bijna 25 duizend koppels.
Wie wel kan kopen, doet dat vaak met hulp van familie. In 2024 kreeg ruim een derde van de koopstarters een schenking van ouders of schoonouders voor de aankoop van een woning, bleek eerder dit jaar uit het driejaarlijkse Woononderzoek van de overheid. In 2021 was dat nog minder dan een kwart. Vorig jaar verdween echter de mogelijkheid daarvoor ruim 100 duizend euro belastingvrij te schenken (de ‘jubelton’). Inmiddels is de familiehypotheek in opmars, waarbij de huizenkoper geld leent van een familielid. Starters profiteren wel van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting van 2 procent op de waarde van de woning, voor starters tot 35 jaar.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant