De verkoop van kleinere huurwoningen door beleggers heeft de gemiddelde huizenprijs in het eerste kwartaal van dit jaar met bijna 2 procent doen dalen. Dat blijkt uit cijfers over het eerste kwartaal van makelaarsvereniging NVM.
De gemiddelde prijs van 473 duizend euro is nog wel bijna 10 procent hoger dan een jaar geleden. Een op de vijf verkochte woningen in januari, februari en maart was een voormalige huurwoning. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht was dit zelfs twee op de vijf verkochte woningen.
Door dat extra aanbod is de woningmarkt in de Randstad wat ruimer dan gebruikelijk, aldus de makelaars. Die omschrijven het oosten van het land nu juist als ‘het meest oververhit’. Iedere koper kan daar kiezen uit niet meer dan circa twee woningen.
In Amsterdam en omgeving bleef de prijsstijging op jaarbasis beperkt tot 6 procent, naar gemiddeld 572 duizend euro. Het aantal appartementen in de verkoop steeg in de hoofdstad in een jaar met 65 procent. In Den Haag, waar het aanbod dus ook sterk toenam, was de prijsstijging juist bovengemiddeld, met 12,5 procent.
Mogelijk gaat de geopolitieke onrust en de door Amerika ontketende handelsoorlog ook de Nederlandse woningmarkt raken, stelt de NVM in haar analyse bij de cijfers. De hypotheekrente kan stijgen, wat de aankoop van een woning met geleend geld duurder maakt. Ook kan het consumentenvertrouwen afnemen, wat de woningverkopen zou kunnen afremmen. ‘Op dit moment is daarvan echter nog geen sprake.’
De verkoop van de beleggerswoningen biedt kansen voor starters, aldus de NVM. Het gaat doorgaans om kleinere, lager geprijsde woningen. De situatie voor kandidaat-huurders wordt echter ‘steeds schrijnender’. De woningen verdwijnen immers uit het huuraanbod. ‘Uitponden (de verkoop van beleggerswoningen, red.) lost het woningtekort uiteindelijk niet op’, aldus de NVM in haar analyse. ‘Het verschuift het probleem naar de huurmarkt.’
De woningverkopen door beleggers leiden al twee jaar tot een stijgende lijn in het aantal verkopen. In heel 2024 werden 37 duizend van deze ‘uitpondwoningen’ verkocht. De NVM verwacht over heel 2025 een nog hoger aantal. Dit jaar zal het aantal woningen dat te koop wordt gezet naar verwachting dus verder toenemen.
Als een woning vrijkomt, verkopen veel woningbeleggers hun bezit. Zij zien hun verdiensten uit de verhuur afnemen door onder meer de vorige zomer ingevoerde huurbeperking in het middensegment. Ook de afschaffing van tijdelijke verhuur speelt een rol. Bij ieder nieuw huurcontract konden verhuurders in de afgelopen jaren steeds extra huurverhogingen doorvoeren. Daarnaast doet een wijziging van de vermogensbelasting hen pijn.
De gemiddelde verkoopprijs van een Nederlandse woning daalde van de jaarwisseling tot eind maart van 485 duizend euro naar 473 duizend euro. De gemiddelde prijs voor voormalige huurwoningen was 404 duizend euro. Zonder uitpondingen was de gemiddelde woningprijs uitgekomen op 482 duizend euro. Ook in dat geval was sprake van een daling op kwartaalbasis, maar dat is volgens de makelaars niet ongebruikelijk. De start van het nieuwe jaar is niet het favoriete seizoen van huizenkopers.
Gemiddeld betaalden kopers in het eerste kwartaal ruim 4 procent meer dan de vraagprijs. In bijna 70 procent van de transacties werd door kopers overboden. Ruim de helft van de woningen die te koop werden gezet, was binnen een maand verkocht.
Over de groei van de nieuwbouw tonen de makelaars zich opnieuw bezorgd. Kort na de jaarwisseling stonden er vijftienduizend nieuwbouwwoningen te koop, flink minder dan de bijna achttienduizend van een jaar geleden. Het aantal nieuwbouwwoningen dat werd verkocht in het eerste kwartaal was met 6.740 exemplaren vergelijkbaar met een jaar eerder. Dat is teleurstellend, gezien de gewenste groei van het aantal woningen in Nederland.
Het aanbod van nieuwbouwappartementen zit wel in de lift, in het eerste kwartaal werden er bij NVM-makelaars bijna vierduizend appartementen te koop gezet. Dat is veel meer dan in vorige jaren, en ook beduidend meer dan het aanbod van andere woningtypen zoals tussenwoningen en vrijstaande huizen.
De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwhuizen ging licht omhoog naar 492 duizend euro. De prijs per vierkante meter (inmiddels bijna 4.800 euro) loopt al langer op, doordat nieuwe woningen steeds kleiner uitvallen.
Bijna de helft van de verkochte nieuwbouwwoningen was een appartement. Dat komt door ‘de focus op betaalbaar en binnenstedelijk bouwen’, meldt de NVM. Ook worden wooncomplexen die bedoeld waren voor de verhuur vaker omgezet in koopappartementen.
De NVM-regio’s met de hoogste gemiddelde prijzen zijn Gooi- en Vechtstreek (606 duizend euro), Haarlem en omstreken (595 duizend), Utrecht (556 duizend) en Groot-Amsterdam (554 duizend). De laagste gemiddelde prijzen werden betaald in Zeeuws-Vlaanderen (291 duizend), Delfzijl en omgeving (292 duizend), Oost-Groningen (328 duizend), Zuid-Limburg (337 duizend) en Noord-Friesland (339 duizend).
Zuidoost-Friesland, het oosten van Groningen en de Achterhoek zijn met een inhaalslag bezig. Daar zijn de woningen nog relatief laag geprijsd, maar stegen de verkoopprijzen in een jaar tijd met 15 procent of meer.
Betaalbare woningen zijn steeds schaarser. Door het stijgen van de huizenprijzen valt nog maar 13 procent van de verkochte huizen in de prijsklasse tot 3 ton. Het aandeel van woningen van meer dan 7,5 ton steeg juist naar 14 procent.
De NVM geeft haar marktcijfers op basis van ondertekende koopcontracten. Daarmee lopen die zo’n drie maanden vooruit op de cijfers van het kadaster en het CBS. Waar gesproken wordt van de gemiddelde prijs, is dit een gewogen gemiddelde van de mediane verkoopprijs.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant