In 2024 verkochten investeerders en particulieren massaal hun verhuurwoningen. Ruim 53.000 voormalige huurwoningen kwamen op de markt, 71 procent meer dan een jaar eerder, ziet het Kadaster. Lezers Ruben en Bart zagen hun kans schoon en kochten zo'n voormalige huurwoning.
De invoering van de Wet betaalbare huur legt een deel van de vrije huursector aan banden. Sinds afgelopen zomer zorgt de wet ervoor dat de huren van honderdduizenden woningen verlaagd moeten worden.
Ook regelgeving zoals opkoopbescherming en vaste huurcontracten beïnvloedt de markt. Verhuurders zien ook de overdrachtsbelasting stijgen worden geconfronteerd met een hogere rente. Verhuren loont daardoor vaak niet meer. Daarover lees je meer in dit artikel.
Het gevolg is dat investeerders en particulieren al sinds 2021 meer huizen verkopen dan kopen. Vooral kleinere woningen met een lager energielabel worden door verhuurders verkocht. En juist die woningen zijn voor starters aantrekkelijk, omdat de prijzen relatief laag zijn. Een ruime meerderheid van deze woningen ging naar deze groep nieuwkomers, blijkt uit onderzoek van het Kadaster.
Ruben Schouw (44) is ook zo'n nieuwkomer. Hij kocht met zijn vrouw in 2021 zijn huurwoning van de woningcorporatie. "We zagen dat veel huurwoningen in onze wijk werden verkocht. Na informeren bij onze corporatie bleek onze woning daar ook voor in aanmerking te komen."
Ruben en zijn vrouw waren direct enthousiast. "We wisten wat we kochten, omdat we natuurlijk al in het huis woonden." En na een gesprek bij de hypotheekadviseur kocht het stel de woning, toen nog op één salaris. "Het huis heeft ons 145.000 euro gekost. Direct na het tekenen van ons koopcontract hadden we al een overwaarde, zonder ook maar iets te doen."
Omdat Rubens woning van een woningcorporatie was, kon hij nog 'gratis' kleine reparaties laten uitvoeren. "Die vielen nog onder ons huurcontract. We konden bijvoorbeeld een klemmend slot en een kapot ventilatierooster laten repareren."
Zelfs na de koop van hun woning kon het stel op de woningcorporatie rekenen. "In een bouwkundig rapport stond dat de kozijnen opnieuw geschilderd moesten worden. En omdat de corporatie deze klus al had ingekocht voordat wij het huis kochten, zijn al onze kozijnen 'gratis' voorzien van nieuw schilderwerk", vertelt Ruben.
Daarnaast heeft het stel zelf ook verbouwd. Zo is het dak voorzien van zonnepanelen, zijn de muren opnieuw gedaan en zijn de badkamer en het toilet compleet vernieuwd. En dat heeft het stel geen windeieren gelegd: de WOZ-waarde van het huis is inmiddels 208.000 euro en dat is zelfs zonder de verbouwingen meegerekend.
"Voor ons voelt het kopen van dit huis bijna als een lot uit de loterij. Vooral omdat we de overwaarde van het huis kunnen meenemen naar onze volgende woning", vertelt Ruben. Want intussen heeft het stel twee kinderen gekregen en zijn ze dus op zoek naar een groter thuis.
Maar niet voor iedereen was het overkopen van een huurwoning rozengeur en maneschijn. Bart Klaster (31) kon zijn woning in 2022 "voor een bodemprijs van 195.000 euro" kopen, maar hij liep wel tegen problemen aan.
Barts huis staat namelijk naast een bordeel en was vanaf 1982 verhuurd op de particuliere markt. Bart denkt dat veel medewerkers van het bordeel in zijn huis hebben gewoond.
Door die lange huurperiode zit Bart met veel onverwachte kosten. "De kelder was een soort septische tank geworden omdat de rioolleidingen al jaren lekten en de aanbouw was van slecht leidingwerk voorzien. Ook de elektra had al lange tijd geen aandacht meer gekregen."
Deze kosten kon Bart niet verhalen bij de verkoper. "Er stond een niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract." In zo'n clausule staat dat de verkopende partij niet zelf in het huis heeft gewoond en dus niet kan garanderen dat er geen verborgen gebreken zijn of andere zaken die niet in het bouwkundig rapport staan. Kopers zoals Bart kunnen dus voor verrassingen komen te staan bij een verbouwing.
Bart was zich bewust van risico's die zo'n verouderde huurwoning bracht. "Maar het hebben van een koopwoning woog voor mij zwaarder. Kopen geeft vrijheid, maar ook zekerheid. Mijn hypotheek is 300 euro minder dan mijn toenmalige huur. En ik krijg bijvoorbeeld geen huurverhogingen meer voor mijn kiezen die vrienden wel krijgen."
Er zitten ook zo z'n voordelen aan het compleet renoveren van je huis, ziet Bart. "Ik vind het leuk om bezig te zijn met mijn handen en je hebt vrijwel direct resultaat. En je kunt het naar je eigen smaak maken."
Uiteindelijk wist Bart met zijn handige handen en 15.000 euro zijn huis van energielabel G naar label B te klussen. "Ik heb nieuwe ramen met dubbelglas, het dak is gerenoveerd en het huis is voorzien van voorzetmuren."
Onlangs bleek uit een taxatierapport dat het huis van Bart 45.000 euro meer waard zou zijn. "Maar ik ben voorlopig niet van plan om weg te gaan. Ik woon er met veel plezier. Al staat een nieuwe badkamer nog wel op mijn wensenlijstje", lacht Bart.
Bart beseft dat zijn woonplezier niet vanzelfsprekend is. "Ik wist dat het huis niet in geweldige staat zou zijn en ik ben handig; dus in staat om het zelf te renoveren. Maar als je dat niet bent, kun je een aardige kostenpost van onvoorziene zaken op je hals halen. Kijk dus goed naar wat mogelijk is", waarschuwt Bart aan toekomstige kopers van een huurwoning.
Source: Nu.nl economisch